Расчёты, предоставленные инвесторами, имеют ту же логику, что не раз писал в комментариях, пытаясь доказать некоторым читателям сегодняшнюю бесперспективность инвестиций в новостройки.
Прекрасно отдаю себе отчёт в том, что моё мнение - мнение «диванного аналитика», с чем, собственно, по результатам подобных споров меня, как правило, и «поздравляют»
Но факты вещь упрямая, особенно когда они основаны на цифрах и реалиях. Поэтому, специально для тех, кто не верит таким как я, публикую аналог, только от инвесторов
Попал, как только купил
О растущем разрыве между новостройками и готовым жильём говорили не раз. Да и чиновники обсуждают это при любом удобном случае, этот факт известен и давно не является секретом.
Но, как оказалось, понимание сего явления для некоторых является труднодоступным.
Как бы подтверждая эту мысль, ЦБ на днях опубликовал майские результаты по ипотеке, где зарегистрирован небольшой, но рост объёма выдачи ипотеки по льготным программам.
Регулятор связывает это с тем, что банки поспешили выдать как можно больше перед очередными ограничениями. Граждане, естественно, снова массово повелись
Что реально покупают граждане, на протяжении, уже более чем, года? (Речь конечно же не идёт о тех, кто покупает вынуждено, для жизни)
Большинство покупают новостройки с помощью льготной (до 6%) или спонсорской ипотеки (от 0% у застройщика) с минимальным взносом и ценой на 20% выше, чем на вторичном рынке
Это значит, что в случае реализации квартиры выход в плюс практически невозможен
С похожей историей столкнулись покупатели в США в 2007–2009 гг.
БКС
То есть, покупая новостройку, «инвестор» автоматом попадает на 20%.
И это при условии, что вторичный рынок, который сегодня перегружен предложением, не станет дешеветь.
Но ведь это не предел!
Что ещё?
В российских реалиях это выглядит так:
Инвестор берет жилье за 10 млн. с низким платежом от застройщика.
С рук такую же, но без льготной ипотеки можно было взять за 8 млн.
Это и есть реальная рыночная цена такой квартиры.
БКС
Если же вторичный рынок пойдёт вниз, а согласно данным Росреестра, в среднем по стране, в первом квартале именно это и происходило, то убытки начнут свой рост
Когда вторичка подешевеет на 5%, такая квартира будет стоить 7,6 млн.
Если инвестор продаст объект и погасит эти 7,6 млн долга, то остается должен банку еще 0,5–1 млн.
То есть окажется в ситуации без квартиры и без денег
И это ещё не всё, ведь есть проценты по кредиту
Первый взнос (около 1 млн. в нашем примере) целиком пойдет в убыток.
Еще порядка 1,5 млн. будет заплачено банку в виде процентов в течение трех лет.
Плюс не менее 0,5 млн. на остаток долга.
Итого, будет потеряно более 3 млн.
БКС
Примерно так и вышло у меня - «диванного эксперта»
Но такое тяжело понять, особенно когда ты уже приобрёл новостройку в ипотеку
А что будет если недвижимость начнёт корректироваться так, как это было в прошлые кризисные моменты?
В худшие годы недвижимость корректируется на 15–20%.
Относительно «бумажных» цен у застройщиков это может принести до 40% убытка.
А с учетом ипотечных платежей за первые 5 лет владения набежит более 60%.
Вот, такая она, льготная ипотека…
Мнение автора
Расчёты и информация - БКС