21 июня состоялось заседание Президиума Государственного Совета, посвященное стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года. Стратегия крайне амбициозная и, судя по словам докладчиков, полезная и нужная для страны.
В рамках стратегии предполагается, что в России к 2030 году увеличится размер жилой площади, приходящийся на одного человека — с сегодняшних 27,7 кв.м. до 34 кв.м. Для достижения этой цели утверждены пятилетние планы, а также стратегия «Новый ритм строительства», в рамках которой будет сокращён инвестиционно-строительный цикл строительства на 30%.
Планируется, что к 2029 году строительный комплекс будет ежегодно строить по 120 млн квадратных метров жилья. Общая стоимость программ, с учётом всех источников, составит 160 триллионов рублей. Подробнее здесь Стенограмма заседания Президиума Госсовета 21 июня 2022 года — Президент России (prezident.org).
Сама по себе программа, как и декларируемая идея об улучшении жилищных граждан — просто отличные. Кто не хочет жить лучше и богаче?
Есть нюансы
Однако, как и все хорошие начинания, исполнение программы сталкивается с объективными трудностями, которые наступили в стране после событий 24 февраля 2022. Непосредственно об этом в своем докладе на заседании Президиума упоминает Хуснуллин Марат Шакирзянович, заместитель председателя Правительства РФ. Также он поднял вопрос о значимости льготного ипотечного кредитования на реализацию программы.
С этим сложно не согласиться, ведь ипотека является одним из основных способов улучшения жилищных условий. Надо же не просто построить, а еще и продать построенное — иначе, как и кем заселить все эти миллионы квадратных метров?
Существует опыт заселения жилья без его непосредственной продажи — но это опыт решения жилищного вопроса совершенно другого государства из прошлого века. В рамках современного капиталистического общества единственным возможным решением этой задачи является создание благоприятных условий для продажи.
В своем докладе Марат Хуснуллин предложил новацию для решения ситуации с продажами.
Текст приводим полностью:
«В прошлом году большая часть сделок по льготным ипотечным программам была связана с улучшением жилищных условий и переездом в более просторное жильё с продажей имеющейся квартиры.
Об этом свидетельствует, в том числе, и тот факт, что средний уровень первоначального взноса по прошлому году составил 28 процентов, то есть люди улучшают свои условия: из «двушки» переезжают в «трёшку», из «однушки» – в «двушку».
Поэтому важно поддержать не только новое жильё, но и найти механизм, чтобы всё-таки быстрее начинать финансировать и вторичное жильё – без этого и первичное жильё будет достаточно тяжело идти.»
Ознакомившись с предложением Марата Хуснуллина, мы были крайне изумлены. Буквально несколько месяцев назад мы писали статью, где обсуждали раздутое СМИ на тот момент мнение о том, что льготную ипотеку на вторичку введут непременно. Льготная ипотека на вторичное жильё — радужная перспектива или ложная надежда?
Инфоповодом для написания той статьи послужило растиражированное в СМИ мнение того же Хуснуллина, полученное от него в кулуарах Государственной Думы. Заместитель председателя правительства тогда высказался, что введение льготной ипотеки на вторичное жильё возможно только в случае, если других мер стимуляции спроса будет недостаточно.
В нашей статье мы, основываясь на ранее сделанных Маратом Хуснуллиным официальных (а не кулуарных заявлениях) доказали, что введение льготной ипотеки на вторичное жильё невозможно, поскольку подобная программа не даёт никакого экономического эффекта для государства.
Лучше всех об этот сказал сам Марат Хуснуллин в 2020 году:
««В первичном жилье мы стимулируем спрос «…», а в вопросе покупки на вторичном рынке выигрывают только продавцы или перепродавцы квартир, то есть экономического эффекта она такого не дает".
Источник: Хуснуллин не поддержал расширение льготной ипотеки на вторичное жилье (interfax.ru).
Что изменилось?
На прошлой неделе, докладывая Президенту РФ на заседании Президиума Государственного Совета, Марат Шакирзянович высказал совершенно противоположное мнение. Теперь оказалось, что продажи первичного жилья зависят от продажи вторичного настолько сильно, что нужно быстрее начинать финансировать вторичное жильё.
При этом, Президенту не было предоставлено каких-либо конкретных данных о реальном размере этой зависимости. Да их и не могло быть, поскольку никто никогда не публиковал данные о зависимости продаж первичного жилья от вторичного. В статье от 10 апреля мы подробно разбирали, почему таких данных нет в принципе.
Тем не менее, фраза о том, что «надо начинать быстрее финансировать вторичное жильё» впервые произнесена официально как призыв к действию. В результате, сегодня нет оснований считать, что этого точно не произойдет — как бы парадоксально это ни звучало.
«Чтобы купить что-нибудь ненужное, нужно сначала продать что-нибудь ненужное»
Идея финансировать ипотеку на вторичное жильё с целью продажи первичного полностью укладывается в логику Дяди Федора. Для начала государство финансирует спрос на покупку чего-нибудь совершенно ему не нужного — а именно, вторичного жилья. После чего финансирует спрос на продажу новостроек, которые государству тоже, по сути, не нужны.
И это не предположение, а оценка эффективности программы льготного кредитования от министра финансов РФ Антона Силуанова.
Выдержка из статьи Интерфакс от 21 июня 2022 года Силуанов призвал стройкомплекс умерить запросы (interfax.ru), где министр финансов высказал свое мнение:
«Силуанов оспорил тезис о низкомаржинальных проектах в строительной отрасли, которым нужно помогать за счет бюджета - прибыль застройщиков за 2019-2021 гг увеличилась в шесть раз. Выросли цены на жилье, в том числе и из-за стимулирования спроса госпрограммами».
Небольшое лирическое отступление
В 19 веке Томас Джозеф Даннинг, лидер профсоюзного движения в Англии, высказался о сути капитализма:
«Капитал, —избегает шума и брани и отличается боязливой натурой». Это правда, но это ещё не вся правда. Капитал боится отсутствия прибыли или слишком маленькой прибыли, как природа боится пустоты.
Но раз имеется в наличии достаточная прибыль, капитал становится смелым. Обеспечьте 10 процентов, и капитал согласен на всякое применение, при 20 процентах он становится оживлённым, при 50 процентах положительно готов сломать себе голову, при 100 процентах он попирает все человеческие законы, при 300 процентах нет такого преступления, на которое он не рискнул бы, хотя бы под страхом виселицы. Контрабанда и торговля рабами убедительно доказывают вышесказанное».
Эта фраза стала знаменитой благодаря Карлу Марксу, который процитировал её в 1-м томе труда «Капитал». Несмотря на то, что фраза была сказана почти 2 века назад, её актуальность неоспорима.
Увеличение прибыли в 6 раз — это много более 300%. Есть, за что бороться и что терять.
Какие реальные перспективы у льготной ипотеки на вторичное жильё?
Судя по тому, что было сказано, а также учитывая новый настрой Марата Хуснуллина по этому вопросу — вполне себе реальные. Мы не знаем, что за «механизм» будет создан. Тем не менее, есть вероятность того, что в ближайшие несколько месяцев льготные ипотечные ставки по первичному жилью сравняются со льготными ставками по вторичному.
Важно понимать, что застройщики всё равно будут в преимуществе, поскольку у них будет возможность применять субсидированные ставки, в отличие от собственников вторичного жилья.
Поможет ли это восстановить спрос на рынке?
Это не устранит фундаментальные факторы падения спроса в текущий экономический кризис, о которых мы неоднократно писали. Поэтому выводы о восстановлении спроса будут преждевременными и поверхностными.
Кроме того, логичным будет внедрение в отношении собственников вторичного жилья, чью квартиру будут покупать по льготной ипотеке, обязанности покупать на полученные деньги новостройку. Ведь введение льготной ипотеки на вторичное жильё связано исключительно с необходимостью поддержки строительной отрасли — скорее всего, никто не разрешит тратить деньги на стороне.
При введении льготной ипотеки на вторичное жильё наконец то удастся посчитать реальную зависимость продаж первичного жилья от вторичного. Интересно увидеть настоящие цифры, а не гипотезы из серии «очень сильно зависят». Однако, не кажется ли вам, что очень велика цена удовлетворения этого интереса?
Анализ происходящего наглядно показывает, что рынок недвижимости находится в кризисе, выхода из которого невозможно достичь простым снижением ставок
Реальное обсуждение необходимости введения льготной ипотеки на вторичное жильё только подтверждает происходящее. Застройщики напрягают своих лоббистов продвигать решения, которые ранее ими же самими признавались не эффективными. Поскольку для капитала самое важное — это прибыль, то за её сохранение они будут бороться любыми методами, даже прибегая к логике Дяди Федора.
Если льготной ипотеке на вторичку всё-таки быть, то когда это случится?
Скоро выйдут данные о продажах за июнь, а также общие результаты по 2-му кварталу 2022. Очевидно, что они будут плачевными, несмотря на всё чаще появляющиеся статьи в СМИ, что «ситуация на рынке недвижимости улучшается». Мы предполагаем, что решение о введении льготной ипотеки будет принимать, ориентируясь на результаты 2 квартала и июля 2022.
Повторимся — даже если её введут, то кредит, вероятней всего, будет связанным — то есть на полученные деньги нужно будет обязательно купить новостройку. Иначе в нём не будет никакого смысла для застройщиков.
Итого
Если вопрос с продажей недвижимости назрел, то нет смысла ждать введения льготной ипотеки на вторичное жильё. От размера ставки в текущих условиях зависит гораздо меньше, чем хотелось бы предполагать лицам, принимающим решения. Ситуация меняется достаточно стремительно, и существенное снижение цен неизбежно.
Ну а тем, кто планирует брать ипотеку на покупку вторичного жилья, нужно действовать по необходимости и вести переговоры с продавцами. Невозможно понять из объявления, что именно собирается делать продавец понравившейся квартиры с полученными деньгами. Может так оказаться, что он вовсе не собирается покупать новостройку, а, значит, никакой пользы от введения льготной ипотеки на вторичное жильё не будет.
Кроме того, не исключен эффект того, что собственники вторичных квартир, желающие купить новостройку (и не только они — вспоминаем об иррациональном мышлении) на радостях от введения льготной ипотеки на какой-то момент откажутся давать те скидки, которые можно получить сегодня — и даже поднимут цены.
Ведь логики в ценообразовании на рынке вторичного жилья намного меньше, чем можно предположить. Подробно тему мы разбирали в статье Почему цены на квартиры не падают — несмотря на все основания для этого?
Желаем вам принимать своевременные и верные решения.
Что вы думаете по поводу льготной ипотеки на вторичку и всей этой ситуации? Поделитесь в комментариях. И не забывайте лайк)