Американская субурбия бывает разная. Кроме такой, общеизвестной...
...есть и такая:
Трёхэтажные дома, на каждом этаже квартира-"палуба", triple decker. Больше всего их было построено в Бостоне и окрестностях (например, в городке Дорчестер, Dorchester).
Вид на Дорчестер сверху:
Почему они появились? Сработало сочетание факторов, давшее на выходе очень рациональное и симпатичное решение. В конце 19 века в Америку каждый год морем въезжали сотни тысяч иммигрантов. Бостон был одним из основных пунктов приёма, часть прибывших двигалась дальше, часть находила работу на месте. Промышленность в Новой Англии (северо-восток США) в то время бурно развивалась. При этом учтите, что а) общественного транспорта ещё не было, личных автомобилей - тоже, содержать конный экипаж, тем более в большом городе - дорого. Пролетариат добирался на заводы на своих двоих. Отсюда требование - пешеходное расстояние между домом и местом работы должно быть в пределах 2-4 км, и б) следовательно, желательна максимально плотная застройка (плотная - но с ограничениями по доступной строительной технологии и затратам), для того, чтобы как можно больше рабочих проживало как можно ближе к работе. Наконец, в) к этому времени технология строительства из деревянного каркаса подтвердила свою практичность, экономичность и долговечность и стала в Северной Америке основной. Она позволяла строить дома до 3-х этажей быстро и дёшево.
Все перечисленные факторы и критерии - запрос на плотную застройку, невысокие доходы пролетариев, не позволявшие купить полноценный отдельный дом, доступность технологии, наличие иммигрантов, готовых жить какое-то время в съёмном жилье - в итоге и дали решение в виде трёхэтажных частных домов, каждый на 3 приблизительно одинаковых квартиры. Как правило, в одной проживал владелец, две других - сдавались свежеприехавшим иммигрантам. Или там могли жить родственники или земляки из какой-нибудь Сицилии. И вроде раздельно, но рядом. Экономия достигалась тем, что на одном участке земли, на одном фундаменте, под одной крышей размещалось три квартиры вместо одной. Участки узкие и глубокие. Такая компактность вызвана, в том числе, и тем, что плата за водоснабжение и канализацию прямо зависела от ширины участка, то есть от длины трубы, проходящей по улице и приходящейся на участок.
При этом с самого своего появления этот тип дома сопровождался шлейфом второсортности и неполноценности. Идеалом в Америке всегда был отдельный дом, на собственном участке, без присутствия каких-то посторонних персонажей над головой или на крыльце. Тем не менее, как компромиссный вариант, как ступень на лестнице к американской мечте, трипл-декеры получили большую популярность.
Несмотря на бюджетность, большинство таких домов имеют довольно изысканный декор.
Интересно, что подобный вид застройки вполне мог стать основным и в Нью-Йорке. Принятию соответствующих местных законов активно воспротивился тогдашний председатель Комитета по городскому развитию (Town Improvement Committee) в Бруклинском городском обществе (Brooklyn Civic Society), выпускник Гарварда, Прескотт Фарнуорт Холл (Prescott Farnsworth Hall).
Основным его доводом стало то, что "американцы эстетически ущербны равно как и слепо привержены устаревшим идеям вплоть до ущемления личной свободы". В поддержку запрета трёхпалубников в Нью Йорке он писал, что "они способствуют пожарам и не дают жильцам зримых преимуществ". На самом же деле, основным мотивом Холла было желание не допустить вхождения свежеприехавших иммигрантов - итальянцев, евреев, ирландцев - в средний класс. Доводы возымели эффект, и трёхпалубники в Нью Йорке не прижились. И да, никакого социального и прочего расизма, что вы!
Такие дома активно строились в начале 20 века. В 1912 году в Массачусетсе вышел закон разрешавший городским властям запрещать строительство трёхпалубников. Да, именно так - закон РАЗРЕШАЮЩИЙ ЗАПРЕТЫ, по усмотрению местных властей. Возобладала точка зрения, что проблема доступного жилья должна решаться путём строительства индивидуальных домов в пригородах и субсидируемых многоквартирных домов в центре. Также сказалась совокупность других факторов - растущая автомобилизация и, соответственно, возможность городам расти вширь, изменения в географии иммиграции, затем - Великая депрессия с последовавшим обвалом жилищного строительства в 8-9 раз (с одного миллиона домов, построенных в США в 1928, до чуть более 130 тысяч в 1934). В итоге активное строительство трипл-декеров сошло на нет. Трёхпалубники перестали строиться, но продолжали эксплуатироваться. В 1980-х годах начался их ренессанс, и появился некоторый интерес к возобновлению их строительства.
Связано это было с удорожанием земли и высоким процентом по жилищным ссудам. Вот таблица из журнала 1980-х гг., сравнивающая расходы на отдельный дом площадью примерно 100-120 метров и трипл-декер с тремя квартирами примерно такой же площади каждая, в одном и том же районе:
Средняя стоимость отдельного дома в то время в том месте была около 150 тыс. долл, трёхпалубник был в полтора раза дороже. При 12% процентной ставке за ипотеку и при условии сдачи 2-х квартир из 3-х, с учётом налога на недвижимость, общие ежемесячные расходы на трипл-декер получались почти в 1,5 раза меньше. Соответственно, несмотря на трёхкратную разницу в площади, такой дом оказывался доступным для семей с умеренным доходом (43 тыс. в год против 62 тыс., требуемых для получения ссуды на отдельный дом).
Теперь посмотрим, как были устроены эти дома.
В трёхпалубниках очень рациональная квартирография. Три довольно большие квартиры (как правило в районе 100 кв. м), каждая занимающая целый этаж, с одинаковой планировкой (с некоторыми вариациями).
Пример 1.
Пример 2.
Две, чаще три, спальни разумного размера (11-14 метров), гостиная - 15-18 метров, часто отдельное помещение столовой, и большая кухня в задней части дома с отдельным выходом на двор за домом (для доставки продуктов, выноса мусора и других хозяйственных нужд). Один совмещённый санузел с полноценной ванной и унитазом (напомню - это пролетарское жильё начала 20 века, на минуточку!). Отопление - водяное, в виде классических ребристых чугунных батарей, угольный котёл в цокольном этаже и разводка труб по дому. Земельные участки, узкие по фронту и глубокие, определили характерный тип плана и типичные размеры дома - примерно 7-7,5-8 метров в ширину и 12-15 метров в глубину. Несущая конструкция с продольной несущей стеной, делящей план этажа пополам вдоль, с пролётом примерно 3,5-3,6 метра. На задний двор, в сторону участка у каждой квартиры была собственная большая терраса на всю ширину дома и глубиной 1,5-2 метра. Очень уютно и практично.
Высота потолков, как правило, 9 футов (примерно 270 см). Теплоизоляция как таковая отсутствовала. Пирог стены (изнутри наружу) выглядел так: гипсовая штукатурка по драни, воздух между несущими стойками (5 на 10 см), обивка досками (2 см или около того), контр-обрешётка и лицевая обивка вагонкой. Всё! По теплопроводности такая стена в полтора раза хуже, чем стена в 2 силикатных кирпича (тоже, честно говоря, далеко не эталон). Но уголь в тогдашней Америке был дешёв, а зимы в Бостоне примерно как в Калининграде.
Дома строились на добротных фундаментах, что, в том числе, способствовало их сохранности. Как правило, это подвалы в полный рост, из кирпича или бутового камня. Там устанавливался котёл, от которого горячая вода разводилась по всем этажам. Первоначально котёл топился углём, за что отвечала хозяйка, пока хозяин дома работал на предприятии.
В настоящее время этих домов сохралось несколько тысяч, они считаются историческим наследием и по возможности сохраняются. Также субсидируется их модернизация, особенно улучшающая их чудовищную энергетическую неэффективность.
Как видим - "частный сектор" бывает разный. Есть и такой, который специально по самому проекту заточен под сдачу части дома в наём, с целью снизить общие затраты на владение за счёт некоторого ухудшения приватности. Бостонские трёхпалубники, на мой взгляд, это очень интересный пример проектного решения, которому уже больше 100 лет и которое позволяет, по-сути, утроить плотность населения в "частном секторе" на ровном месте и по этому показателю приблизиться к показателям типичной советской 4-5 этажной застройки. Кроме того, при такой застройке автоматически появляется большое предложение просторного, ориентированного на полные семьи, жилья на съём, что, естественно, благотворно сказывается на стоимости аренды.
Спасибо, что дочитали до конца!
Лайки, комменты и подписка приветствуются.
Выскажите своё мнение в комментариях. Буду признателен!