На сегодня примерно две трети собственников Москвы сдают квартиры нелегально. Подробно об этом мы говорили в следующей публикации на канале:
Почему собственники предпочитают нелегальную сдачу? Кто-то экономит, а кому-то просто неохота морочить себе голову. Ну а если приспичит, то сумма исчисленного налога будет в рамках разумного (13% + штрафы). Конечно, я не разделяю позицию данных собственников, но во всяком случае я их понимаю, так как риск лимитирован.
Но вот совсем по-другому обстоят дела у собственников апартаментов. Напомню, что апартаменты это — нежилые помещения, которые используются в качестве квартир.
Дело в том, что обычные физические лица, впрочем, как и самозанятые, не могут сдавать апартаменты, необходима регистрация в качестве ИП, при этом для сдачи апартаментов запрещено использовать налог на профессиональный доход.
И вот налоговая вскрыла факт нелегальной сдачи апартаментов. И тут начинается самое интересное. Почему?
1. Неважно являетесь ли вы ИП или не являетесь, при обнаружении факта нелегальной сдачи апартаментов спрос к вам будет именно как c ИП, вот цитата п.11 обзора ФНС России судебной практики КС РФ и ВС РФ за 2-й квартал 2019 года:
Объективным критерием для квалификации деятельности гражданина по передаче имущественных прав на недвижимое имущество как предпринимательской может являться предусмотренное предназначение нежилых помещений.
2. ИП, который не осуществил выбор системы налогообложения, оказывается на классической системе, а это значит, что посчитают НДФЛ 13%, НДС 20%, штрафы и пени и всё это сделают за три последние года. Вот цитата из письма Минфина от 29.03.2022 №03-07-11/25327:
Таким образом, услуги по предоставлению в аренду нежилого недвижимого имущества, оказываемые физическим лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшимся в качестве индивидуального предпринимателя в нарушение требований гражданского законодательства РФ, подлежат налогообложению НДС на основании вышеуказанного подпункта пункта 1 статьи 146 Кодекса.
Вы думаете это всё? Нет, не всё.
3. ИП при сдаче апартаментов физическим лицам обязан применять контрольно-кассовую технику (ККТ). Для тех читателей, которые не верят, что кто-то применяет ККТ, скажу, что я лично знаю таких собственников. Да и у меня есть кассовый аппарат (см. фото ниже). А вот для тех, кто чеки не пробивал, предусмотрен штраф в размере от 1/4 до 1/2 суммы расчёта (ст. 14.5 КоАП РФ).
Думаете это всё? Нет!
4. За предпринимательскую деятельность без государственной регистрации грозит штраф по ст. 14.1 КоАП РФ (штраф до 2 т.р.), а также штраф за работу без постановки на учёт в налоговом органе, а это уже 10% от выручки, но не менее 40 т.р. (ст. 116 НК РФ).
Вот поэтому я не могу понять собственников, которые сдают апартаменты нелегально. По моему мнению, это верх безрассудства, так как можно потерять практически всю выручку. Стоит ли в этой ситуации экономить на 6% платеже в адрес ФНС, за счёт которых ещё и формируются пенсионные права? Мне кажется, не стоит.
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 30.06.2023г. - 22,7 тысяч квартир.