Купить новую квартиру или жилье с историей, поселиться в уже обустроенном районе или сделать ставку на развитие, синица в руках или журавль в небе? Если вы в поиске недвижимости, в этой статье я помогу разобраться, что лучше — новостройка или вторичка.
В этой статье расскажу:
• Чем отличается первичка от вторички
• Плюсы новостроек
• Плюсы вторички
• Как избежать рисков при выборе
Первичное и вторичное жилье — ключевые отличия
Первичное жилье — это объект недвижимости без собственника и регистрации в Росреестре. Приобретается по договору о долевом участии или соглашению жилищно-строительного кооператива. Фактически это объект в доме, ещё не сданном в эксплуатацию.
Вторичное жилье — объект недвижимости, который принадлежит физическому или юридическому лицу и приобретается на основании договора купли-продажи. Квартира может быть и абсолютно новой, но если дом сдан в эксплуатацию, в таком случае она продается по правилам вторичного рынка.
Давайте разберемся в плюсах и минусах «нулевого» жилья и квартир «с прошлым».
Плюсы новостроек.
✔ Соответствие планировочных решений потребительским трендам. С 2017 года застройщики начали учитывать запросы клиентов на открытые планировки. Сегодня уделяется больше внимания площади, пространству, количеству окон в кухне и гостиной, где вся семья проводит время вместе. Раньше акцент делали на больших площадях спальных комнат и вспомогательных помещений.
✔ Бесшовный WI-FI на территории всего проекта. Уже около трех лет застройщики используют это удобное технологическое решение. Оно сохраняет беспрерывную связь, когда человек приезжает на территорию комплекса. Если система безопасности дома запрограммирована на мобильный телефон клиента, он продолжит свой разговор, в то время как лифт считывает его телефон и доставляет на нужный этаж. Никаких лишних действий от жильца не требуется.
✔ Места общего пользования. Современные застройщики тщательнее продумывают интересы и потребности клиента с точки зрения наполнения общедомовой инфраструктуры. Такие удобные вещи, как лапомойки, в новостройках могут быть дополнены сигарными комнатами, клабрумами и детскими игровыми пространствами.
✔ Актуальная архитектура. Архитекторы направили все силы на внешнюю узнаваемость дома. Он должен быть заметным и уникальным, но при этом вписываться в городской стиль.
✔ Инженерные системы. Даже в тех домах, которые были сданы год назад, технологии скромнее сегодняшних решений. Мало внимания уделялось системе кондиционирования и вентиляции. В современных системах воздух забирается с высоты птичьего полета и тщательно фильтруется. А приточно-вытяжную вентиляцию можно использовать как климат-контроль, нагревая и охлаждая помещение чистым воздухом.
✔ Большие панорамные окна. Этот тренд уже давно на рынке, но сегодня все больше говорят о том, что состояние и самочувствие человека зависит именно от количества естественного света в помещении. Никакие лампочки и подсветки его не заменят.
✔ Чистая юридическая история объекта. Сделки с застройщиками гораздо проще сделок с собственниками жилья. Сомнительные истории с бумагами и организационные трудности сводятся к нулю.
✔ Удобные финансовые условия. Договориться с собственником квартиры о рассрочке практически невозможно. Застройщики в свою очередь готовы идти навстречу покупателям и принимать оплату частями. Строительство объектов финансирует банк, отсюда и финансовая гибкость. Правила рассрочки разные, но обычно она беспроцентная, подразумевает первоначальный платеж в размере 10-30% от стоимости жилья и погашение оставшейся суммы обговоренными частями в условленный срок.
✔ Выгодная ипотека. На покупку новостроек банки охотнее выдают кредиты, а ставки, как правило, на 5-8% ниже, чем на приобретение вторички.
✔ Широкий выбор планировок. Сейчас любой застройщик прорабатывает планировочные решения с учетом жизненных сценариев покупателей. На вторичке такого богатства вариаций нет и часто встречаются однотипные планировки.
✔ Чистая аура. Новая квартира — чистый лист. Владелец наделяет ее своей энергетикой и может не переживать за то, что было в квартире до него. Брокеры по недвижимости знают случаи, когда новые хозяева повторяли судьбу прежних владельцев квартиры. Совпадение или нет — неизвестно, но факт остается фактом.
Плюсы вторички
➔ Кота в мешке не будет. Застройщики красиво рассказывают о планах, но по факту и сам дом, и квартиры после сдачи объекта в эксплуатацию могут выглядеть иначе. Нередко сроки сдачи затягивают, из-за чего покупатели не могут въехать в жилье в запланированное время. Не всех пускают в строящийся объект, чтобы можно было удостовериться в правильном выборе и хотя бы понять, какой будет вид из окна. В квартирах вторичного рынка таких «сюрпризов» не бывает.
➔ Тишина, спокойствие, грамотная архитектура. Застройщики, не имея больших территорий, стремятся ввести в эксплуатацию как можно больше площадей. В результате мы видим здания, похожие на памятники — узкие внизу и расширяющиеся кверху. В таких домах огромная нагрузка на инфраструктуру. Если сравнивать их с теми же сталинками, очевидно, что дома вторичного рынка более гармоничные по архитектуре не в ущерб площади.
➔ Лучшие территории уже заняты вторичкой. Москва не резиновая, и новые объекты часто ютятся на небольшом клочке земли, рядом с заводом, ТЭЦ или проезжей частью. Часто собственники в новостройках жалуются на шум магистралей, железных дорог и аэропортов, расположенных поблизости. Между тем на этапе строительства объекта застройщик уверяет, что дискомфорта не будет.
➔ Старые дома качественнее. С каждым годом качество возводимого жилья падает. Желание застройщиков сэкономить приводит к тому, что объекты могут сдаваться с дефектами. Как они повлияют на эксплуатацию и безопасность жилого дома — можно только прогнозировать. Кроме того, покупатель первички не сможет заранее удостовериться в том, что стены будут достаточной толщины, а лифт — действительно надежным.
➔ Понятные коммунальные платежи. В объектах вторичного рынка, где все системы отлажены, сразу понятно, в какую сумму обойдется обслуживание квартиры. В новых проектах этого понимания нет. Часто «навороченные» системы требуют отладки, а в результате работают не так, как это описывалось изначально. Многие из них в реальности не нужны — например, услуги нянечки или автоматическое закрывание дверей. Однако все это входит в стоимость счета за коммунальные услуги и нередко становится причиной судебных разбирательств с управляющими компаниями.
➔ Все технологии останутся с вами. В домах, построенных много лет назад, внедрены технологии, которые обеспечены доступными и проверенными сервисами. В новых домах работают системы на зарубежном программном обеспечении, которое могут попросту заблокировать в силу санкционных мер.
➔ Моментальное заселение. Квартиры вторичного рынка недвижимости позволяют распоряжаться объектом сразу после перехода права собственности к новому владельцу. Переезд с семьей или сдача квартиры в аренду — покупатель не ограничен в своих возможностях, тогда как с объектом в новостройке на его плечи ложится оплата ипотечного кредита, которая связывает по рукам. Квартиры в ипотеке запрещено сдавать в аренду по закону.
➔ Мебель в подарок. Это частый и очень приятный бонус при покупке недвижимости на вторичном рынке. Приобретение квартиры — дело затратное, а наличие хорошего ремонта и мебели в подарок неплохо разгружает семейный бюджет.
➔ Возможность поторговаться. Клиентам с наличными средствами стоить рассматривать только вторичку, считает Ирина. В этом случае есть реальный шанс хорошо снизить цену. При наличии «живых» денег продавцы более лояльны.
➔ Меньшая стоимость объекта. Часто квартиры у застройщиков, которые будут сданы через 2–3 года, стоят в разы дороже, чем их аналоги на вторичном рынке с ремонтом и мебелью. Здесь нет никакой аферы — затраты на материалы и логистику в последнее время возросли.
➔ Никакой стройки под окном. Готовый объект — это возможность жить спокойно в благоустроенном районе. Многие покупатели квартир в новостройках не могут в них жить несколько лет, поскольку за окном стройка, в квартирах шум от ремонта у соседей, а вокруг неблагоустроенные территории. Сдать в аренду такой объект тоже проблематично. Арендаторы сегодня избирательны в силу большого выбора.
Как избежать рисков?
Покупателям квартир в новостройке
- Перенос сроков. Сфера строительства регламентируется нормативным актом N 214-ФЗ, поэтому в последние годы задержек свыше 3-6 месяцев нет.
«Раньше на сроки передачи жилья сильно влияло отсутствие финансирования объектов. Срок завершения строительства был полностью завязан на продажу: если проект продается, то деньги на стройку есть и дом быстро строится. Сегодня все иначе. Дома возводят в режиме проектного финансирования. Это значит, что у застройщика есть деньги на завершение объекта и возможность выполнить свои обязательства в срок», — говорит Дмитрий.
- Замена «умных» систем. Сегодня многие импортные материалы и технологии стали недоступны из-за санкций, но хорошие застройщики нанимают специалистов по поиску альтернативных решений, которые ищут в разных странах доступные варианты.
«Немецкие лифты заменяют на добротное китайское оборудование без потери качества. Оно используется во многих высотках в Арабских Эмиратах. Таким же образом ищут решения по оснащению инженерных систем. Все это вопрос времени», — утверждает Дмитрий Чернышев.
- Условия кредитования по сниженным ставкам. Брокеры по недвижимости предупреждают, что часто кредиты на выгодных условиях дают на жилье с какими-то недостатками.
«Это могут быть не очень хорошие этажи, угловое расположение или теневая сторона. Такой объект будет труднее продать. Отсюда и низкие ставки, льготные условия кредитования. Нужно тщательно перепроверять все, когда речь идет о скидках на строящиеся объекты», — предупреждает Дмитрий.
- Рассчитывать свои финансовые возможности. Рассрочка — это финансовое обязательство с долгой перспективой. В жизни случаются разные ситуации, которые могут не позволить выплачивать крупные суммы через 2–3 года.
«Нередки ситуации, когда покупатель судится с застройщиком из-за того, что не может выплачивать рассрочку — что-то в жизни поменялось. И он хочет вернуть первоначальный взнос. Сделать этого нельзя – вот что надо иметь в виду», - уточняет Дмитрий.
- Как избежать шума перфоратора. В проектах бизнес-, комфорт- даже эконом-сегмента застройщик, завершая определённую очередь, обязательно высадит деревья-крупномеры и озеленит прилегающую к дому территорию. Кроме того, законом определены часы, в которые можно строить и в которые шуметь нельзя.
«У всех застройщиков есть ПОС — проект организации строительства. Он регламентирует весь процесс, в том числе положенные для строительства часы. К этому документу можно обращаться в спорных ситуациях», - говорит Дмитрий Чернышев.
Как избежать рисков?
Покупателям вторички
- Сомнительная сделка. Ни один покупатель недвижимости на вторичном рынке не застрахован от покупки квартиры с плохой историей. Поддельные документы, скрытые собственники, свежие наследства со сроком менее 1 года (безопасным считается наследство старше 3 лет). Также рассматривать с осторожностью нужно объекты недвижимости, в приобретении которых был задействован маткапитал. Залоговые объекты — также не лучшая покупка. Объект нужно высвободить из-под обременения банка, и это вопрос должен решить прежний собственник, только так сделка становится безопасной. Квартиры на вторичке лучше покупать с брокерами по недвижимости, которые помогут правильно и качественно оценить правоустанавливающие документы.
- Сложности в ипотеке. Такие вещи, как сбор документов, подача заявки на получение ипотечного кредита на более выгодных условиях, оценка недвижимости и прочие действия решаются очень просто. Брокер по недвижимости без дополнительной оплаты возьмет на себя вопрос с одобрением заявки, сбором документов и подготовкой к сделке. Немного больше мороки, но результат будет понятен.
- Мутные истории. Не стоит приобретать недвижимость у разведенной пары. Между такими собственниками может возникнуть конфликт интересов, а в суд вместе с ними пойдет новый владелец недвижимости. Поэтому причины и обстоятельства продажи квартиры очень важны для покупателя — их все нужно досконально изучать. А «мутных историй», как с разведенной парой, в риелторской практике очень много.
Очевидно, что у объектов первичного и вторичного рынка недвижимости есть и плюсы, и минусы. Но и потребности у покупателей разные. Поэтому перед тем, как начать подбирать квартиру, просто оцените свои запросы по нашему списку — так картинка точно станет четче.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Квартира для семьи: подборка недвижимости
Материнский капитал: за и против
Аванс или задаток: в чем отличия