По данным Евростата, Швеция и Германия больше всего пострадали от расширяющегося спада на рынке недвижимости в Европе.
Цены на жилье в Германии падали рекордными темпами в 6,8% в первом квартале этого года. Такую динамику обусловили более высокая стоимость заимствований, инфляция и более слабый экономический рост. Годовое падение индекса цен на жилую недвижимость в Германии было самым большим с начала сбора этих данных в 2000 году, сообщило 23 июня Федеральное статистическое управление ФРГ.
Падение цен на жилье является очередным признаком проблем на рынке жилья в Германии. Они присутствуют не только на вторичном, но и первичном рынке. Строительство нового жилья также замедляется. В апреле было одобрено строительство 21,2 тыс. квартир, что на 31,9% меньше, чем год назад. Снижение оказалось самым большим с марта 2007 года. Единственные данные, которые можно трактовать в положительном ключе: динамика спада цен на жилье замедляется. Цены на квадратные метры упали на 3,1% по сравнению с предыдущим кварталом, что меньше, чем падение на 4,9% между третьим и четвертым кварталами.
Цены упали как в городской, так и в сельской местности, хотя в городах они упали более резко. Наибольшее снижение произошло в семи крупнейших мегаполисах Германии — Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кельне, Франкфурте, Штутгарте и Дюссельдорфе, где цены на дома на одну и две семьи снизились на 10,4%, а на квартиры — на 6,4%. В малонаселенных сельских районах цены на дома на одну и две семьи упали на 7,8%, а на квартиры — на 5,3%.
Весомые долги, растущие процентные ставки и буксующая экономика создали ядовитый коктейль для шведского сектора недвижимости.По данным Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), цены на жилье в Швеции снизились примерно на одну пятую по сравнению с пиком в марте 2022 года.
Недвижимость является краеугольным камнем шведской экономики, на нее приходится 80% долга домохозяйств. Шведы серьезно отягощены ипотекой, средний уровень долгов домохозяйств в Швеции в два раза больше, чем в Германии или Италии.
Цены на жилую недвижимость в США в начале лета вернулись к росту после паузы. Мнения аналитиков о перспективах самого большого рынка недвижимости разделились. Часть ожидает, что падение цен в целом по стране составит 10 и более процентов по итогам этого года по тем же причинам, что и в Европе. Есть и другие мнения. По данным аналитической компании CoreLogic активность на рынке жилья, по последним данным, была самой высокой на Западном побережье. А Сан-Диего и Сан-Франциско — одни из немногих городов США, в которых действительно наблюдалось двузначное падение цен в конце 2022 года — продемонстрировали самый сильный рост цен за последний месяц. Поскольку более высокие ставки по ипотечным кредитам заставили домовладельцев, довольных своими низкими фиксированными ставками, отказаться переезда, а объем нового строительства отстает от спроса, то оставшиеся покупатели с живыми деньгами готовы торговаться друг с другом и с компаниями, которые скупают жилье, чтобы сдать его потом в аренду. По данным Redfin, в марте 33% домов, проданных в Сан-Франциско, ушли дороже запрашиваемой цены.
Пандемия разогнала цены на жилье до рекордного уровня во многих развитых странах, чему помогли низкие процентные ставки и ограниченное предложение. В конце прошлого года цены в десятках стран либо резко замедлили роста, либо начали падать. Поскольку центральные банки повышают процентные ставки для сдерживания инфляции, средняя ставка по ипотечным кредитам в странах с развитой экономикой в конце 2022 года достигла 6,8%, увеличившись более чем вдвое по сравнению с началом 2021 года. Теперь, если стоимость заимствований продолжит расти или даже просто долго останется на текущем уровне, то спрос и цены еще больше уменьшатся. Страны с высоким уровнем долга домохозяйств и большой долей займов, выдаваемых по плавающим ставкам, сильнее подвержены резкому росту ипотечных платежей, что приводит к более высокому риску дефолтов. По данным ОЭСР и МВФ в зоне наибольшего риска находятся Канада, Австралия, Норвегия и Швеция.
Между тем есть важные различия между нынешней ситуацией и глобальным финансовым кризисом полтора десятилетия назад. Банки лучше капитализированы,, а стандарты выдачи ипотеки во многих странах сегодня жестче, чем раньше.
Однако среднее отношение долга домохозяйств к доходам в разных странах примерно такое же, как и в 2007 году, в основном за счет домохозяйств в странах, которые избежали серьезных последствий мирового финансового кризиса и продолжали копить значительную долговую нагрузку.