Приветствую вас, мои друзья и подписчики!
Возвращаясь к теме апартаментов, поговорил со своими друзьями и знакомыми на тему инвестиций. И пришел к выводу, что тяга “наших” людей вкладываться в бетон - неистребима:) И вроде бы цифры на калькуляторе наглядно показывают, что доходность от сдачи недвижимости в аренду ниже, чем доход от банковского вклада. И тем более не идет в сравнение с более рискованными инвестициями на фондовом рынке. Но все же большинство свято верит, что стоимость квадратного метра со временем вырастет настолько, что все ожидания от вложений окупятся сторицей… Что же - хотелось бы, чтобы так оно и было!
И если уж рассматривать варианты вложений денег, то стоит все-таки смотреть в сторону сервисных апартаментов, а не в приобретение обычных студий или однушек под сдачу. И несмотря на то, что налог на доход от сдачи апартаментов выше, чем от сдачи жилых помещений, доходность в процентном соотношении и время окупаемости они показывают более высокую. Правда, и здесь стоит оговориться. Все сильно зависит от расположения апарт-отеля, стоимости приобретения номеров в них и управляющей компании, занимающейся сдачей этих номеров в краткосрочную и долгосрочную аренду.
Сегодня расскажу об одном таком проекте - “Kirovsky AVENIR” (“Кировский Авенир”) от ГК “ПСК”.
Это третий по счету апарт-отель в сети “Avenir”. Уже успешно действуют “Рutilov Аvenir” (“Путилов Авенир”) у метро “Кировский завод”. И “Мoskovsky Аvenir” (“Московский Авенир”) у метро “Фрунзенская”. А еще один “Авенир” строится у метро “Ладожская” - “Ladozhsky Аvenir” (“Ладожский Авенир”). Кроме того, ГК “ПСК” построила большой апарт-отель “START” около метро “Парнас”. Так что, как видите, у управляющей компании “PSK INVEST” (“ПСК Инвест”) опыта не занимать.
Место, выбранное под строительство апарт-отеля “Кировский Авенир”, кажется, на первый взгляд, не совсем удачным. Вокруг большая промзона Кировского района - Первомайская ТЭЦ и Северная верфь видны из окон отеля. Но с другой стороны - пешая доступность до метро “Автово” и не сильно загруженная Дорога на Турухтанные острова. Весь основной автомобильный трафик проходит либо по проспекту Стачек, либо по проспекту Маршала Жукова. Поэтому нет этой жуткой запыленности и шума, о которых я писал в статье про другой апарт-отель вот здесь: Апарт отель “IN2IT”(“Интуит”). Или стоит ли прислушиваться к интуиции… При этом за 8-10 минут можно доехать до ЗСД, а оттуда уже в любой район города и области по КАД.
Еще одним несомненным преимуществом будет то, что в этом районе отсутствует какая-либо конкуренция со стороны частников в плане предложения в аренду студий и однокомнатных квартир. Эта часть Кировского района застроена в основном “сталинками” и небольших квартир под сдачу там практически нет. Да и гостиницы тоже отсутствуют. Таким образом, “Кировский Авенир” конкурирует только со своим собратом - “Путиловским Авениром”:)
В то же время надо учитывать, что данный апарт-отель имеет только 3 звезды по международной системе классификации. Поэтому ждать чего-то необычного не стоит. Системы кондиционирования нет - ни централизованной, ни локальной в номерах. Поэтому лучше выбирать номера с окнами на север. По крайней мере, в жаркую погоду не будут сильно прогреваться на солнце. Набор гостиничных сервисов тоже минимальный - охрана, круглосуточный ресепшн, небольшая зона ожидания и услуга уборки номеров. Есть еще помещение под ресторан на первом этаже, но арендатор пока еще не найден. Да и в округе, как вы понимаете, некуда особо пойти вечером. Район все-таки больше промышленный, чем спальный. Хорошо подходит командировочным и любителям тишины. Когда заработает ресторан, станет немного повеселее, и обещают, что появится некое подобие лобби-бара. Но пока это все в будущем…
К качеству отделки претензий быть не может. Все-таки все делается по гостиничным стандартам. Номера сдаются уже с полной отделкой. Можно сразу заезжать и жить. Если хотите сдавать через управляющую компанию (я считаю, что это лучшее решение и именно по этой причине инвесторы выбирают апарт-отели), то требуется вложиться в меблировку номера и докупить пакет арендатора. Это примерно еще 670-700 тыс.руб. Если же будете сдавать сами, то уже можете обставлять и декорировать номер на свой вкус.
Для тех, кто хочет получать пассивный доход с квадратных метров, но не уверен в рыночной конъюнктуре, у застройщика есть специальное предложение - программа доходности “Гарантия”. Гарантированный ежемесячный доход с вашего апартамента в течение 3-х лет. Для номеров Studio 23м2 - 31 000р./мес. (372 000р./год).
Через три года отель уже выходит на стабильные показатели заполняемости номерного фонда и можно переходить на обычную программу “Приоритет”. По ней номерной фонд равномерно загружается посетителями в течение года. И вот на этом примере мы с вами можем увидеть реальную окупаемость таких инвестиций. Если из годового дохода 372 000 руб. вычесть подоходный налог 13%, то остается чистый доход 323 640 руб. Стоимость номера с меблировкой и оснащением - 5 200 000 руб. Отсюда получаем 323 640/5 200 000*100=6,22% годовых. Срок окупаемости инвестиций - 5 200 000/323 640=16 лет. Это при том, что вы не используете заемные средства - ипотеку. Ввязываться в такие инвестиции на заемные средства я бы не советовал. К тому же, имея на руках свободные средства, можно найти вариант дешевле по переуступке. Поэтому, как видите, банковский вклад приносит больше. И остается надеяться только на то, что со временем стоимость самого объекта инвестиций увеличится:)
Еще один вариант, при котором можно рассматривать приобретение такой студии в ипотеку, это покупка жилья “на вырост” для своих детей. Надо принимать во внимание, что для входа в такую инвестицию надо опять-таки иметь порядка 1,5 млн рублей на первый взнос и оснащение. Тогда доход от сдачи будет покрывать ежемесячный платеж.И тем не менее, это очень спорный вариант. Имея 1,5 млн рублей на первый взнос, ремонт и меблировку, можно найти студию в Девяткино в шаговой доступности от метро. И там тоже доход от аренды будет покрывать ежемесячный платеж по кредиту. Единственное, что поиском арендаторов и всем процессом впоследствии придется заниматься самостоятельно. А это не всех устраивает:) Ну или вам принципиально важен район города и малая плотность населения…
Для тех же, кто рассматривает апартаменты как жилье в городской черте и в пешей доступности от метро, можно присмотреться к большим студиям “Делюкс”. Площадь и конфигурация их позволяют из студии сделать однокомнатную квартиру. Правда, этот вариант для тех, кто готов жить с ощущением, что живет в гостинице, и готов платить коммунальные платежи на порядок выше, чем в обычном доме в Девяткино:)
Итак, смотрим на соотношение цены и доходности и сравниваем с другими предложениями на апартаменты в других районах города. Надо отметить, что тут есть с чем сравнить и из чего выбрать. Все еще зависит от того, для каких целей и в каком районе города вы подбираете объект. Обращайтесь за помощью. Все расскажу и покажу:)
Краткий видео обзор апарт-отеля «Кировский Авенир»
Я могу помочь с подбором квартиры в новостройке в любой ценовой категории и в любом районе Санкт-Петербурга и Ленинградской области - от маленькой студии до огромных апартаментов/квартир. Не стесняйтесь обращаться за помощью:) Тем более, что эта услуга для вас не будет ничего стоить! Ведь мои услуги оплачивает застройщик. При этом сохраняются все цены, скидки и акции.
Но при этом вы получаете полное мое сопровождение:
- Вместе обсудим и поищем вариант, наиболее подходящий для вас по расположению, уровню оснащения, комфортности и бюджету.
- Запишемся на просмотр. Поедем с вами на объект, вместе посмотрим локацию, посетим шоу-рум (если он имеется у застройщика).
- Онлайн показ объекта или локации для иногородних клиентов.
- В базе 80+ застройщиков.
(Менеджер застройщика предлагает вам то, что нужно по плану продать ему. Я предложу то, что нужно именно вам. И ваш выбор не будет ограничен одним девелопером).
- Сопровождение на всех этапах сделки.
- Помощь при приемке квартиры у застройщика.
- Помощь в организации переезда в новую квартиру по разумным ценам.
- Если нужно сделать ремонт, то рекомендую вам профессионалов: дизайнеров и мастеров.
Пишите в личных сообщениях здесь в ВК, в ВатСап, Телеграм или Вайбер. Мой номер для связи +7(921)887-40-88. Выбирайте удобный для вас канал связи. Буду рад вам помочь!
Если же вы хотите получать новости об интересных предложениях от застройщиков, то рекомендую подписаться на мой телеграмм канал: Ваш риэлтор в Петербурге
А на сегодня у меня все. Спасибо всем, кто дочитал до конца. Буду рад вашим комментариям и вопросам под этой статьей. И до новых встреч!
Ваш петербургский риэлтор - Андрей Кузнецов.