Архыз в течение ближайших пяти лет имеет самый высокий потенциал среди всех существующих горнолыжных курортов в стране. «Архыз» уже продемонстрировал свою состоятельность как перспективный курорт благодаря своим природно-климатическим особенностям. Инфраструктура на момент нашего исследования, включала более 140 объектов, в том числе 25,5 км горнолыжных трасс, шесть подъемников, системы искусственного снегообразования и другие объекты, необходимые для функционирования курорта. К 2024 году курорт «Архыз» предложит туристам 100 км горнолыжных трасс.
По словам ком. директора отеля "Вертикаль", к 15 марта загрузка в отеле уже превышала 95% (на момент интервью). Спрос также привел к повышению цен уже в ноябре, хотя обычно это происходит в декабре. Представитель Arkhyz Royal Resort & SPA сообщила, что в отеле нет проблем с притоком гостей. На данный момент только 12% от всего потока гостей размещаются на территории курорта. Это объясняется отсутствием свободных мест и чувствительностью к ценовой политике. 41% выбирают отели за пределами курорта, еще 25% предпочитают частный сектор, а 19% останавливаются в пансионатах и хостелах.
При разработке бизнес-концепции мы изучили потенциал развития курорта и региона. Проанализировали аудиторию, состояние рынка, конкурентную среду, номерной фонд, спектр предлагаемых услуг, спрос со стороны гостей, средний чек поездки и учли будущие проекты отелей. Данные послужили основой для нашего будущего отеля. Предполагается строительство шестиэтажного комплекса на территории особой экономической зоны Карачаево-Черкесской республики. Отель соответствует мировым стандартам комфорта и качества обслуживания. Объект будет удовлетворять потребности растущего потока туристов и сможет стать одним из ключевых игроков в индустрии, привлекая различные категории путешественников, включая семейные поездки, деловые встречи, спортивные группы и любителей экстремальных видов спорта. Объект будет предлагать разнообразные услуги, отвечающие спросу и во многом закрывая пробелы рынка, тем самым, создавая для себя уникальное торговое предложение.
Выбор участка стал первым этапом проекта.
Когда заказчик обратился к нам в компанию, он выбирал между двумя локациями, каждая из которых имела отличный потенциал: открывались живописные виды, плюс каждую локацию окружали зеленые горнолыжные трассы, что гарантирует будущему отелю функцию ski in и ski out - встал на лыжи и катаешься.
Ski in и ski out - проживание в таком отеле, расположенном прямо на трассе, предполагает определенный комфорт для гостей: постояльцам не придется никуда ехать или заботиться о парковке.
Исследовав оба участка, мы выбрали вариант № 2, на котором построить объект будет гораздо дешевле, и в расчете на м2 стоимость строительства будет меньше. Т.е., этот участок был более экономически целесообразен для нас (см. фото).
Участок № 1 был более пригоден для устройства базы отдыха с отдельно стоящими домиками, что тоже востребовано, но стоимость строительства увеличилась бы из-за большого перепада и организации всех необходимых коммуникаций: дорог, разворотных площадок и т.д. Плюс в центре участка находится техническая зона горнолыжного курорта, что не очень привлекательно и удобно.
Участок № 2 находился по соседству, был немного меньше по размеру, но там не было технических объектов. Несмотря на то, что расположение земли было на склоне, участок оказался достаточно ровным, и там уже были подведены все коммуникации. Поэтому с точки зрения экономической целесообразности, этот вариант был для нас намного понятнее и эффективнее - мы выбрали его.
Звездность отеля:
Исследуя рынок, мы заметили, что курорту Архыз не хватало хорошего 4-звездочного отеля. Рынок был насыщен 3-звездочными гостиницами, а для 5-звездочного отеля у нас была не самая удачная территория, плюс были сомнения, что рынок сможет обеспечить спросом настоящий 5-звездочный отель в межсезонье. Поэтому было принято решение проектировать отель 4*.
Инфраструктура:
Спрос рынка, анализ конкурентов и восхитительные виды, которые открывались с участка, практически сами продиктовали нам базовый набор инфраструктурных элементов. На территории отеля спроектированы: СПА-комплекс, ресторан, вместительная парковка, большая детская площадка, конференц-зал и молельная комната. Кроме того, мы насытили территорию бизнес-единицами в сфере общепита, которые помогут нам быстрее капитализировать проект.
Первый этаж отеля мы разделили на 2 части: одну часть отдали под ресторан, вторую - под СПА. У нас не было сомнений, что ресторан и СПА будут востребованы не только гостями отеля, но и гостями всего курорта. Обойдя все существующие гостиницы, мы заметили, что хороший СПА-комплекс имелся только в одном месте. Однако, этот СПА был рассчитан максимум на 6 человек. Было очевидно, что на рынке есть спрос, но не было достойных предложений. Поэтому мы включили в наш проект функциональный СПА-комплекс с открытым бассейном, массажными кабинетами, тренажерным залом, комнатами для групповых занятий и термальной зоной, сделав его достаточно вместительным для одновременного пребывания 73 человек.
Вторую часть первого этажа отеля мы оставили под уютный и просторный ресторан с прекрасными видами и открытой террасой. Соседство ресторана и СПА-комплекса - это всегда два инфраструктурных элемента, которые отлично дополняют друг друга. Большинство гостей, после посещения СПА, обычно предпочитают посетить ресторан.На территории отеля мы также продумали и потратили место на подземную парковку, понимая, что она тут востребована востребована всегда. (Парковки на курорте были внизу спуска, и стоимость парковочного места была сравнима с ценником в центре Москвы, однако, не имея альтернативы, гости все равно платили). Приоритет нашей парковки будет, конечно же, отдаваться гостям отеля, но также ею смогут воспользоваться посетители ресторана или СПА-комплекса.
Монетизируя отличное расположение нашего отеля между трассами, мы установили вдоль каждого спуска небольшие точки общепита в виде food-trucks. Таким образом, гости, спускаясь с горы, могут без необходимости снимать горнолыжное оборудование, приобрести бургер, глинтвейн, хот-дог, пончик или горячий чай. Food-trucks являются бизнес-единицами проекта, которые ускорят капитализацию отеля и будут служить точками притяжения для гостей всего курорта. (См план, точки 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25).
Целесообразное количество номеров при такой инфраструктуре: 100-120 штук, однако в итоге на проекте было спроектировано 74 номера, поскольку у заказчика были сомнения в востребованности такого большого номерного фонда. Что в итоге оказалось упущением, так как общая площадь отеля, включая общую инфраструктуру, не сильно отличается, поэтому чем больше номеров, тем меньше общей площади в расчете на номер. То есть, каждый номер при большем количестве становится дешевле.
Архитектура проекта
Архитектуру отеля мы выбрали ступенчатую, расположив все люксовые номера по торцам здания, чтобы каждый обладал восхитительным видом на горы и природу Архыза. Здание мы немного загнули, что позволило нам сохранить количество номеров и полностью разместить большой по площади объект на маленьком участке, соблюдая все необходимые отступы. Получилась достаточно интересная архитектура, которая привела к более сложному расположению всех подсобных и технических помещений. В связи с чем было достаточно непросто разместить всю сетку колонн при строительстве, и проект занял у нас немного больше времени, чем планировалось изначально. Разработка концепции шла 6 месяцев вместо привычных 3 (см. фото 6 - начальная точка, см. фото 7 - конечная точка, полностью разработанная бизнес-концепция для отеля).
В результате нам удалось сформировать полноценный турпродукт с интересной архитектурой. Отель будет востребован не только среди гостей, но также благодаря продуманной инфраструктуре и бизнес-единицам в сфере общепита, наша локация будет привлекать гостей со всего курорта Архыз.