Кратко: не поддаёмся в переговорах - лучше не продать вовсе, чем попасть в такую ситуацию.
Данную статью пишу по той причине, что проникся искренним сочувствием ко всем обычным нашим согражданам-продавцам недвижимости, которые вынуждены были остаться и без денег, и без жилья на долгие месяцы из-за задержек выплат по херсонским сертификатам. Так как мы живём в такие времена, что херсонские сертификаты могут быть далеко не последними подобными государственными субсидиями такого характера, считаю нужным оставить руководство по защите интересов продавцов от таких ситуаций. Для тех, кто сомневается в актуальности статьи, оставляю ссылку на предыдущую и комментарий пользователя к ней.
Праведный гнев пострадавшего безусловно можно понять. Другие комментаторы предлагали решить данную ситуацию тем, чтобы обратиться в суд. Однако тут есть масса тонкостей, которые нужно учитывать.
ОСТАВЛЯЕМ ЗАЩИТНЫЕ МЕХАНИЗМЫ НА УРОВНЕ ПРОДАВЕЦ-ПОКУПАТЕЛЬ
Моей задачей как риелтора и автора этого блога безусловно является нахождение компромисса между холодным языком правовых норм и обыденной реальностью рынка недвижимости. Потому давайте будем честны - ситуация имеет ну очень сильный политический подтекст и заинтересованность государства. Судебный процесс - дело долгое, и не факт, что сроки не будут затягиваться искусственно, чтобы дать время на исполнение обязанности государства. При этом тратить деньги на юристов всё же придётся. Это первая причина тому, чтобы в разработке наших защитных механизмов преследовать цель исключить из них участие государства.
Вторая причина тоже касается первой: ДКП (договор купли-продажи) подписывают две стороны - продавец и покупатель. Соответственно возложить какие-то обязательства и сроки их выполнения этим договором стороны могут лишь друг на друга, а не на государство. Что ставит под вопрос некоторые защитные механизмы.
Так, к примеру, многими юристами, да и мною, признаю, первоначально в комментариях к предыдущей статье в частности, было предложено предусматривать право залога продавца на недвижимость до получения им полной оплаты по сделке с такими сертификатами. Однако, давайте попробуем вдуматься в само понятие залога по гражданскому кодексу.
Понимаете, к чему клоню? Залог возникает всё на том же уровне кредитор-должник, то есть в нашем случае продавец-покупатель. А вот выплата средств производится государством, а не покупателем. Как будете доказывать в суде, что неисполнение государством обязательств по срокам предоставления выплат является неисполнением своих обязательств покупателем? Есть ли здесь простор для затягивания судебного процесса? Эта мысль моментально возвращает нас к причине №1. Несмотря на то, что подобный залог Вы в своём ДКП предусмотреть всё же можете, все перечисленные ниже механизмы будут избегать ухода с уровня продавец-покупатель.
1. ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ УСЛОВИЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Посмотрите на основания расторжения договора по суду, обозначенные ГК РФ.
Как видите - всё та же проблема. Ущерб интересам продавца должен быть нанесён именно стороной договора, то есть покупателем, а государство стороной договора не является. Из этой ситуации выходим следующим путём: видим сказанное после "2)" и понимаем, что иные основания мы можем установить в самом ДКП. К примеру, можем обозначить, что стороны пришли к соглашению о том, что в случае непоступления продавцу обещанных со стороны государства средств в определённый срок, стороны обязуются заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи, и предоставить его в Росреестр. Срок этот можете установить ровно тот, сколько готовы ждать деньги от государства. Можете также добавить то, что продавец сохраняет право на одностороннее расторжение договора купли-продажи, если покупатель будет уклоняться от подписания соглашения о расторжении. Как Вам такой вариант? Как по мне - идеальный выход из ситуации. Если и будет судебное разбирательство, то его предметом будет не выплата государством средств по сертификату и её сроки, а отказ покупателя от исполнения обязательства подписать с Вами соглашение о расторжении. Вы не выходите за пределы уровня продавец-покупатель, но сохраняете ту самую важную для Вас привязку - сроки выплаты, при этом не сталкиваясь с интересами государства.
2. СРОКИ ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ ПРИВЯЗЫВАЕМ К ПОЛУЧЕНИЮ СРЕДСТВ, А НЕ К ПЕРЕХОДУ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
В типичном ДКП квартиры лежит формулировка о том, что продавец обязуется передать квартиру покупателю в течение стольких-то дней после перехода права собственности. Принцип свободы договора позволяет Вам сделать такую временную привязку не к моменту регистрации перехода, а к моменту получения полной оплаты по договору купли-продажи квартиры. Вы сохраните своё право на физическое пребывание в квартире на время ожидания средств.
3. И СНЯТЬСЯ С РЕГИСТРАЦИИ ТОЖЕ МОЖНО ПОСЛЕ
Эмоционально, но по существу пользователь абсолютно права. Ничего Вам не запрещает и привязать обязанность по снятию с регистрации к тому же факту получения полной оплаты по договору купли-продажи. К слову, это сообщение пользователя идеально иллюстрирует и пункт 4.
4. НЕ ПОДДАЁМСЯ НА ПЕРЕГОВОРАХ
Вас захотят умаслить, уговорить, задобрить, будут утверждать: "А давайте мы напишем вот так, но на самом деле будет так, как Вы хотите". Это всё - чушь. Не поддавайтесь ни на какие уговоры. Эта схема взаиморасчётов уже уничтожила достаточно нервов других продавцов - стойте твёрдо на своём. Можете уступать в сроках, согласиться подождать дольше, но не уступайте по самому существу содержания пунктов договора, которые собираетесь подписывать. Шлите любых покупателей, риелторов, юристов и прочих, кто будет Вас продавливать на невыгодные условия к подписанию, куда подальше. Риск провести вообще ни разу не счастливые месяцы в ожидании выплат, при этом уже без жилья - слишком велик.
5. НЕ ПОДДАЁМСЯ И ПО ВСТРЕЧНЫМ СДЕЛКАМ
Если после продажи своей квартиры собрались покупать другую - не давайте задатки с безусловными штрафными санкциями. Давайте нештрафные авансы или задатки, где штрафные санкции будут с привязкой к срокам получения Вами средств по предыдущему договору купли-продажи, где продали покупателю с сертификатом типа херсонского. Не поддавайтесь на уговоры, угрозы того, что интересующая квартира уйдёт другому покупателю и прочее. История пользователя, изложенная комментарием к предыдущей статье ужасна. Ужасна, но крайне поучительна.
А если у Вас есть ещё идеи на этот счёт - не стесняйтесь излагать своё мнение в комментариях. Из основных рекомендаций - на этом всё.
Всем добра!
P.S.: данной статьёй также хочу выразить благодарность пострадавшим, обратившим внимание на мою предыдущую статью в своём сообществе в Телеграме. Искренне Вам сочувствую, и желаю, чтобы то, через что Вы сейчас проходите, поскорее завершилось. Удачи Вам!
