Какие факторы формируют рыночную стоимость недвижимости?

Рыночная стоимость недвижимого имущества – это оценочная сумма, которая может быть получена на дату подготовки оценки недвижимого имущества по сделке купли-продажи. Оговоркой является необходимость явного намерения заключить договор со стороны покупателя и продавца, совершение сделки на рыночных условиях и действие, исключающее принуждение. Расчетная сумма выражается в наличных деньгах и представляет собой сумму, которая с наибольшей вероятностью может быть получена на рынке в данный момент.

Рыночная стоимость недвижимости имеет принципиальное значение для обеспечения дебиторской задолженности в процессе предоставления ипотечного кредита. Стоит знать, от чего она зависит и на какие факторы рассчитывается.

Что определяет рыночную стоимость имущества?

• Тип и назначение недвижимости. Основным критерием, формирующим рыночную стоимость недвижимости, является ее тип, который непосредственно определяет ее целевое назначение. Правильное определение функции недвижимости задаст дополнительные критерии и поможет определить уровень спроса на данный тип недвижимости на местном рынке. Коммерческие помещения будут оцениваться по параметрам, отличным от служебных помещений. Стоит ответить на вопрос, предназначена ли недвижимость для жилых или коммерческих целей?
• Происхождение недвижимости. Имеет ли значение, поступает ли недвижимость со вторичного или первичного рынка? Оценка рыночной стоимости для целей ипотечного кредита часто упрощается в случае с недвижимостью с первичного рынка – тогда учитывается ее цена сделки. Объекты вторичного рынка более сложны в оценке стоимости. Обычно получают меньшее значение, в среднем на 5-10%, хотя это не правило!
• Правовой статус недвижимости. Перед оценкой стоимости недвижимости опытный оценщик недвижимости проверить все официальные документы, связанные с ней. К ним относятся земельный и ипотечный реестры, разрешения на строительство и архитектурные проекты. Важнейшей целью этих мероприятий является определение правового статуса имущества, т.е. определение прав собственности, определение обременений правами собственности и анализ ипотечной задолженности и возможных требований третьих лиц. Нетрудно догадаться, что рыночная стоимость недвижимости с долгами или с неурегулированными вопросами собственности резко упадет. Большая часть информации такого типа должна быть включена в земельный и ипотечный регистр, и ее стоит проверять не только при оценке имущества, но и перед принятием решения о его покупке.
• Расположение и окрестности объекта. Одним из важнейших критериев оценки рыночной стоимости недвижимости является месторасположение объекта. Недвижимость, расположенная вблизи транспортных магистралей и расположенная в эстетичном и благоустроенном окружении, имеет гораздо более высокую стоимость. Привлекательное расположение жилых домов является синонимом низкого уровня шума и большого количества зелени. Служебные помещения и коммерческие объекты, в свою очередь, выигрывают в цене, когда они расположены в центре города и до них легко добраться. Также важен уровень развития инфраструктуры сервиса и общественного питания, доступность общественного транспорта и парковок, а также близость зон отдыха.
• Технические характеристики недвижимости. Чтобы правильно определить рыночную стоимость недвижимости, необходимо создать ее технические характеристики. Во-первых, нужно оценить возраст здания и материалы, использованные при его строительстве. Важны планировка помещений и их инсоляция, этаж здания, общая площадь и эксплуатационные расходы. На значение будет влиять тип отопления, наличие или отсутствие подключения канализации и системы вентиляции. Также важен стандарт недвижимости, т.е. уровень отделки и стадия реализации инвестиций, энергоэффективность и даже живописные качества.