Всем очевидно, что в случае возникновения нештатной ситуации, деньги склонны заканчиваться. На микроуровне это прекрасно видно на примере известных релокантов, которые после года пребывания за рубежом обеспокоились тем, что перестали получать деньги из привычных источников на нелюбимой Родине. Тут перестали, а там не умеют.
Допустим, привык г-н Ургант рекламировать топ-компании отечественного бизнеса и получать за это миллионы. Условно, ездить на лимузине, ходить в дорогом костюме и вести великосветскую жизнь, а также иметь всякие дорогие хобби, например, коллекционировать вино и гитары.
Теперь же он участвует в рекламных компаниях инфоцыганов, которые естественно платят гонорары поменьше Ивана Урганта назвал "продажной тварью" известный бизнесмен: "Помогает инфоцыгану и мошеннику" (ruposters.ru). Так сказать, и доходы стали пониже, и рекламодатели пожиже. В его ситуации уже не до лимузинов и дорогостоящих хобби. При этом функционировать как человек он продолжает, меняется только образ жизни и привычки.
На макроуровне ситуация не сильно отличается
В случае, если у государства возникают проблемы, в результате которых оно теряет привычные источники дохода, то приходится отказываться от многих трат, которые считались рядовыми в тучный период. Например, попадает какая-то страна под санкции – будь то Иран, Венесуэла или Россия, и экономическая ситуация в ней через какое-то время начинает ухудшаться.
Торговала страна нефтью и газом как «белый человек» через трубопроводы и получала от этого сверхприбыль. На неё можно было иметь дорогостоящие хобби, такие как поддержку строительного комплекса через льготную ипотеку. Ну это когда деньги из бюджета системно тратятся на возмещение недополученных доходов банкам из-за снижения размера кредитной ставки.
Со стороны подобное хобби может показаться странным. Зачем тратить деньги на то, что рынок сможет отрегулировать самостоятельно? Ну не покупают недвижимость по дорогим ценам, значит будут брать по дешёвым. Делов-то.
Однако у «богатых свои причуды». Пока были сверхдоходы подобная программа не вызывала проблем. Деньги тратились без разговоров. Затем ситуация изменилась, и на второй год санкций министерство финансов заявило:
На текущий момент из бюджета в 2023-205 годах предполагается выделить 504,1 миллиарда рублей на все ипотечные программы. По прогнозам, с нынешней динамикой на «Семейную ипотеку» и «Льготную ипотеку» в 2023-2025 годах могут дополнительно потребоваться 171,5 миллиарда рублей. Если объемы кредитов продолжат расти вместе с ключевой ставкой Банка России, у государства может не хватит денег на их обслуживание. Власти увидели в льготной ипотеке риски для бюджета: Дом: Среда обитания: Lenta.ru .
В прошлом году сложно было представить подобное заявление о том, что на «любимое хобби» может не хватить денег. Однако время идет, и ситуация меняется. Тем более, что в министерстве финансов заметили следующее:
«В 2022 году в России сложилась уникальная ситуация, когда почти весь первичный рынок ипотечных кредитных выдач состоял из льготных программ».
Напрашивается единственный вывод
Если перевести сказанное на обычный язык, то это означает, что текущие цены на рынке недвижимости не обваливаются «стремительным домкратом» ровно до той поры, пока их субсидируют. В 2020 году, после введения льготной ипотеки, новостройки выступили локомотивом роста цен на недвижимость. Текущие ценники на недвижимость держатся только по той причине, что новостройки номинально стоят дорого и к ним как-то привязывается вторичка.
Мы специально использовали слово «ценник», а не «цены», потому что реальные цены продажи сильно отличается от декларируемых на сайтах ценников Скидки на новостройки в Москве достигли 35% | Новости рынка недвижимости | Известия | 20.06.2023 (iz.ru). Безусловно, такой размер скидок в 35% используют не во всех проектах и не на все площади, но скидку в 15% можно гарантированно получить почти везде, где застройщик заинтересован в продаже.
На вторичном рынке средние скидки в размере 10% также не теряют популярность C какой скидкой можно купить жилье в Москве (rbc.ru). При этом, не стоит обольщаться тем, кто думает, что вторичное жильё «круче» новостроек, и поэтому на него скидки меньше.
Ценники на вторичное жильё за год значительно снизились, и по итогу реальные средние скидки на вторичку больше, чем скидки на новостройки. Потому что застройщики, имея поддержку за счёт льготной и субсидированной ипотеки, за год ценники почти не снизили - в отличие от цен. А собственники вторичного жилья, которым приходится жить в условиях запредельных ипотечных ставок под 12% и выше, значительно уменьшили свои прежние аппетиты в отношении ценников.
Это абсолютно логичный процесс для любых продавцов, чей товар продаётся с долговременными платежами, при которых для покупателя крайне важен размер ежемесячного платежа.
Застройщики за счёт льготной ипотеки по ставке в 6-7% имеют преимущество и могут держать ценники выше, чем собственники вторичного жилья, которые могут нивелировать разницу в ежемесячном платеже только за счёт снижения как ценника, так и итоговой цены.
Сложно поверить в то, что покупатели не умеют считать деньги
Ну, конечно, если читать некоторых «экспертов», можно поверить в то, что покупатели очень любят вторичное жильё, потому что «оно готово» и т.п., и без проблем готовы платить больше. Но в таком случае надо поверить и в то, что покупатели не умеют считать деньги – а это совсем не так.
Дом строится 2-3 года, а ипотеку надо платить 20-30 лет. Не лучше ли подождать эти несколько лет, и потом платить оставшийся срок ипотеку под 7%, чем платить под 12%, но жить сейчас? Безусловно, каждый делает свой выбор, но мы работаем с людьми и точно знаем, что свои деньги они умеют считать хорошо, вне зависимости от школьных оценок по математике.
В общем, пока на разные типы жилья действуют разные ставки по ипотеке, лучше продаваться будут те объекты, на которые дешевле ежемесячный платёж. Что бы кто ни говорил. Поэтому важно понимать, что текущие цены как на вторичное жильё, так и на первичное держаться исключительно за счёт определённого баланса ценников и разницы кредитных ставок.
Как только уберут льготную ставку на новостройки, вся текущая система цен распадётся как карточный домик. Застройщики, лишившись инструмента поддержки для сохранения темпов продаж, будут вынуждены менять и ценники, и цены. Ну а собственники вторичного жилья побегут за ними, задрав штаны «вниз с горы» точно также, как они это делали в 2020 году - разве что тогда они бежали в другом направлении.
Как мы уже выяснили, весь этот забег сдерживает только одно «государственное хобби», начало которому было положено в далёком 2020 году. В те прекрасные времена, когда трубопроводы были полны различных «жиж», за которые в пользу России платили твёрдой валютой, а не рупиями с юанями.
Речи ответственных лиц меняются
Можно проследить, как в зависимости от доходов государства меняются речи ответственных товарищей. Например, это наглядно видно в речах г-на Мутко, который в 2022 году, когда последствия от санкций были ещё не так очевидны, призывал делать льготную ипотеку бессрочной Мутко предложил ввести бессрочную льготную ипотеку для семей с детьми | Новости экономики | Известия | 16.06.2022 (iz.ru).
И уже в этом году на том же мероприятии он заявил, что льготная ипотека должна уйти в прошлое Виталий Мутко: тотальные меры субсидирования ипотеки должны уйти в прошлое - Интервью ТАСС (tass.ru).
Кстати изменением риторики отличился не только он. Необходимо отметить, как в условиях сокращающего бюджета ведут себя фронтмены Министерства строительства. В июне 2022 года г-н Хуснуллин заявлял, что необходимо срочно вводить льготную ипотеку на вторичное жильё:
Поэтому важно поддержать не только новое жильё, но и найти механизм, чтобы всё-таки быстрее начинать финансировать и вторичное жильё – без этого и первичное жильё будет достаточно тяжело идти»
Этому событию у нас была посвящена отдельная статья Льготная ипотека на вторичное жилье — вторая часть Марлезонского балета | Журнал Новицких про недвижимость | Дзен (dzen.ru).
Прошёл год, и другой фронтмен рангом пониже, г-н Стасишин без особой помпы заявил:
«Минстрой пока не разрабатывает и не обсуждает льготную ипотеку на вторичное жилье. Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что в ситуации больших трат бюджета на другие цели, в том числе на восстановление новых регионов РФ, на такую программу нет средств.» Льготная ипотека на вторичное жилье (iz.ru)
По сути из всех этих заявлений можно сделать лишь один вывод. Какой-то раскорякой льготная ипотека на первичное жильё может продлиться до июня 2024 года - то есть на тот срок, на который она и была запланирована.
До конца неизвестно, будет это реальное продление, в рамках которого кредит можно будет получить, или станет номинальным, в рамках которого опция будет продекларирована, но получить кредит будет нельзя. Тем более, что в сети начали распространять публикации о том, что лимиты на льготную ипотеку заканчиваются В России заканчиваются лимиты по льготной ипотеке | Новости рынка недвижимости | Известия | 18.06.2023 (iz.ru).
Подобные статьи не новость, они публиковались каждый год с целью подогреть спрос на новостройки, чтобы покупатели кинулись в «последний вагон уходящего поезда». Но в этом году есть нюанс. Если раньше в ответ на такие статьи оперативно выходили опровержения от серьёзных структур, то в этом году на момент написания данной статьи, мы не нашли опровержений из разряда «всё хорошо и под контролем».
Да и откуда взяться этим «всё будет хорошо», когда:
«Дефицит бюджета России с января по май этого года составил 3,41 трлн рублей. Такую предварительную оценку опубликовал Минфин. Объем доходов бюджета в сравнении с прошлым годом упал на 19%, при этом статья расходов увеличилась — на 27%.» Дефицит бюджета за пять месяцев 2023 года составил 3,41 трлн рублей (bfm.ru).
Для наглядности вернемся к микроуровню
Для того, чтобы понять происходящее с бюджетом, мы вернёмся к микроуровню, на котором фантазийно-виртуально проанализируем Ивана Урганта и его гитарно-винное хобби.
Получал г-н Ургант до отъезда 1 000 000 рублей в месяц. Тратил на еду, жильё, одежду 500 000 рублей, а остальные 500 000 рублей он тратил на гитары и вино (по 250 000 тысяч на каждое хобби). После отъезда его расходы упали на 19%, и он стал получать 810 000 рублей, а его расходы на еду, одежду, жильё наоборот увеличились на 27%, и он стал тратить 635 000 рублей.
Следовательно, на различные хобби у него остается всего 175 000 рублей, чего не хватит ни на одно из привычных ему хобби вроде гитар или вина, следовательно, от них придётся отказаться, поскольку впереди маячат ещё более сложные времена. У государства, как мы уже установили в начале статьи, скорее отличается масштаб, чем схема развития ситуации.
Если так много уважаемых людей, связанных с рынком недвижимости, начали одновременно говорить о том, что на льготную ипотеку «денег нет», то это скорей всего так и есть.
Для рынка недвижимости это означает лишь одно – никакой стагнации или перерыва в кризисе на рынке недвижимости нет и не предвидится. Впрочем, о том, что кризис продолжается, мы писали неоднократно, а вот насколько долго он будет длиться, мы напишем в одной из следующих статей.
До встречи! И не забывайте лайк)