Пока наше внимание было отвлечено выходными днями, вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, прямо связанные с интересами тех коллег, которые получили новую лицензию (не смогли вовремя продлить срок действия выданной лицензии).
Итак, встречайте! Федеральный закон от 24.06.2023 № 273-ФЗ «О внесении изменений в статьи 199 и 200 Жилищного кодекса Российской Федерации», опубликован на официальном интернет-портале правовой информации (pravo.gov.ru) 24.06.2023 под № 0001202306240011.
Кратко обозначим основные пункты. Не по порядку, самое главное рассмотрим в конце…
Первое. Прямое указание обратной силы.
Федеральный закон вступает в силу со дня опубликования (24.06.2023) и действие положений ст. 199 и 200 ЖК РФ (в редакции указанного Федерального закона) распространяется на правоотношения, возникшие с 01.06.2023.
Второе.
Новая редакция ч. 3 ст. 199 ЖК РФ теперь прямо уточняет, что непродление срока действия лицензии влечёт прекращение её действия.
Ранее ни ЖК РФ, ни 99-ФЗ содержали ответа на вопрос о том, прекращается ли лицензия, если срок не продлён. Теперь же непродлённая = прекращённая.
Третье:
В течение 15 дней со дня получения уведомления от органа ГЖН об прекращении действия лицензии, истечении срока действия лицензии (если срок не продлён), орган местного самоуправления созывает ОСС для решения вопроса о выборе способа управления МКД.
Все мы помним, что ещё в апреле-мае 2023 года в муниципалитеты были разосланы соответствующие уведомления от органов ГЖН о том, что «на территории муниципального образования такого-то такие-то лицензиаты не обратились в установленный срок за продлением срока действия лицензии».
Активность муниципалитетов сейчас оставим, не будем их критиковать. Задумаемся об ином: какие причины для «выбора способа управления МКД» вообще существуют?
Напомним, речь не о ТСЖ (хотя собственников никто не ограничивает, способ управления можно сменить в любой момент), а об МКД, где по состоянию на 01.06.2023:
- ранее уже выбран способ управления управляющей организацией;
- заключены договоры управления, то есть реализован выбранный способ управления;
- уже состоялось внесение в перечень МКД конкретного лицензиата в установленном порядке (938/пр).
Также напомним, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Каким же образом может влиять лицензия на срок действия ДУ? И как обосновать необходимость «выбора способа управления» для МКД, где такое решение уже есть и никем не оспорено?
Четвёртое.
Если ОСС «о выборе способа управления» не состоялось или решение не принято, муниципалитет обязан объявить и провести открытый конкурс по Правилам № 75.
И вновь мы озвучиваем вопрос: на каком основании может быть объявлен такой конкурс в отношении МКД, который как был «на договоре управления», так и остаётся на нём?
Буквальное прочтение ч. 5 ст. 200, ч 4 ст. 161 ЖК РФ приводит к выводу о том, что в данном случае открытый конкурс проводится даже при выбранном способе управления МКД.
Ведь что говорит ч. 4 ст. 161 ЖК РФ? Конкурс проводится:
- для новостроек (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ);
- в случае, указанном в ч. 5 ст. 200 ЖК РФ;
- если способ управления не выбран/не реализован.
Дальше – больше. Если открытый конкурс не состоялся, то можно заключать ДУ без конкурса, а можно вообще назначать временную управляющую организацию (Правила № 1616).
Пятое.
Порядок прекращения деятельности по управлению МКД в связи с истечением срока действия лицензии, если таковая не продлена, устанавливается Правительством РФ.
Это отсылка к п. 24 Раздела VIПравил № 416, где указано:
«В случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если действие лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - лицензия) прекращено или она аннулирована, дата прекращения договора управления определяется днем, предшествующим дню начала управления многоквартирным домом управляющей организацией, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 5 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации, или в случае, предусмотренном частью 6 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации, выбранной без проведения открытого конкурса. Если способ управления многоквартирным домом был изменен, дата прекращения договора управления определяется днем, предшествующим дню начала реализации нового способа управления.».
Теперь есть о чём задуматься, учитывая, что ч. 8 ст. 162 ЖК РФ говорит именно о гражданском законодательстве, а не о жилищном. А здесь получается, что действие договора управления зависит от подзаконной нормы Правил № 416…
При этом иерархию НПА никто не отменял и при конкуренции двух норм приоритет имеет федеральный закон, а не подзаконный акт.
Мы утверждаем, что здесь налицо частный случай прекращения действия лицензии (непродление), который следует рассматривать в совокупности с иными обстоятельствами.
Обстоятельства же таковы: лицензиат не продлевал срок действия лицензии, а обратился за новой лицензией, каковая и была ему выдана в установленном порядке.
Можно ли в таком случае говорить о том, что все МКД, коими лицензиат управлял до 01.06.2023, должны «уйти на конкурс»? Категорически нет!
Почему? Ровно потому, что:
- лицензиат не слагал с себя обязательства по договору управления;
- договор управления в установленном гражданским законодательством порядке не расторгался;
- выбор способа управления уже состоялся ранее;
- выбранный способ управления реализован;
- требования ч. 1 ст. 162 ЖК РФ (наличие лицензии) соблюдены.
Проблемный момент здесь – ч. 7 ст. 162 ЖК РФ:
«Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.».
В ряде регионов коллеги, оформившие новые лицензии, столкнулись с «настоятельными рекомендациями» подать по каждому МКД пакет документов для внесения изменений в реестр лицензий.
Так вот проблема в разночтении; нужно ли подавать заново пакет документов, если до 01.06.2023 конкретные МКД были внесены в реестр лицензий и после 01.06.2023 эти МКД из реестра не исключались?
Во-первых, коли МКД уже в реестре, зачем «подаваться» заново?
Во-вторых, а какие документы нужны, если «податься» заново? Старые протоколы ОСС? Нет, они уже были поданы…
Протоколы «новых ОСС»? А на каком основании проводить «новые ОСС»? О чём речь, если договоры управления продолжают действовать?
Шестое.
Если срок действия лицензии не продлён, лицензиат обязан передать лицу, принявшему на себя обязательства по управлению МКД, техническую документацию и иные связанные с управлением МКД документы, ключи от помещений, входящих в состав ОИ, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав ОИ, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им, в течение трех рабочих дней со дня наступления событий, предусмотренных ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.
В свою очередь ч. 3 ст. 200 ЖК РФ говорит о том, что (мы не касаемся вопросов смены способа управления) лицензиат обязан «тянуть лямку» до дня возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязательств по управлению МКД у управляющей организации, выбранной собственникам на ОСС, или отобранной по результатам открытого конкурса.
Наше мнение о законности проведения конкурса в отношении МКД с действующим договором управления обозначено чуть выше.
Можно ли говорить о том, что лицензиат «тянет лямку» до появления самого себя? Да.
Мы имеем частный случай, в котором:
- ранее состоявшееся решение ОСС о выборе способа управления продолжает действовать;
- договор управления продолжает действовать;
- перечень МКД в реестре лицензий (ч. 2 ст. 195 ЖК РФ) не менялся;
- условие о наличии лицензии (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ) соблюдено, а именно: 31.05.2023 действовала старая лицензия, с 01.06.2023 действует новая лицензия.
Седьмое.
Все рассмотренные нововведения основаны на логике того, что лицензия не продлена. При этом нигде прямо не указано, что все новеллы безусловно действуют в случае получения новой лицензии. Мы исходим из того, что выдача новой лицензии «бесшовно» (без пропуска хотя бы одного дня) сохраняет status quo. Готовы судиться за нашу точку зрения.
А.М. Тищенко