Как вам одно окно на всю квартиру? А спальня без единого окна? И нет, речь не про чулан Гарри Поттера, а про почти 100-метровую квартиру. Такие чудеса планировочных решений замечены в ЖК «Альтаир». Эксперт офиса Vysotsky Estate на Ленинградке Наталья Фоминых изучает странности комплекса и отвечает на главный вопрос: стоит ли здесь покупать квартиру?
Расположение
ЖК «Альтаир» находится в спальном районе города Химки Московской области (микрорайон Левобережный) 1960-1970-х годов застройки. Выглядит он необычно и сильно выделяется на фоне других домов района.
В непосредственной близости от жилого комплекса — 100 метров по прямой линии — находится трасса М-11 «Нева», Северо-Восточная хорда (СВХ) и МКАД в 200 с небольшим метров.
Транспортная доступность
Застройщик на сайте этого ЖК указывает, что станция метро «Ховрино» находится «практически напротив дома».
В действительности это не совсем так.
Если взглянуть на карту, покажется что это действительно похоже на правду. Но проблема в том, что ЖК и метро Ховрино разделяет МКАД и развязка на его пересечении с трассой М-11 «Нева», так называемая Бусиновская эстакада. И да, по прямой от дома до метро Ховрино всего 1,2 км, но пройти до метро напрямую невозможно. Нужно идти в обход магистралей через лесопарк и железнодорожную станцию Левобережная приблизительно 25-30 минут, это около 2 км. Можно срезать маршрут и пройти под мостом (МКАД) мимо железной дороги, но в плохую погоду там очень грязно, а в хорошую — пыльно.
Вообще, транспортная доступность у ЖК хорошая: удобный выезд на МКАД, трассу М-11 и СВХ без пробок.
На автобусе путь до метро занимает всего 5-7 минут.
Остановка автобуса находится в 300 метрах от дома, это 4 минуты пешком. Оттуда автобусы №344 и 344с идут до метро «Ховрино» и «Беломорская», а автобус 344 — до станции «Речной вокзал».
До Химок идёт автобус №5 (5 остановок или 11 минут до железнодорожной станции «Химки») и №32 (2 остановки или 6 минут до остановки «Бутаково», это около ТЦ «Гранд» в Новых Химках).
До железнодорожной станции «Левобережная» — 1 км или 12 минут пешком через парк.
На электричке до Химок путь занимает всего 2 минуты (1 остановка), а до Ховрино — 1 минуту или 1 остановка.
До метро «Петровско-Разумовская» — 12 минут на электричке и потом ещё 8 минут пешком.
На электричке можно доехать до станции МЦК (Московское центральное кольцо) «Лихоборы» (10 минут) или до метро «Комсомольская» — это 28 минут, если электричка идёт со всеми остановками.
К тому же в августе этого года на Левобережной планируется открытие линии наземного метро МЦД-3 (Московские центральные диаметры), и пользоваться городским транспортом станет ещё удобнее.
Кроме того, около метро «Ховрино» в этом году открылась бесплатная перехватывающая парковка для тех, кто дальше едет на метро, но она совсем небольшая — всего на 64 места и ещё 7 мест для лиц с ограниченными возможностями.
В этой связи проблему с тем, чтобы легко оставить машину около метро, решить не удалось. Большинству людей приходится подолгу искать место около метро либо вообще отказаться от следования на машине и ехать на автобусе.
О жилом комплексе
ЖК построен в 2014 году и состоит из одного 25-этажного жилого корпуса на 350 квартир. Территория вокруг него огорожена и находится под охраной. Внутри закрытой территории также располагаются детские и спортивные площадки, площадка для выгула собак, а также 3-уровневый подземный паркинг на 500 машиномест.
При этом детские и спортивные площадки почти всегда пустые, а зимой снег на них даже не был расчищен. Похоже, что используются жильцами они крайне редко.
Зато на площадке для выгула собак всегда оживлённо.
Территория вокруг дома и входные группы оформлены красиво, в доме установлено круглосуточное видеонаблюдение, а на входе сидит бдительный консьерж.
Все помещения в доме оборудованы системой контроля и управления доступом.
У каждого собственника есть магнитный пропуск, по которому он входит в дом и в свой блок жилых помещений на этаже. При этом человек не сможет пройти ни в какой другой блок помещений по своему пропуску, к примеру, в блок квартир на другом этаже или в другой блок квартир на своём же этаже.
Такая система контроля и управления доступом периодически даёт сбой и блокирует выходы из всех помещений. В этом случае нужно звонить консьержу, и он дистанционно разблокирует двери.
Вход в подъезд для посторонних лиц возможен только по паспортам по заявке собственника квартиры. В таком случае гостю выдается разовый магнитный ключ, который он должен сдать при выходе из дома.
На лифте можно спуститься прямо на многоуровневый паркинг, не выходя на улицу.
Застройщик ГК «Сибпромстрой» позиционирует дом как ЖК бизнес-класса, при этом, в доме полностью отсутствует централизованное горячее водоснабжение. В каждой квартире застройщик установил накопительные водонагреватели.
Необходимость постоянного использования электрического водонагревателя не сильно отражается на квитанции за жилищно-коммунальные услуги, так как этот дом не оборудован газом, а значит, электричество в нём рассчитывается по более низкому тарифу.
Вместе с тем, это доставляет серьёзные неудобства, так как комфортно принять душ семье из нескольких человек, например, с детьми, уже не получится, иначе остальным просто не хватит горячей воды. Я уже не говорю о том, как в таких условиях принять ванную.
Непосредственная близость МКАД (200 метров) и М-11 (100 метров) создаёт сильный шум, который слышен во всех квартирах, кроме тех, окна которых выходят на детскую площадку, вглубь района. К тому же с трасс летит много пыли.
Некоторые жильцы жалуются на то, что в доме выходят из строя счётчики электроэнергии, которые застройщик обещает заменить, но на это уходит до 6 месяцев и даже более.
Многие жители отмечают сложности с парковкой. Гостевая парковка очень маленькая, и, если человек не купил место на подземном паркинге, ему приходится подолгу кружить по району в поисках места для своего автомобиля.
Планировки квартир
Ещё одна проблема — весьма странные планировки, которых в ЖК 6 вариантов.
1-комнатные квартиры (студии) площадью от 40 до 45 м² узкие, вытянуты от входа к балкону и имеют всего одно окно. Сразу за окном находится застеклённый балкон с высокой закрытой нижней частью, поэтому в 1-комнатных квартирах темно как в пещере, и мебель в них располагается, как правило, по одной стене.
Такие же проблемы с освещением и в остальных квартирах, за исключением некоторых «двушек», где изначально предусмотрены панорамные окна в угловых комнатах, в которых нет балкона.
Отдельные жильцы пытались самостоятельно решить эту проблему и заменили окна балкона на панорамные, чтобы хоть как-то увеличить в них доступ света, но такие изменения сложно или даже невозможно узаконить.
2-комнатные квартиры площадью 75,6 м² имеют не менее странную вытянутую планировку. При этом в квартире предусмотрено всего 2 окна — по одному в каждой комнате. Таким образом кухня остаётся без окон и естественного света.
Но самая удивительная планировка в этом доме в 3-комнатных квартирах площадью 92,3 м².
Мало того, что при входе в такую квартиру человек попадает в длинный узкий диагональный коридор с множеством углов, так ещё эта огромная по площади квартира имеет всего 2 окна. То есть у одной из трёх комнат, а также у кухни-гостиной в квартире просто не предусмотрено ни единого окна.
Стоит только догадываться, кому из людей, выбирающих жильё уровня бизнес-класса, может понравиться такая незаурядная планировка.
Инфраструктура
Всё необходимое находится в шаговой доступности.
В непосредственной близости от ЖК расположены 2 школы, более 3 детских садов, поликлиника, супермаркеты «Магнит», «Пятёрочка», «Ярче», «Виктория» и другие, много аптек, пункты выдачи заказов Ozon, Wildberries, «Яндекс.Маркет», «Авито», постаматы, отделение и пункт выдачи заказов Почты России.
В доме напротив находится многофункциональный центр «Мои документы».
Для отдыха с детьми есть оборудованный стадион около школы №6 (11 минут пешком), множество хороших детских площадок, парк «Эко-Берег» со спортивными и детскими площадками, велосипедными маршрутами, эко-тропой, скейт-парком, пляжем и красивой набережной.
Недалеко от ЖК находится оборудованный песочный пляж с мангальными зонами.
В 10 минутах пешком — Московский государственный институт культуры.
Отмечу некоторую удалённость от ЖК кафе и ресторанов. Вблизи находится всего несколько таких заведений, одно из которых пользуется особой популярностью среди жителей района. Остальные кафе и рестораны находятся в 15-20 минутах ходьбы от ЖК в районе улицы Совхозная.
Цены на квартиры
В этом ЖК продаётся много квартир. Большинство «висит» в продаже по несколько месяцев.
В продаже в этом ЖК можно увидеть:
💰 1-комнатные квартиры с ценой в рекламе от 7,4 до 10,2 млн (в среднем 206 526 рублей за м²);
💰 2-комнатные квартиры от 14,5 млн (194 892 рубля за м²);
💰 3-комнатные квартиры от 15,7 до 16,7 млн (186 202 рубля за м²).
Квартиры, на мой взгляд, здесь сильно переоценены.
Плюсы
✅ Закрытая охраняемая территория, круглосуточное видеонаблюдение, консьерж;
✅ хорошая транспортная доступность;
✅ удобная инфраструктура района;
✅ система контроля и управления доступом в помещения дома, пропускной режим;
✅ благоустроенная территория;
✅ 3-уровневый подземный паркинг, на который можно попасть на лифте, не выходя на улицу.
Минусы
❌ Постоянный шум и пыль от МКАД и М-11;
❌ отсутствие централизованного горячего водоснабжения;
❌ крайне неудачные планировки квартир;
❌ недостаток естественного света, особенно ощутимый в 1-комнатных квартирах;
❌ мало кафе и ресторанов вблизи ЖК;
❌ недостаток свободных парковочных мест.
В целом с учётом изложенных в этой статье факторов, рекомендовать квартиры в этом ЖК к приобретению можно с существенными оговорками.