Я три раза в жизни покупала квартиры в долгостройных проектах. Имя застройщика и опыт других успешных покупок не помогает избегать долгостроя.
Что обычно мы можем проверить о застройщике до того, как купили квартиру? Как подстраховаться?
Можем почитать ДДУ, посмотреть на сайте проектную декларацию.
Поехать на стройку и посмотреть, на сколько готовность дома соответствует заявленным срокам сдачи. Зайти в соц.сети и найти группы дольщиков по предыдущим домам и почитать, что пишут. Посмотреть в целом, что пишет пресса о застройщике и какая у него репутация.
Можно зайти на Дом.РФ и поискать жилой комплекс среди проблемных.
Ссылка на сервис проверки новостроек.
Что нам это все дает при оценке рисков долгостроя? Ничего не дает. Статьи в прессе и группы в соц.сетях - это специально продуманный пиар застройщика. ДДУ и проектная декларация есть у всех. А в сервисе проверки новостроек можно найти только те объекты, проблемы по которым стали очевидны и вышли за рамки заявленных сроков строительства.
Как распознать проблему до ее проявления?
В интернете советуют брать на этапе, когда дом построен. Вроде как тогда меньше рисков. Именно такие три квартиры я и брала - на этапе полностью готового дома, когда застройщику казалось бы оставалось дом просто сдать.
Стадия готового дома - это самый коварный этап. На этом этапе застройщику нужно установить дорогостоящее инженерное оборудование в доме, подключиться к городским сетям, сделать внутреннюю отделку, установить лифты. И к этому моменту могут заканчиваться деньги на реализацию проекта.
Первую квартиру мы брали у СУ-155 в доме, где были установлены окна, выполнена отделка фасада. Визуально застройщику оставалось убрать забор вокруг стройки и посадить газон. На момент нашей покупки СУ-155 был самым крупным застройщиком в России по объемам вводимого жилья. Они штамповали дома один за одним, быстро сдавали, имели административный ресурс, огромный банк земельных участков. И благополучно обанкротились.
После банкротства застройщика прошло примерно 2,5-3 года до того момента, когда нам отдали ключи в этом "готовом" доме. Корпус менее готовый был достроен примерно на 3-4 месяца позднее нашего.
Два других раза покупки долгостроя - это были дома от компании Лидер групп (жк Три кита) и Петрострой (жк Материк).
Петрострой честным образом обанкротился и на директора то заводят, то закрывают уголовные дела. "Готовый дом" простоял 2,5 года, пока череда новых подрядчиков пыталась его сдать за деньги бюджета Ленинградской области.
Лидер групп обанкротил одно из своих юридических лиц, забил на выплаты компенсаций обманутым дольщикам за просрочку сдачи дома на 2,5 года и спокойно продает квартиры во всех других проектах до сих пор.
Так что, если дом выглядит готовым, это совсем не устраняет рисков банкротства застройщика.
Как я оцениваю риски недостроев сейчас?
Рынок изменился. Сейчас застройщик строит на кредитные деньги. Есть ли риск банкротства? Ещё какой!
На сегодня можно наблюдать проекты, в которых распродано 10-20% квартир. То есть застройщик получил проектное финансирование, активно тратит эти деньги и строит, а на эскроу счетах его реальная выручка составляет меньше половины от планируемой. Банкротства и недострои остаются так же возможными и сегодня.
Что ж делать?
По-моему лучшее время, чтобы покупать готовые квартиры. Цены у застройщиков выше, чем цены на вторичном рынке. Разница составляет около 30%. В такой ситуации я за покупку вторички.