С наступлением летнего сезона количество вопросов, связанных прямо или косвенно с ремонтом жилого помещения, заметно увеличивается. Разберем один из них, который особенно актуален для жителей многоквартирных домов, где радиаторы отопления стоят еще с советских времен и никогда с тех пор не менялись.
Вопрос:
Я являюсь собственником квартиры в старом доме, 1960 года постройки. Батареи чугунные, никогда не менялись — и в прошлом году, когда начался отопительный сезон, на них стали заметны следы подтекания. Я подал заявку в управляющую организацию — пришел сотрудник, осмотрел батареи и сказал, что их нужно менять. Сама управляющая организация отказалась провести ремонт, сославшись на то, что по этому вопросу не проводилось общее собрание собственников — значит, она не уполномочена тратить средства жильцов на мои батареи. Насколько правомерен такой отказ?
Ответ:
На сегодняшний день сложилась устойчивая практика судов, согласно которой содержание радиаторов отопления в квартирах возлагается на управляющую организацию, с которой заключен договор управления соответствующим домом — при условии, что радиаторы установлены без отключающих устройств.
Отсутствие запорной арматуры означает, что прибор отопления является частью отопительной системы всего дома — значит, он относится к общедомовому имуществу (Решение ВС РФ от 22 сентября 2009 г. № ГКПИ09-725).
Работы по замене отдельных элементов внутренних систем центрального отопления (в данном случае — радиаторов) отнесены к числу работ по текущему ремонту общедомового имущества (Приложение №7 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170).
А текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома является непосредственной обязанностью управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ).
Следовательно, в том случае, если подтверждается необходимость замены радиатора отопления в квартире (вследствие его аварийного состояния или неспособности поддерживать необходимую температуру воздуха в помещении), управляющая организация обязана установить новые приборы отопления, не взимая никакой дополнительной платы с собственника.
Что касается требования о проведении отдельного общего собрания собственников помещений дома для замены аварийных радиаторов в квартире, то следует учитывать, что:
1) текущий ремонт инженерного оборудования, обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, предусмотрен действующими Правилами содержания общедомового имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) — следовательно, является обязательным для управляющей организации в рамках заключенного ею договора управления,
2) суды уже неоднократно высказывали позицию, согласно которой все текущие и неотложные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления в силу общих правил содержания многоквартирного дома — значит, они должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упомянуты они в нем или нет, а также есть ли по этому вопросу решение общего собрания собственников или нет.
Управляющие организации выступают в отношениях с потребителями как специализированные коммерческие организации — поэтому они должны предвидеть, какие работы могут потребоваться в связи с естественным износом дома (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10, определение ВС РФ № 301-ЭС20-13447 от 01.10.2020 г., определение ВС РФ от 20.11.2018 г. № 48-КГ18-22).
Таким образом, закон не обусловливает исполнение обязанности управляющей организации заменить аварийные радиаторы в квартире наличием решения общего собрания собственников. Следовательно, ее отказ с такой мотивировкой в данном случае нельзя признать правомерным. Вы можете обжаловать его в жилинспекцию или в суд.
Подписчикам моего канала на платформе Boosty доступна подробная инструкция о том, как обязать управляющую организацию бесплатно заменить неисправные батареи в квартире (с шаблонами всех необходимых заявлений).