На досках объявлений часто можно видеть квартиры по привлекательным ценам. Когда начинаешь разбираться, почему квартиры одной площади в одном районе стоят так по-разному, то всплывает много деталей.
Давайте пройдемся по основным - самым частым и порой не очевидным историям, которые делают квартиру "проблемной" для продажи и нежелательной для покупки.
1. Свежее наследство
Под "свежим" понимается наследство оформленное менее 3 лет назад. Откуда взялся такой срок? Это общий срок исковой давности согласно Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 196. Считается, что в стандартной ситуации, когда после смерти наследодателя прошло больше времени и в течении первых 3 лет никаких споров между наследниками не возникло, то вероятность их возникновения после этого срока снижается.
Таких квартир встречается довольно много на рынке. Часто наследников несколько и никто из них не проживает в квартире. Это как "чемодан без ручки" для них. Квартира достается от бабушки, например, трем внукам. Один живет в другом городе, двое других в своих квартирах, за которые они платят ипотеку. Они часто накапливают долги по коммунальным услугам, не могут договориться, кто следит за состоянием квартиры, кто платит, кто сдает, если принято решение сдавать. В итоге, на продажу такие квартиры выходят убитые, со старой мебелью, загрязненные после квартирантов, с долгами по оплате коммунальных услуг. Кроме этого, наследники не дождавшись истечения трехлетнего срока при продаже такой квартиры, должны заплатить налог на доходы физических лиц. И нерадивые собственники пытаются эти налоги "соптимизировать", занижая цену в договоре.
Что делать покупателю?
Ну во-первых, не соглашаться на занижение. За сколько покупаете, столько и должно быть написано в договоре купли-продажи.
Во-вторых, выяснить состав семьи, возможных других претендентов на наследство. Способы разные, но точно нужно запрашивать справки о ранее зарегистрированных в квартире жильцах, разговаривать с собственниками, соседями.
Проверить, нет ли уже поданных исков по-поводу этого наследства.
Убедится, что перед покупкой, собственники погасят всю задолженность по взносам на капитальный ремонт и другие долги, которые могли накопиться.
2. Не выделенная детская доля при использовании материнского капитала
У семей есть возможность направить материнский капитал на покупку квартиры. И они активно направляют!
Часто такие квартиры стоят в новостройках без отделки, а семья не имея финансовой возможности сделать ремонт, купить мебель и технику, не может квартиру сдать. Платят ипотеку, налоги и коммунальные расходы. Потом кому-то одному, обычно тому, кто за все платит, это надоедает и принимается решение квартиру продать. Тут-то и начинается настоящее приключение.
Нужно погасить ипотеку, выделить доли детям, получить разрешение органов опеки на продажу с одновременным выделением долей в имеющейся недвижимости, затем продать.
Что делать, если гасить ипотеку нечем?
В теории, ряд банков может согласовать выделение детских долей в залоговой квартире. Но на практике люди часто сталкиваются с ситуацией, когда банк отправляет их в органы опеки, за разрешением, а органы опеки футболят обратно в банк.
Тогда у семьи остаётся вариант - гасить ипотеку деньгами покупателя и только потом выделять доли, согласовывать продажу с органами опеки. Обычно такая схема сопряжена с рисками для сторон и влечет большую скидку к цене квартиры.
Что делать покупателю?
Осознавать риски. Если вам какой-нибудь риэлтор или продавец квартиры говорят, что это совершенно нормальная история, то нет. История для покупателя сопряжена с рисками.
Основной риск - потеря денег при гашении ипотеки за другого. Очень внимательно нужно подойти к договору на основании которого это гашение происходит - из договора должно вытекать обязательство продать вам квартиру в итоге.
Так же надо проверять кредитную историю таких продавцов и финансовую возможность в крайних случаях (например, при отсутствии разрешения органов опеки на продажу) вернуть вам внесенные деньги.