Нашли объявление о продаже квартиры в недостроенном ЖК? Не пугайтесь, ее смело можно покупать — если уже разбираетесь в нюансах таких сделок.
А если пока нет, читайте эту статью — здесь рассказываем, что такое договор долевого участия, как происходит уступка права и что нужно знать, чтобы точно не потерять деньги.
Договор долевого участия и уступка права — что это?
Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) — это документ, который дольщик заключает с застройщиком. Договор гарантирует дольщику право на приобретение будущей квартиры в новостройке.
Человек, который заключил ДДУ, формально еще не купил жилье — он имеет только право требования по договору. Продать непостроенное тоже нельзя, можно только уступить свои права по ДДУ — сразу после того, как договор зарегистрирован, но ДО подписания акта приема-передачи квартиры.
Такая сделка оформляется специальным соглашением об уступке прав, которое подписывают продавец и покупатель.
Какие есть особенности в переуступке прав на квартиру?
Если планируете купить недостроенную квартиру, помните: продавец отвечает за действительность только своих прав и не гарантирует действия застройщика.
Это значит, что все вопросы по стройке и квартире можно адресовать только застройщику.
Еще одна особенность: заключенный ДДУ регулирует имущественные права, поэтому здесь действуют правила о совместно нажитом супругами имуществе — даже если договор подписал только одним из них..
Поэтому обязательно уточните у продавца его семейное положение и проверьте наличие брачного договора.
Что еще проверить в ДДУ перед уступкой?
В договоре долевого участия есть пункты, без которых он не считается заключенным — вот что должно быть в документе:
1. Описание объекта долевого строительства, характеристики дома и квартиры.
Вот что должно быть прописано о доме: материал стен и перекрытий, этажность и общая площадь, класс энергоэффективности, вид и сейсмостойкость.
А вот что должно быть указано о квартире: этаж, общая площадь, количество комнат, число лоджий, веранд и балконов.
Важно: все характеристики объектов, прописанные в договоре, должны соответствовать проектной декларации.
2. Срок передачи квартиры.
3. Цена квартиры.
4. Гарантийный срок на объект:
- не менее трех лет на инженерное и технологическое оборудование;
- не менее пяти лет на сам объект долевого строительства.
5. Способы обеспечения обязательств:
- залог дома и земельного участка — это обязательное условие, оно должно быть прописано во всех договорах долевого участия;
- поручительство или страхование гражданской ответственности — в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.
6. Данные о регистрации ДДУ — без отметки о регистрации с номером и датой уступить права по ДДУ невозможно.
Порядок уступки прав по ДДУ — уведомляй, потом подписывай
Проверьте, какая процедура прописана в договоре — возможно, застройщика достаточно просто уведомить об уступке, но, как правило, она допустима только с его согласия.
В таком случае вы должны сначала направить застройщику запрос на согласие, получить его, и только после этого подписывать соглашение и регистрировать передачу прав по договору.
Что еще нужно проверить при передаче прав на новостройку?
Итак, вы проверили ДДУ, убедились, что с ним все в порядке, и запросили согласие у застройщика. Что еще необходимо проверить до подписания соглашения?
После уступки прав вы будете иметь дело с самим застройщикам — поэтому заранее наведите о нем справки:
- найдите сайт девелопера и изучите всю информацию — учредительные документы, документы о госрегистрации и постановке на налоговый учет, разрешение на строительство и проектную декларацию;
- закажите выписку из ЕГРЮЛ или получите ее онлайн на сайте налоговой;
- найдите в интернете отзывы о застройщике и информацию о готовых домах;
- оцените дома застройщика вживую.
А если не хотите разбираться с переуступкой самостоятельно, обращайтесь за помощью в ТСН Новострой — мы специализируемся на сделках с новостройками и поможем с покупкой объекта любой сложности!
Звоните по телефону +7 495 266-06-62 — наши специалисты консультируют бесплатно!