На сегодняшний день в Сочи строится более 400 отелей и апартаментных комплексов. Каждый Отдел Продаж Застройщика готовит красочные презентации и еще более фантастические инвестиционные прогнозы. Риелторы, по незнанию, или преследуя меркантильные цели рассказывают своим клиентам о несметных богатствах от сдачи в аренду при приобретении апартаментов в различных отелях.
Если Вы привыкли доверять людям на слово, или при покупке оцениваете только внешнюю составляющую... не тратьте время на прочтение этой статьи... Если же Вы умеете считать деньги, и зарабатываете их своим трудом, то потратьте еще 2 минуты и Вы поймете как разобраться в диком сочинском рынке недвижимости и не потерять свои деньги...
Услышав, что у Вас есть 20+ млн ₽ и Вы хотите вложить их в апартаменты, для получения пассивного дохода риелторы обязательно Вам предложат следующие объекты: Марина Гарден, Нескучный Сад, Моне, Волна, Мацеста Парк, Архитектор, Лучезарный, Космос, Фрегат, Плас Резидентс, Миррор, Сан Пик, Алеан, Найман, Рамада.
Как сделать правильный выбор? Ведь каждый из 10 риелтеров с которыми Вы на связи, будет хвалить полюбившийся ему комплекс и пытаться полить грязью тот объект, который Вам предлагает конкурент.
Единственно правильный метод - не слушать никого, а полагаться на логику, математику и ту информацию, которую можно легко найти в интернете.
1. Рассмотрим Отели в Курортном городке на примере АК Моне:
4 звезды, первая береговая, крутой ресторан, круглогодичный бассейн...
Ну, он то точно должен приносить большие деньги, подумаете Вы... Чтобы получить ответ на этот вопрос, достаточно открыть сайт Отеля и проанализировать цены:
Таким образом путем несложной математики мы видим:
6 месяцев низкого сезона (с загрузкой в 50%) средняя цена за аренду номера составит = 90 (дней загрузки) * 6 000 ₽ (средняя стоимость номера) = 540 000 ₽ валовой прибыли.
30% от этой суммы заберет Управляющая компания (ведь им нужно оплачивать садовника, горничных, официантов, поваров и другой персонал и себе заработать на хлеб с маслом)...
У Вас останется 378 000 рублей, с которых Вы заплатите 13% и честно заработаные 328 000 ₽ - вот тот максимум, на который можно рассчитывать...
За высокий сезон заработок будет конечно выше, там и загрузка будет от 85% и стоимость проживания выше: с учетом всех налогов и оплат Управляющей компании сумма не будет превышать 930 000 ₽...
Итого за год с этого Отеля можно заработать не более 1,2 млн ₽...
Доход 1,2 млн ₽ в год при стоимости апартамента более 20 млн ₽ 🤦♂️. Хорошая ли это инвестиция? Это риторический вопрос - можно не отвечать...
Более подробно, можно прочитать в этой статье 👇
П.С. Волна, Фрегат, Нескучный Сад (те комплексы, которые находятся в шаговой доступности от АК Моне и еще находятся в стадии строительства) на мой взгляд имеют такие же финансовые перспективы, к тому же все 4 отеля после запуска начнут серьезно конкурировать друг с другом, что неизбежно завершится демпингом и сокращением и без того скромного дохода собственников.
2. Рассмотрим ГК Мацеста Парк под управлением Cosmos
На рендерах всё выглядит достаточно красиво. Отдел продаж и риелторы плохо разбирающиеся в бизнесе утверждают, что это это отличная инвестиция.
2,8 млн ₽ за год чистыми... солидно... На 100% понять будут ли соответствовать заверения реальности мы сможем лишь тогда, когда отель запустится и мы увидим финансовую отчетность за календарный год. Но уже сейчас мы можем спрогнозировать, сколько этот отель будет приносить в год, на примере аналогичного объекта Cosmos Hotels в Дагомысе.
Сравнив инвестиционный прогноз с показателями действующего отеля этого же отельного оператора мы видим, что цифры в инвестиционном прогнозе завышены минимум в 2,5 раза.
Возможно, если бы номер в этом отеле стоил копейки, то можно было брать... и надеяться на чудо... но цены то совсем не демократичные:
П.С. Cosmos (бывший Park Inn) - отличный отельер... но специализируется он на хороших привокзальных гостиницах, на отличных отелях рядом с Аэропортами. Курортные отели все же имеют свои особенности, свою специфику... и Cosmos пока не в состоянии конкурировать с именитыми брендами...
3. АК Архитектор в самом центре г. Сочи... "Посмотрите на его расположение - это же настоящее сокровище, сдаваться будет круглый год" - примерно такие слова Вы услышите от риелтеров... Но, "Слава Гуглу" - мы всегда можем это проверить 👇
Минимальная стоимость апартамента 24 кв.м в Архитекторе - 20,5 млн ₽
Стоимость за сутки в июле (и это пик туристического сезона) всего от 7 600 ₽
3. На сайте бронирования мы можем увидеть, что сейчас можно снять номер со скидкой. Логично предположить, что даже в высокий сезон у Отельера проблемы с заселением.
4. Предположим, что мы - большие оптимисты и посчитаем июнь, июль, август и сентябрь по максимальной загрузке (90%)... Итого получаем: 108 дней загрузки * 8 000 = 864 000 ₽ (валовый доход).
30% отдаем УК. Остается 604 000 ₽
5. На оставшиеся 8 месяцев также дадим оптимистичный прогноз: 60% загрузка при стоимости номера 4 000 ₽...
Итого: 144 дня загрузки * 4 000 ₽ = 576 000 ₽
Вычтем 30% УК и остается всего 403 000 ₽...
Итого: 1 млн ₽ - это тот максимум который при благоприятных условиях может приносить АК Архитектор... Но, лично я, даже в эту цифру не верю...
"Значит инвестиционно привлекательных объектов для пассивных инвестиций в Сочи нет?"...
Есть, но их крайне мало. Напишите на WhstsApp или позвоните и я предоставлю Вам всю необходимую информацию.
Статья не носит рекламного характера - это лишь помощь для Вас, как самостоятельно просчитать риски и потенциальную доходность по тому или иному объекту в Сочи.
Данные, приведенные в статье - это мое субъективное мнение.
П.С. если 20 млн ₽ для Вас непосильная тяжесть и Вы хотите, что то подешевле... прочитайте эти статьи... и возможно я смогу Вас убедить не потерять деньги в Сочи.
Литовка Роман
Тел. 8 966 770 36 17
