Приветствую вас, мои друзья и подписчики!
Не так давно мне довелось посетить один проект с многообещающим названием - жилой комплекс “Панорама Невы” от застройщика “Сенатор”. Взглянув на расположение комплекса на карте, решил поехать посмотреть и убедиться на месте - оправдывает ли он свое название. В итоге, внимательно посмотрев сам комплекс и локацию, где он расположен, пришел к выводу, что практически по всем пунктам он представляет из себя один большой компромисс.
Специально выбрал эту фотографию для наглядной демонстрации в каком окружении расположен дом. Район старый, преимущественно застройка 50-х-60-х годов. Но есть и квартал застройки 1927 года. И даже отдельно стоящее здание 1917 года!
С одной стороны тихо, зелено и малоэтажная застройка в 3-4 этажа, что, собственно, и обеспечивает квартирам в ЖК “Панорама Невы”, начиная с 5-го этажа, живописные виды на Неву с одной стороны и на парк Сосновка с другой.стороны. Да, на правом берегу Невы есть свой небольшой парк Сосновка, что тоже является преимуществом данной локации. Особенно, когда этот парк благоустроят и откроют для всех:) А с другой стороны, как вы понимаете, не совсем благоприятное социальное окружение района. И это хорошо видно, если внимательно присмотреться к окнам в соседнем доме. Кто-то установил стеклопакеты и пытается обустроить свой быт невзирая на возраст своей квартиры. А кто-то уже смирился с безысходностью…
К тому же, несмотря на то, что разговоры о реновации старого и ветхого жилья в Санкт-Петербурге поутихли, полагаю, что такой лакомый для застройщиков участок земли, на “первой линии” у воды всегда будет привлекать внимание. И рано или поздно на их месте могут возвести комфортное жилье в 10-12 этажей… И тогда обесценится один из главных козырей рассматриваемого нами ЖК:) Но, впрочем, до этого еще далеко и можно успеть пожить наслаждаясь прекрасными видами.
Что касается социальной среды, то данный жилой комплекс можно рассматривать как островок новой жизни среди моря ветхости и безнадежности:) Территория будет огорожена и контролироваться при помощи системы видеонаблюдения. Наличие подземного паркинга позволит минимально контактировать с внешним миром и не беспокоиться за сохранность своего авто. А наличие государственного детского сада на 60 мест прямо в доме, детской и спортивной площадки на территории комплекса, и школы в соседнем здании убережет детей от нежелательных контактов. Как говорится - мой дом моя крепость.
Возвращаясь к расположению комплекса, стоит рассмотреть еще его транспортную доступность и наличие инфраструктуры. Про школу и детский сад я уже рассказал. А вот до поликлиники придется прогуляться. До детской 15-20 минут. До взрослой - 25-30 минут пешком. Изобилия малой коммерции, так свойственное современным новостройкам, в этом микрорайоне вы не найдете. “Пятерочка”, “Магнит” и еще пара продуктовых точек - вот собственно и все, что можно здесь найти. За всем остальным придется ехать в более обжитые районы. Хотя есть надежда, что что-то откроется в коммерческих помещениях на первом этаже жилого комплекса.
Что касается транспортной доступности, то тут та же ситуация, как и со всем остальным. При вроде бы неплохом расположении в черте города, когда начинаешь просчитывать время, за которое можно добраться до центра города на общественном транспорте, то вдруг выясняется, что из Кудрово можно добраться до станции метро “пл. Восстания” за те же 50 минут. А выехать на КАД из Новосаратовки, где сейчас возводится огромный жилой массив усилиями нескольких застройщиков (кстати писал о нем вот в этой статье: ЖК «Город первых» и ЖК «Город звезд». Новый “человейник” на карте Санкт-Петербурга.) можно даже быстрее. Единственное что утешает - это время в пути на автомобиле до центра города. Оно на уровне топовых жилых комплексов, которые значительно выше рассматриваемого нами - 25-30 минут.
Теперь заглянем внутрь жилого комплекса и посмотрим, как он выглядит снаружи и изнутри.
Первое, что бросается в глаза - это отделка фасадов. В описании указывается вентилируемый фасад с отделкой керамогранитом. Эта отделка заканчивается на уровне второго этажа. Далее идет обычная штукатурка, правда, заводского изготовления. Наружные стеновые плиты-сэндвичи с утеплителем внутри и наружной штукатуркой изготавливаются на заводе и монтируются уже на месте. Но все же стыки между ними заделываются уже вручную на стройке. Со временем все это будет разрушаться и периодический косметический ремонт стыков неизбежен. На мой взгляд, такое решение не соответствует уровню жилого комплекса.
Зато, если вы обратили внимание, присутствуют корзины для кондиционеров на фасаде здания, что не так часто встретишь в нашем климате.
Как я уже говорил, территория будет огорожена и находиться под видеонаблюдением. Но сам двор не очень большой.
Едва хватило места для детской площадки и площадки для отдыха, которые разместились на стилобате над подземным паркингом. Въезд в паркинг и гостевая автостоянка остались снаружи охраняемого периметра.
Парадных всего 4. Безбарьерный доступ. Выходить с колясками и велосипедами будет удобно. Кстати, предусмотрены колясочные, которые закрываются на ключ.
Входим в парадную. Потолки высокие, стены облицованы керамогранитом, все это смотрится достойно. И тут нас с вами снова поджидает разочарование: подвесные панели - а-ля офисный “Армстронг” из 90-х:). Вот такая экономия на мелочах смазывает все впечатление.
Такие же потолки и на этажах.
К лестницам и лифтам претензий нет. Лестницы светлые, с окнами. Идти будет комфортно, даже до 11-го этажа:) А такое вполне возможно, потому что лифт только один на секцию. Хотя квартир на этажах мало - от 5 до 7, что несомненно тоже является плюсом проекта, мы понимаем, что нет ничего вечного. Лифтам, даже новым и современным, свойственно ломаться. А запасного нет. И парадные, конечно, между собой не сообщаются:)
На что еще обратил внимание - это терраса расположившаяся на крыше 4-й секции. Еще один пример хорошей идеи, но не доведенной до ума.
Представитель застройщика пытался убедить, что это бесплатный бонус для владельцев 2-х квартир, расположенных на том же этаже, что и выход на техническую крышу. Эти две квартиры - студия 35 м2 и 2-х комнатная квартира 54 м2 продаются только вместе. За 22 млн. руб. Предполагается, что их можно объединить в одну. И бесплатно пользоваться террасой. Но учитывая, что это все-таки технический этаж, на который выходят коммуникации и вентиляция, слабо верится, что управляющая компания просто так отдаст ключи от него владельцу этих двух квартир.
Возникает другой вопрос. Почему бы застройщику сразу не озаботиться этим моментом и не сделать здесь эксплуатируемую кровлю, как это делают некоторые другие девелоперы в своих проектах? Мне кажется, это был бы прекрасный бонус для владельцев всех квартир в доме. Облагородить имеющееся пространство с учетом всех требований к безопасности. Сделать всепогодный настил из палубной доски, поставить скамейки и шезлонги, установить безопасное прозрачное ограждение. А так - получается яблоко раздора для соседей. У одних будет доступ на общественную крышу, а у других - нет. Опять таки досадные мелочи, о которых не подумали. Или сильно хотели сэкономить…
Но перейдем уже к самим квартирам.
Потолки высотой 2,75 м, можно сказать, уже стали “золотым” стандартом в комфорт-классе. Хотя, некоторые застройщики приятно удивляют, расширяя эти границы и предлагая в не самых элитных проектах высоту в 3 м.
Из приятных бонусов - наличие утепленных лоджий в некоторых квартирах. Да и ширина самих балконов и лоджий очень комфортная - 1,5 м.
И вообще, лоджии - это коронная фишка этого проекта.
Например, в трехкомнатной квартире большая лоджия объединяет все три спальни.
К тому же, как вы можете убедиться по фотографиям, панорамное остекление квартир и лоджий пропускает внутрь очень много света и подчеркивает видовые характеристики квартир.
Очень интересное решение я увидел на втором этаже. Некоторые квартиры имеют выход с лоджии, или прямо из комнаты, на террасу идущую по карнизу второго этажа. Получился небольшой такой променад.
Но, как и во всем проекте, не обошлось без ложки дегтя.
Мало того, что разводка труб отопления в доме вертикальная, что, безусловно, не лучшим образом сказывается на его энергоэффективности. Так еще в некоторых комнатах умудрились установить радиаторы так, что они перекрывают часть окна:)
Теперь будущему владельцу надо ломать голову, чтобы решить куда их перенести или как их заменить на внутрипольные конвекторы.
А еще стыки между панелями… Это не только проблема на фасадах, но и на лоджиях. Щели толщиной с палец между плитами перекрытий и стенами дома ставят перед тем же владельцем серьезную задачу: как сделать ремонт так, чтобы в будущем не заниматься восстановлением изоляции этих стыков. Ведь дом, как живой организм, будет еще дышать и усаживаться…
И, конечно же, в жилом комплексе такого уровня ожидаешь, если уж не BAS-IP (“Бас-АйПи”) домофонию, то хотя бы просто видеодомофон… А что мы видим? Привет из 90-х:) Обычная трубка на стене:)
Но, видимо, решили, что все эти досадные мелочи компенсируются видовыми характеристиками и адекватными ценами на квартиры. Насколько они адекватны - решать вам. Приведу для примера стоимость некоторых квартир на 7-м этаже, откуда действительно открывается хороший вид.
Студия 23,44 м2 с панорамными окнами, через которые можно увидеть даже Вантовый мост:
1 ккв 39,52 м2, с гардеробной и видом на Неву и парк Сосновка:
2 ккв 54,29 м2, двусторонняя, с раздельным санузлом и видом на Неву и парк Сосновка:
3 ккв 89,4 м2, с гардеробной у входа, и огромной лоджией 14,73 м2 с выходами на нее из всех трех комнат. И, конечно, с видом на Неву и парк Сосновка:
Как видите, друзья, весь жилой комплекс состоит из сплошных компромиссов. Как и везде - идеала не существует. Приходится с чем-то мириться и выбирать, что для вас является определяющим - локация, комфорт или цена.
Если затрудняетесь с выбором - обращайтесь за помощью. Все расскажу и покажу:)
Я могу помочь с подбором квартиры в новостройке в любой ценовой категории и в любом районе Санкт-Петербурга и Ленинградской области - от маленькой студии до огромных апартаментов/квартир. Не стесняйтесь обращаться за помощью:) Тем более, что эта услуга для вас не будет ничего стоить! Ведь мои услуги оплачивает застройщик. При этом сохраняются все цены, скидки и акции.
Но при этом вы получаете полное мое сопровождение:
- Вместе обсудим и поищем вариант, наиболее подходящий для вас по расположению, уровню оснащения, комфортности и бюджету.
- Запишемся на просмотр. Поедем с вами на объект, вместе посмотрим локацию, посетим шоу-рум (если он имеется у застройщика).
- Онлайн показ объекта или локации для иногородних клиентов.
- В базе 80+ застройщиков.
(Менеджер застройщика предлагает вам то, что нужно по плану продать ему. Я предложу то, что нужно именно вам. И ваш выбор не будет ограничен одним девелопером).
- Сопровождение на всех этапах сделки.
- Помощь при приемке квартиры у застройщика.
- Помощь в организации переезда в новую квартиру по разумным ценам.
- Если нужно сделать ремонт, то рекомендую вам профессионалов: дизайнеров и мастеров.
Пишите в личных сообщениях здесь в ВК, в ВатСап, Телеграм или Вайбер. Мой номер для связи +7(921)887-40-88. Выбирайте удобный для вас канал связи. Буду рад вам помочь!
Если же вы хотите получать новости об интересных предложениях от застройщиков, то рекомендую подписаться на мой телеграмм канал: Ваш риэлтор в Петербурге
А на сегодня у меня все. Спасибо всем, кто дочитал до конца. Буду рад вашим комментариям и вопросам под этой статьей. И до новых встреч!
Ваш петербургский риэлтор - Андрей Кузнецов.