В Москве прошла представительная конференция, посвященная ИЖС.
Организатором выступила «экосистема недвижимости Метр квадратный» (интернет-ресурс «М2»).
Участники отметили «значительный интерес» к рынку индивидуального жилищного строительства, который проявляют федеральные власти, банки и крупные застройщики.
Отдельное и особенное внимание было уделено развитию ипотеки. По данным аналитиков банка ДОМ.РФ, сейчас около 10% сделок в сегменте ИЖС проходит с привлечением ипотечных средств.
Руководители банка полагают, что у этого сегмента есть потенциал роста в 3-4 раза - то есть доля ипотеки может составлять до 30-40%.
Сергей Бабин, начальник управления ВТБ, назвал основные сдерживающие факторы: недостаточная цивилизованность рынка, высокий уровень затрат, повышенные требования банков.
Застройщикам мешают низкая рентабельность и практически недоступные механизмы проектного финансирования. Впрочем, по прогнозам г-на Бабина, в течение пяти-десяти лет можно достичь уровне в 50%, когда в кредит будет проходить половина сделок.
Константин Пороцкий, председатель комитета Российского Союза строителей по малоэтажному строительству, предложил «до 2025 года привести индивидуальное строительство в цивилизованное русло, внести изменения в действующее законодательство и нормативную базу».
А для этого: сделать согласование проектов для ИЖС обязательным, «ввести негосударственную экспертизу проектной документации, промежуточный и заключительный строительный контроль, а также заключение о соответствии и постановку на кадастровый учёт».
Константин Пороцкий в петербургском регионе реализует проект «Омакульма-Аннино» - как раз с проектным финансированием, согласованиями и прочими радостями цивилизованного рынка. Проект неплохой, но назвать его успешным было бы преждевременно.
Конечно, чиновникам, банкирам и федеральным девелоперам обидно, что такой обширный рынок в основном обходится без них. Конечно, банкам проще выдавать ипотеку на стандартное жилье по согласованному проекту.
Но есть вопрос. В прошлом году, по сведениям Росстата, граждане построили и сдали около 400 тысяч индивидуальных домов. Больше половины от общего объема жилья. Без проектного финансирования, а 9 из 10 - даже без ипотеки. Стоит задуматься: а если навязать им согласование проектов, отменить уведомительный порядок - они будут строить больше или меньше?
Сергей Балуев, директор по продажам группы «ФАКТ» говорит, что доля ипотечных сделок в структуре продаж компании год от года растет: от 25% до 50%.
Эту же закономерность, и примерно в тех же пропорциях, отмечает руководитель «1-ой Академии недвижимости» Дмитрий Новосельцев.
Девелопер Алексей Васильев уверен, что будущее рынка ИЖС - за системными масштабными проектами, в духе комплексной застройки «Дмитров Дом» от Группы «Самолет» в Подмосковье.
Эту точку зрения разделяет Максим Жабин, зам генерального директора компании «ЛенРусСтрой». Он полагает, что именно системный подход к ИЖС, с гарантиями по срокам и параллельным развитием инфраструктуры, будет востребован в нашем регионе.
Но!
«Надо учитывать сложившиеся предпочтения и подходы, - предупреждает эксперт по загородному рынку Максим Хансон. - Действующие в сфере ИЖС правила в кризисной ситуации оказались более удобными, доказали преимущество перед сегментом многоквартирных домов. Не надо без крайней необходимости трогать то, что работает».
Системный подход будет действенным, если он органично вырастет из потребностей рынка. А не будет навязан ограничениями и запретами сверху.
Если федеральные застройщики на практике докажут преимущества своих проектов. Потому что запретами и дополнительными требованиями очень легко порушить те преимущества, на которых сегодня держится опережающий рост ИЖС.
«Люди, которые принимают решения строить собственный дом, ценят право свободно распоряжаться сметой и сроками, - напоминает Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом». - Захотел - приостановил работы, отложил на какой-то срок. Обязательства перед банками добавляют рисков».
Если реализовать идеи и предложения, звучавшие на конференции, организованной «М2», бюджет получит больше налогов, застройщики и банки заработают больше денег.
А вот станут ли граждане строить больше индивидуального жилья - совершенно не факт. Скорее всего, получится наоборот. Ровно как в многоквартирном жилищном строительстве.