Ох уж это естественное желание откосить от уплаты налогов. Не было в моей практике людей, кто утверждал, что хочет их оплачивать. Однако, технический прогресс неминуемо движется вперед, мир цифровизитуется, и сделки с недвижимостью тоже. Это значит, что налоговой с каждым годом все проще и проще отлавливать налоговых уклонистов. Так что давайте разберемся, как не стоит действовать, чтобы не привлечь к себе внимание "большого налогового брата".
Что надо знать о налогообложении при продаже недвижимости:
Налог на доход физического лица в размере 13% должен быть уплачен с суммы, которая представляет из себя разницу цены продажи и цены покупки. То есть, если вы приобретали квартиру за 5 000 000 рублей, а продали за 6 000 000, то с полученного 1 000 000 рублей в качестве дохода вы должны оплатить налог в размере 130 000 рублей.
Сумма, потраченная на ремонт, улучшения квартиры, мебель и т.п. в счет суммы покупки не учитывается и никак не влияет на налоги.
Есть несколько ситуаций, при которых гражданин освобождается от уплаты налогов при продаже недвижимости:
- Если он владеет недвижимостью более 5 лет.
- Срок владения недвижимостью сокращен до 3 лет, если недвижимость была получена по наследству или в результате дарения.
На это все бытовые познания о налогах в сделках с недвижимостью заканчиваются.
Теперь по очереди обо всем. Начнем с налоговых рисков для собственника.
Если налоговая узнает о факте ухода от налогов, продавца ждут, во-первых, штрафы:
Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст. 198 УК РФ)
Во-вторых, уголовная ответственность:
Согласно статье 198 УК РФ, речь об уголовной ответственности заходит лишь в том случае, когда налогов не доплачено либо от 2,7 миллионов рублей за два года или 13 миллионов рублей за три года.
Во-третьих, БОЛЬШЕ ШТРАФОВ:
Если налоговая выявит занижение, то доначислит НДФЛ и может оштрафовать на 20% или даже 40% от суммы доначисления.
В-четвертых, уголовное расследование на предмет мошенничества.
Как налоговая обнаружит факт ухода от налогов?
В интернете я читал много комментариев бравых граждан, которые бьют себя пяткой в грудь и заявляют, что налоговая ничего не докажет, потому что "сумма в договоре к цене в объявлении никакого отношения не имеет". На практике все куда проще и прозаичнее.
Сделка сегодня чаще всего регистрируется через банк, стороны сделки пользуются сервисами безопасных расчетов. Все сделки цифровизируются. Достаточно взглянуть на договор купли-продажи (на сумму в нем), и на сумму, которая была на аккредитиве в банке по этой сделке. Все, ваше занижение обнаружено. Поздравляю, вы привлекли внимание налоговой.
Сегодня обнаружить налоговых уклонистов ЛЕГКО! И не надо думать, что в налоговой работают идиоты.
А еще, действуя в своих интересах и занижая стоимость недвижимости, вы противоречите интересам покупателя, кто наверняка захочет получить налоговые вычеты. Он то вас и сдаст с потрохами. Думаете, я пугаю вас? Тогда почитайте реальные истории, которые опубликовал Тинькофф Журнал.
Все требования суд признал обоснованными и удовлетворил. Теперь сочинка будет обязана уплатить налог 1 794 000 рублей, и, скорее всего, получит штраф за занижение налоговой базы.
Или вот:
Что пошло не так. Покупателей было несколько, и один подал декларацию, чтобы получить вычет за покупку жилья. Среди документов для налоговой был кредитный договор с суммой полученной ипотеки — 7 650 000 Р. В нем указана и цель выдачи кредита: для приобретения квартиры и оплаты неотделимых улучшений. А еще покупатель приложил расписки продавца — 8 500 000 Р двумя суммами.
Или вот:
Но налоговая рассудила иначе и не засчитала стоимость улучшений в счет расходов на покупку квартиры. Вышло, что доход от продажи квартиры составил 9 964 800 Р. На него был доначислен НДФЛ — 1 295 542,5 Р и пени за просрочку платежа — 39 186,5 Р.
Продавец получил штраф 129 542,5 Р — за то, что не подал декларацию о доходе. И еще 295 085 Р — штраф за сокрытие налоговой базы.
Второй вопрос, когда мне и агентам моей команды собственники говорят про занижение стоимости в договоре: "Как вы собираетесь продать квартиру с такими условиями, если сегодня больше 80% сделок проходят с ипотекой?"
Сегодня сделку с 2 договорами - ДКП на продажу квартиру и соглашение на приобретение неотделимых улучшений можно провести только через 2 банка. А если разница между фактической ценой и ценой в договоре будет слишком большой, то ни один банк такую сделку не согласует. Как следствие - собственник квартиры останется без покупателей. Какая разница, сколько налогов вы не заплатите, если не продадите квартиру? :)
Призываю собственников - не переоценивайте востребованность своих квартир. На рынке в каждом сегменте больше 100 прямых конкурентов вашим квартирам, подавляющее большинство из которых продается с полной стоимостью в договоре и вообще в соответствии со всеми законами, правилами и требованиями.
Когда собственник говорит мне "Мне все равно, я продаю с заниженной стоимостью", я говорю, что покупателям тоже все равно, и они купят квартиру соседа, а не вашу. Никакой магии, проклятий, никакой порчи и сглазов - только закон спроса и предложения.
Надеюсь, я смог продемонстрировать вам все минусы "оптимизации" налогов бездумно. Теперь поделюсь лайфхаком.
Вы знали, что одна из налоговых льгот полагается семьям с 2 детьми?
Чтобы законно не платить налог, необходимо:
- Быть в браке
- Иметь 2 и более детей
- Продать квартиру и купить другую, бОльшую по площади
- Провести обе сделки в рамках одного налогового года
При соблюдении таких условий, налоговая полностью освободит вас от уплаты налогов, даже если квартира была в собственности менее 5 (или 3) лет.
Оптимизируйте налоги с умом и по закону.