Недавно я ездила на Алтай и увидела там интересную бизнес-модель: дом травницы Басаргиной. Много лет эта семья делает травяные сборы: для лечения, просто для питья, разные приправы и другие волшебные штуки.
Для такого бизнеса, конечно же, нужна земля.
На участке в 30 соток, расположены:
▪️жилой дом
▪️магазин, где это можно все купить (официальный, с кассовым аппаратом)
▪️хоз.постройка и чудеснейшая, ухоженная территория
Рассмотрим подробнее характеристики участка:
Категория земли: земли поселений, находится посреди деревни, между жилыми домами. Вид разрешенного использования: личное подсобное хозяйство (можно строить жилой дом и разводить курочек/уточек). Важно! Если во вспомогательных видах разрешенного использования есть торговля, то на одном участке, мы можем строить жилой дом и открывать магазин. ❗️Для такого семейного бизнеса не нужно искать отдельный участок под торговлю, можно законно торговать на своем участке, соблюдая все правила. ❗️
Очень важно научиться самому разбираться в категориях земли и видах разрешенного использования участка под бизнес. Использовать земельный участок необходимо в соответствии с его назначением, иначе могут быть неприятности. Именно здесь на Алтае, я увидела как продают сельскохозяйственную землю с разрешенным использованием - сенокошение или ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках и пишут, что можно делать глемпинги или ставить дом фермера. 😡
⛔️ Это делать запрещено, сейчас многие глемпинги, которые ведут свою деятельность на сельскохозяйственной земле столкнулись с проверками от Администрации, Росреестра, Россельхохнадзора, природоохранной прокуратуры и т.д. по причине ведения коммерческой деятельности связанной с отдыхом, извлечением прибыли, строительством капитальных сооружений. Как итог, предприниматели получают штрафы, дополнительно происходит расчет нанесенного вреда окружающей среде и почвенно-растительному покрову, с полным запретом дальше продолжать свою деятельность, так как использование земли предполагает совсем другую деятельность.
Очень часто сельскохозяйственную землю продают на Авито с комментарием, что на ней можно организовать глемпинг или поставить дом фермера. Напомню, что использовать земельный участок необходимо в соответствии с его назначением. Когда вы слышите, что на сельхоз землях можно сделать агротуризм - это означает, что 20% туризм и 80% использование по назначению!
Какое это может быть назначение, например:
- Выпас сельскохозяйственных животных - выпас животных
- Сенокошение - кошение трав, сбор и заготовка сена
- Сельскохозяйственное использование - ведение сельского хозяйства с возможностью размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции
- Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках - производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства
По причине нарушения этого правила сейчас изымают земли у тех, кто под предлогом агротуризма, построил на земле ресторан, открыл конный клуб, поставил уличный кинотеатр, а из сельхоз деятельности лишь засеял немного картошки. То есть большая часть участка использовалась не по назначению. У меня об этом уже была статья ранее. 😢
Сельхоз земля - это ответственность. Именно поэтому на нашем курсе "Как купить участок за 3% от стоимости" мы выносим её в отдельный модуль "Земля для бизнеса". Такая стратегия подойдет не всем, а только тем у кого есть ресурсы на такой бизнес.
Как поменять вид разрешенного использования сельскохозяйственной земли
Очень часто мне в Телеграм приходят вопросы про смену вида разрешенного использования. Разберем конкретный вопрос и посмотрим как в целом происходит смена ВРИ.
Вот что пишет Евгения:
«Здравствуйте! Проблематично сельхозку перевести в ижс, если в пзз она уже указана как ижс, а на Г.плане выделена как сельхоз земля?»
Давайте разбираться. В случае Евгении идет несоответствие двух документов Генеральный плана (ГП) и Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). ГП имеет главенствующее положение, значит нужно вносить изменения в него в части смены функциональной зоны.
Я опишу весь путь, который помогает поменять вид разрешенного использования. Например, из категории земли сельскохозяйственного использования с ВРИ Сельскохозяйственное использование в категорию земли населенных пунктов с ВРИ индивидуальное жилищное строительство. Это довольно трудоемкий процесс, который может занять несколько лет и прежде чем его начинать, рекомендую сначала проконсультироваться с местной Архитектурой.
Как будет выглядеть ваш путь:
1) пройти комиссию которая решит обоснован ли ваш перевод
2) изъять из сельскохозяйственного оборота земельный участок и признать его непригодным для сельского хозяйства
3) заручиться поддержкой местного главы, депутатов, местной общины
4) разработать и утвердить проектную документацию по внесению изменений в градостроительные документы и согласовать на уровне муниципального образования и субъекта федерации
Мы неоднократно меняли категории и ВРИ земельных участков. В одном случае это заняло 2 года, в другом 5 лет. Два раза мы не смогли поменять из-за бюрократической волокиты.
Это долго, дорого, не всегда возможно.
Также нам встречались участки, изменение категории и ВРИ которых проводилось по поддельным постановлениям администрации, которые при очередной проверке нового участка мы не могли найти в распоряжении администрации. Такое тоже возможно, т.к. Росреестр, при подаче документов, не уполномочен проводить проверку подлинности документов. Поэтому проверка документов на участок это очень важный аспект.
Совсем не хочу вас пугать и расстраивать. Хочу Вам сказать, что если делать все законно и честно это может занять чуть больше времени, но ваши результаты будут процветать, и вы не будете переживать за свой бизнес❤️
Пожалуйста, оцените эту статью или поделитесь ссылкой на неё в социальных сетях, так я буду знать, что мои темы интересны. Большое спасибо!
Юля Ромашевская, ваш земельный эксперт