Всем привет!
Несколько дней назад я опубликовал у себя в канале вот эту статью - https://dzen.ru/a/ZI7twUE_Q3OngQa8?share_to=link – которая посвящена ситуации с долевой собственностью на жилье.
Статья вызвала живой отклик, некоторые читатели запросили консультацию по своим личным проблемным ситуациям, связанным с долевой собственностью на квартиры, кто-то позвонил, кто-то написал на электронную почту.
Стало понятно, что ситуации с долями на квартиры (1) и являются достаточно распространенными, и (2) людей реально беспокоят.
Причины такого беспокойства, в целом, понятны.
Долевая собственность обычно возникает вследствие получения имущества по наследству - и отношения между наследниками не всегда хорошие и конструктивные, либо второй распространенный сценарий – это раздел имущества супругов. Также долю могут и подарить, например.
И у людей зачастую складывается ситуация как в поговорке про чемодан без ручки, «Нести тяжело, а выбросить жалко». Ну потому что режим долевой собственности квартиру в значительной степени обесценивает, особенно если другой сособственник типа «ничего не хочет».
Ведь, в соответствии с положениями ч. 1 ст. 246 ГК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников». То есть для того, чтобы долевую квартиру, к примеру продать – и полученные деньги разделить, или сдавать – и получать от нее доход, нужно согласие всех сособственников.
И обязательно найдется какой-то «дольщик», который все инициативы саботирует или выдвигает невыполнимые условия. «Кочевряжится», скажем так. Не хочет ни продавать квартиру целиком, ни сдавать её, ни продать свою долю другим сособственникам, ни выкупить их доли самому.
Это особенно обидно, когда размер доли такого сособственника незначителен, скажем, от ¼ доли в праве или менее.
И вот у меня возник вопрос, а возможно ли – с учетом положений Закона и сложившейся на текущий момент судебной практики – принудительно (то есть даже без его на это согласие) выплатить такому сособственнику денежную компенсацию, то есть совершить принудительный выкуп его доли?
ДА, ЭТО ВОЗВОЖНО ПРИ СОБЛЮДЕНИИ РЯДА УСЛОВИЙ, и в данной статье мы их подробно рассмотрим.
Итак, в соответствии с положениями абзаца 2 ч. 4 ст. 252 ГК РФ «…В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию».
Вышесказанное – в переводе с «юридического» языка на русский 😊 – означает, что доля в квартире может быть принудительно выкуплена при наличии ряда принципиальных условий:
- размер доли «незначителен» (какой конкретно размер доли признается «незначительным» - ответ дает судебная практика, об этом ниже 😉);
- доля не может быть реально выделена, то есть в квартире нет изолированной комнаты, площадь которой относительно общей площади квартиры пропорциональна размеру доли в праве;
- собственник принудительно выкупаемой доли не имеет «существенного» интереса в её использовании.
Относительно первого условия, «незначительности» принудительно выкупаемой доли. Проанализированная мной при подготовке данной статьи судебная практика говорит о том, что о «незначительности» можно пытаться говорить тогда, когда принудительно выкупаемая доля составляет ¼ или менее. В частности, при рассмотрении конкретного дела Ленинский районный суд Смоленска, а за ним и Смоленский областной суд согласились с тем, что ¼ доли в праве на квартиру (двухкомнатную?) общей площадью 54.2 кв.м., жилой – 29.6 кв.м. является незначительной, поскольку на ¼ доли в праве приходится всего лишь 7.4 кв.м. жилой площади. Суд кассационной инстанции согласился с этим, см. определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18.10.2022 по делу N 88-24386/2022.
То есть можно сказать, что если размер принудительно выкупаемой доли составляет ¼ или менее – то шансы есть.
Далее, вопрос о реальном выделе доли, то есть позволяет ли конфигурация конкретного жилья выделить отдельное изолированное жилое помещение, соответствующее или примерно соответствующее размеру доли в праве. Ответить на него просто, нужно только иметь данные о площади квартиры, количестве комнат, их изолированности и площади и соотнести площадь комнат с размером доли «проблемного» сособственника.
И, наконец, третье – вопрос о наличии у собственника принудительно выкупаемой доли существенного интереса в его использовании.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в редакции от 25 декабря 2018 г.).
На практике вышеуказанное означает, что при рассмотрении конкретного дела суд будет исследовать – для определения наличия существенного интереса – следующие вопросы:
- зарегистрирован ли сособственник в жилом помещении, в котором у него доля;
- проживает ли сособственник в жилом помещении, в котором у него доля;
- отсутствуют ли у сособственника в собственности иные жилые помещения;
- несет ли сособственник расходы на содержание жилья, в котором у него доля;
- платит ли сособственник «коммуналку»;
- имеются ли в жилье, в котором у него доля какие-либо вещи сособственника,
и так далее.
Чем больше ответов «нет» на вышеуказанные вопросы – тем больше вероятность того, что принудительный выкуп состоится.
Вот, такие дела 😊.
Если описанное в статье соответствует или примерно соответствует Вашей личной житейской ситуации с долями в квартире, Вы рассматриваете возможность принудительного выкупа доли «проблемного» сособственника и хотели бы понять юридические шансы и риски – записаться на индивидуальную консультацию можно по телефону +7(906)716-28-51 или направив заявку в свободной форме на mailbox@ipoletaev-advocate.ru
О том, как строится взаимодействие с адвокатом можно почитать здесь https://dzen.ru/a/ZJl1r7E8ywgAsZfG?share_to=link
На связи!
