Привет. Меня зовут Василий и мы с супругой Леной организуем ремонты квартир для продажи.
После продажи двухкомнатной квартиры в Гольяново
у нас освободились деньги для следующей квартиры. Искали вместе, но выбирала, конечно, Лена. Выбирала долго и все таки неохотно, но за неимением лучших вариантов, купили однокомнатную квартиру в 5 минутах пешком от метро Каховская.
Так себе подъезд, но лучше чем Гольяново. Однокомнатная квартира 35 метров с одним балконом на девятом этаже. Дом серии I-18/12, блочный с низкими потолками, двумя пассажирскими лифтами на каждом этаже (в серии I-18/9 лифт один и останавливается между этажей 😵💫), 3 квартиры в каждом крыле, подъезд и фасад недавно красили.
Цена покупки 9 500 000, сделка прошла быстро и работать в квартире тоже начали быстро. В этот раз я захотел сам побыть в роли прораба - сам искал людей на каждый этап работ, что-то делал сам по мелочи.
Начало
16 декабря начали распродажу и раздачу всего, что могло мешать демонтажу или как-то его удорожить. В результат стиральную машину пришлось закинуть на балкон - никто не забирал и старую советскую стенку отдать на растерзание демонтажникам. Началось мое знакомство с "прорабством" наследующий день - приехали 2 молодых парня, я им выдал лом, кувалду, болгарку с диском и перформатор с набором лопаток и буров. Дал задание, согласовал стоимость и вынос мусора и время 3 дня на демонтаж; 3 дня, потому что я все еще работал по графику 3/3 и все равно 3 дня мог быть в квартире либо в 7 утра либо в 22.
Начали ребята хорошо, демонтаж сделали за 2 дня; мусор вынесли и денежку получили. Попросили еще работу и я им предложил - мне нужно было делать в старой стяжке и не стенах штробы под провода. Быстро цену согласовали и они принялись за работу; а я поехал дорабатывать смену. Но ребята пропали с радаров.
Приезжаю в первый выходной - ребят нет, штробы сделаны, но не до конца. А ребятушки с бодуна, побитые пришли к 12 и сказали, что заболели :). Половину суммы дал и отправил с миром.
Тут я понимаю, что старая сантехкабина (стены ванны/туалета) шатаются и просятся на снос. С первыми демонтажниками я связываться уже не хотел и позвонил тем, кто забирал ванную (они вскользь упоминали, что делают демонтажи). Позвонил, договорился на следующий день, что они мне демонтируют кабину, вывезут и доштробят стены. Общая сумма демонтажа с вывозом мусора и штроблением получилась 58 000 рублей. Кабель я прокладывал сам, т.к. не доверяю никому; да и не сложно мне
Пока шла эпопея со сносом стен, вызвали местного сантехника чтобы он срезал старый полотенцесушитель и поменял стояки водоснабжения. Заплатили за это нехилые 18 000
Выравнивание пола.
Замена входной двери прошла практически незаметно - тут и писать не о чем. Выбрали в Леруа, нашли установщика, приехал и поставил.
Далее решил выровнять пол по старой стяжке самовыравнивающейся смесью. Разместил объявление и начал обрабатывать входящие заявки. Сколько интересных способов я узнал!! И по струне и по штукатурным маякам хотели выравнивать пол. Я, конечно, все понимаю, но если человек берется делать наливной пол и не умеет пользоваться реперными маяками, то он не умеет выравнивать пол. Могу ошибаться...
Так вот - договорился с одним "давно работаю в МАскве", чтобы он заделал ЦПС штробы в полу, загрунтовал и выровнял полы. Работы на 2 дня; он приехал в первый день поработал 3 часа, выцыганил аванс 3000 р. и на следующий день не приехал! Это классика! Хорошо, хоть что-то сделал. Ну, я сам дурак, вот и поплатился 3000р и сам пошел догрунтовывать и заделывать штробы. Пока я готовил основание, нашелся Русский парень, который давно занимается наливными полами (с его слов). Договорились на 10 000, он приехал и залил полы за 4 часа. Получилось очень хорошо. По моей просьбе сделал плавный спуск из кухни в коридор, чтобы большой объем смеси не заливать и не поднимать полы в коридоре и комнате сильно.
Веселая ситуация получилась - в день выравнивания полов у нас было остекление балкона (48 000) и тот, кто делал полы "замуровал" того, кто делал балкон. И остеклителю пришлось 4 часа сидеть зимой на балконе. На самом деле они заранее договорились и все были к этому готовы, но сам факт не очень приятен
Возведение перегородок и инженерка
Когда высохли полы приехал рабочий по возведению перегородок. Сделал их из пеноблока 50мм за 1,5 дня. Выравнивал направляющей для гипсокартона, а укладывал на клей-пену, поэтому справился достаточно быстро. Сразу же вызвал другого человека, чтобы оштукатурил стены по маякам (те, что нужно было сильно выравнивать). Он тоже справился быстро и к моменту моих следующих выходных уже все было готово под разводку электрики и водопровода. Я решил немного сэкономить - нанял разнорабочего, дал ему свой инструмент, сказал что делать. Сам появлялся раз в 1-2 часа проверить. По цене тогда рабочий день оплачивался 2-3 тысячи, точно не помню. Мне разнорабочий за 2 дня проложил все кабели, замазал штробы, установил подрозетники, сделал перемычки дверных проемов и возвел каркас вокруг инсталляции. В один из дней с ним работал сантехник, который как раз поставил инсталляцию (ох и набегался я за соединителями канализации на рынок - ничего не подходило) и сделал коллектора и разводку металлопластика.
Выравнивание стен и укладка плитки.
Следующим этапом была подготовка стен к оклейке обоями и укладка плитки. Маляра искал долго, в результате договорился с семейной парой и они приступили к работе.
А мы с Леной начали выбирать плитку и обои. Вернее как - Лена выбирала, а я ее возил и фыркал на все.
С маляром согласовал дни, когда может работать плиточник... Но что-то пошло не так. Плиточник попался немного странный, делал ровно, но очень медленно и грязно - маляр на него жаловался, что он после себя грязь оставляет.
Я попросил убирать за собой, но чище не стало :). Из-за медлительности плиточника в один день они работали вместе. После этого дня я маляра больше не видел и дозвониться до него не мог; сообщение в мессенджер до него не доходили. Очень странная ситуация при том, что большую часть работы он сделал, а денег взял только за половину. Плиточник свою работу закончил и еще не раз выходил на связь - спрашивал про работу.
С пропажей маляра я потерял неделю. Потом сообщения стали доходить до него, но ответа я не получал. Начал искать другого маляра на завершение работ. Люди с опаской относились к такой ситуации, когда надо доделывать работу за кем-то. Но нашелся один человек, которого я приглашал изначально укладывать ламинат. Выяснилось, что он стены ровняет и обои клеит. Обговорили стоимость и он закончил всю чистовую отделку - поклеил обои, покрасил стены, уложил ламинат и плинтуса. Общая сумма по чистовым - около 120 000р. за работы
Окончание работ
Дальше дело за малым - Лена выбрала двери, я поехал их купил и нашел установщика. 2 двери он ставил весь день (8 000р)! Что-то с этой квартирой у нас все долго делали.
После натянули потолки - 33 000 рублей. Светильники и люстры я вешал сам. После потолков сняли размеры для стеклянной перегородки (зонирование комнаты на спальню и гостинную) и отправили на изготовление и закалку. 56 000р с установкой
Мебель заказали заранее (кухню и шкафы), поэтому долго ждать не пришлось - договорился со сборщиком и вперед. 15 000 за сборку мебели
По мелочи доделывали сами - там подмазать краской, тут плинтус укоротить из-за двери и пр.
Продажа
Сборку мебели завершили и принялись за покраску балкона. Сначала Лена хотела покрасить в синий цвет (как в ванной), но я настоял на белой крачке… зря. 3 раза Лена красила белой краской балкон и все три раза проступала желтизна - доски были обработаны составом от грибка и плесени. Лена победила - покрасили синей краской.
Пока ждали изготовление стеклянной перегородки из закалённого стекла, решили выставить квартиру на продажу.
Выставили за 12 500 000 сначала, были показы, обсуждения и ни одного предложения по цене. Ещё свежи были воспоминания о продаже квартиры в Гольяново и не стали долго ждать - скинули до 12 000 000 через неделю. К тому моменту уже установили перегородку и квартира была полностью готова.
За 12 000 000 уже были реальные покупатели, а не праздно шатающиеся - мы приняли задаток через 2 дня после снижения цены. Почему задаток? Потому что покупатель попросил установить на балкон сушку для белья и вытяжку на кухню за наш счёт.
Долго ждали сделку, т.к. покупатель попросил подождать неделю, пока ему не выплатят бонус на работе, которые он добавил к первому взносу. В результате у меня появилась возможность спокойно, без спешки установить вытяжку и сушку. График работы 3/3 не давал сделать это оперативно, т.к. делал я это первый раз в жизни. Но ничего - справился с 5 попытки (ездил докупать всякую мелочь 4 раза).
Итоги
Куплена в декабре 2022, сделка по продаже - конец марта 2023.
Цена покупки 9,5 млн; цена продажи 12 млн; затраты на ремонт и сопровождение сделок 1,2 млн; налоги 325 т.р.
Чистая прибыль почти 1 млн рублей за 4 месяца или 10,5% или 31,5% годовых.