В каждой семье наступает момент, когда нужно разъезжаться по разным квартирам. Чаще всего это происходит из-за того, что младшее поколение выросло и нуждается в собственном жилье. Съехать на съёмную квартиру – это временное решение, постепенно появляется мысль о покупке собственной квартире. Как быть, если накоплений на приобретение недвижимости не хватает или нет вообще? В Беларуси есть несколько основных способов покупки квартиры с привлечением заёмных средств: банковский кредит, в том числе льготный; накопительные системы (кооператив «Жилищный баланс» и система «Стройсбережений» от Беларусбанка); лизинг; рассрочка от застройщиков; долевое строительство; трейд-ин. Разберемся с каждым из этих способов подробнее.
Кредит на жильё в банке
Обратиться в банк за недостающими средствами – это одна из первых мыслей, которая приходит в голову белорусам в таких случаях.
Льготный кредит
Некоторым гражданам при покупке жилья можно рассчитывать на льготный кредит. Для этого нужно изучить, имеете ли вы право на постановку на очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Если вы относитесь к такой категории граждан, то можете купить квартиру на более выгодных условиях, чем обычный кредит на недвижимость. Например, многодетные семьи приобретают квартиры в кредит на 40 лет со ставкой под 1% годовых, а молодые семьи – на 20 лет под 5%.
Однако в случае льготного кредитования нельзя купить любую понравившуюся квартиру. После постановки на очередь нуждающихся должно пройти время, когда вы сможете заключить договор на квартиру. То есть простыми словами, нужно дождаться своей очереди. Также квартиру можно будет выбрать в строящемся доме, который предназначен для тех категорий граждан, к которым вы относитесь по очереди.
Кредит недвижимость на общих основаниях
Из-за ограничений по выбору жилья или же невозможности постановки на учет нуждающихся многие граждане покупают квартиру с привлечением банковского кредита на общих основаниях со сроком выплаты до 20-ти лет.
На сегодняшний день (июнь 2023 года) в Беларуси такие кредиты выдаются под 14,5-14,9%. В большинстве случаев процентная ставка зависит от ставки рефинансирования Национального банка РБ (на 22 июня 2023 года СР НБ составляет 9,75%). То есть в дальнейшем при уменьшении СР НБ ваши проценты по кредиту будут меньше, а при увеличении – больше. Также есть кредиты на жилье, в которых ставка фиксированная.
Аннуитетный и дифференцированный платеж по кредиту. Отличия и выгода
Требования к кредитополучателю
В обоих случаях есть критерии, которым должен соответствовать человек, который берет кредит:
- Возраст от 18-21 года до 63-65 лет, в зависимости от условий конкретного банка.
- Гражданство РБ или наличие вида на жительство.
- Официальный доход с подтверждением его справкой о зарплате за последние 3-6-12 месяцев. При этом размер дохода напрямую влияет на сумму, которую банк готов прокредитовать.
- Хорошая кредитная история. Если до этого вы не обращались в банк за кредитом и не имеете опыта его погашения, то высока вероятность того, что банк откажет вам в кредите на недвижимость.
Преимущества и недостатки кредита
Преимущества:
- Купить квартиру можно достаточно быстро. Если банк дает предварительное разрешение на кредит, то вам остается только выбрать квартиру и заключить кредитный договор, а также договор купли-продажи.
- Можно взять в кредит до 100% стоимости квартиры, то есть первоначальный взнос не обязателен (зависит от условий банка).
Недостатки:
- Нужна высокая заработная плата, чтобы получить кредит на недвижимость.
- Высокие ежемесячные платежи.
- Платежи и переплаты могут вырасти, если вырастет СРНБ.
- Требуется большой пакет документов.
- Квартира будет в залоге у банка, то есть до момента погашения кредита ей нельзя распоряжаться (за исключением случаев, когда банк дает разрешение на продажу).
- Часто требуются поручители.
Накопительные системы
Покупка квартиры с помощью накопительной системы привычна жителям многих европейских стран. А в Германии одна из подобных систем работает более ста лет. В Беларуси накопительные системы достаточно новый способ покупки жилья, но в последнее время все большее количество людей с его помощью приобретают себе квартиры и дома.
В накопительной системе есть два этапа покупки квартиры:
- Накопительные этап, когда вы постепенно вносите платежи, собирая 25-40% от стоимости будущей недвижимости.
- Этап рассрочки (кредитования). В это время вы уже выбрали для себя квартиру, а организация ее купила. Вы проживаете в квартире и выплачиваете оставшуюся стоимость, в которую входят и переплаты.
Кооператив «Жилищный баланс»
Работает с 2014 года в РБ, некоммерческая организация. При вступлении в кооператив вы становитесь его членом, вносите ежемесячные взносы. После прохождения этапа накопления, за время которого нужно накопить 30-40% от цены жилья (за 7-48 месяцев), кооператив приобретает вам квартиру. Её вы самостоятельно выбираете на первичном или вторичном рынке. Затем в ней регистрируетесь и вносите оставшиеся платежи в кооператив. Срок участия до 15 лет.
В кооперативе есть внутренняя единица измерения «Учетный пай», в которой фиксируются все основные показатели: стоимость будущей квартиры, ежемесячный платеж, переплаты. Стоимость учетного пая постепенно растет (в пределах инфляции по стране), соответственно растут и ежемесячные платежи. Все расчеты ведутся в учетных паях, чтобы избежать обесценивания накоплений.
Переплаты в кооперативе напрямую зависят от стоимости учетного пая, в 2023 году их размер 12% годовых.
С помощью кооператива можно купить новое и вторичное жильё в разных городах страны.
Преимущества:
- Платежи ниже, чем в банках.
- Можно изменить на этапе накопления критерии будущей недвижимости.
- Возможность выбрать новую и вторичную недвижимость.
- Не влияет на кредитную историю.
- Для заключения договора нужен только паспорт, размер заработной платы не влияет на стоимость будущего жилья, которое можно будет выбирать.
Недостатки:
- Необходимо пройти накопительный этап (от 7-ми месяцев до 4-х лет) до момента покупки квартиры.
- Размер переплат меняется в зависимости от уровня инфляции.
- До момента выплаты всей стоимости квартиры жильё находится в собственности кооператива.
Система «Стройсбережений» от Беларусбанка
В этой системе есть три варианта накопительных планов с минимальным сроком накопления 19 месяцев, а максимальным – 43 месяца. Вам нужно выбрать один из них и ежемесячно по графику вносить платежи.
Спустя этот срок банк предлагает вам на оставшуюся сумму кредитный договор на условиях СР НБ+3 п.п. (или средневзвешенная ставка рефинансирования НБ РБ за период с момента заключения договора жилищных сбережений и по месяц, предшествующий месяцу заключения кредитного договора, увеличенная на 3 п.п.), сроком до 20 лет. Под сумму кредита вы подбираете себе жильё, которое банк приобретает.
Преимущества:
- Переплаты ниже, чем в кредите на недвижимость от этого же банка.
- Новая и вторичная недвижимость.
Недостатки:
- Те же, что и в банковском кредите.
- Нельзя вносить платежи не по плану.
Покупка квартиры в лизинг
Лизинговых организаций, которые приобретают квартиры для физических лиц, в Беларуси на данный момент три: АСБ Лизинг от Беларусбанка, Райффайзен лизинг и Агролизинг от Белагропромбанка.
Главное отличие покупки квартиры в кредит и лизинг в том, что в случае кредита владельцем квартиры является кредитополучатель, а в случае лизинга – лизинговая компания. То есть при лизинге организация приобретает квартиру для вас у третьих лиц и сдает вам её в аренду с постепенным выкупом жилья.
Преимущества:
- Ставки по лизингу чаще ниже, чем по банковскому кредиту.
Недостатки:
- Плавающая процентная ставка.
- Квартира в собственности у лизинговой организации.
- Первоначальный взнос от 20-30%.
- Высокие ежемесячные платежи.
- Требуется справка о доходах.
- Покупают только новое готовое жильё.
Рассрочка от застройщиков
Если вас интересует новая квартира и вы имеете 50% и больше от стоимости будущего жилья (или готовы вносить большие ежемесячные платежи - 5000 рублей и выше), то стоит обратиться к застройщикам и узнать условия рассрочки.
Преимущества:
- Можно купить квартиру без переплат (или переплаты будут небольшие) напрямую от застройщика.
Недостатки:
- Первоначальный взнос 25-50%.
- Рассрочка, как правило, дается на срок до 24 месяцев. То есть надо ориентироваться на высокие ежемесячные платежи.
Долевое строительство
Для тех, кто хочет квартиру в новостройке, можно ее приобрести через долевое строительство.
В этом случае вы будете сносить свои средства еще на стадии проектирования, строительства дома. То есть вы будете финансировать застройщика.
Цена за квадратный метр обычно ниже, чем если покупать квартиру после завершения строительства.
Преимущества и недостатки такого метода покупки жилья аналогичны рассрочке от застройщиков. Но в случае долевого строительства существует риск (небольшой), что дом может быть не сдан в указанные сроки, а то и превратиться в долгострой.
Trade-in
Если вы хотите квартиру в новом доме и у вас есть своё жильё, то некоторые застройщики работают по схеме trade-in.
В таком случае вы даете свою квартиру строительной организации на реализацию, а после продажи покупаете квартиру в новом доме у этого же застройщика. В другом случае организация-застройщик оценивает ваше жильё и тут же на эту сумму уменьшает стоимость квартиры, которая вас интересует. Вы въезжаете в новое жильё, доплатив разницу.
Преимущество:
- Не нужно самому продавать свою квартиру.
Недостатки:
- Выбор квартиры ограничен предложением от тех, кто работает с trade-in.
- Нужно ждать, пока продастся ваша квартира (в первом случае).
- Цена за вашу квартиру зависит от оценки застройщика (во втором случае).
Вывод
Купить квартиру, не имея на нее всей суммы, - вполне осуществимая задача. Важно подойти к решению вопроса со всей серьезностью и нужным настроем. Мы перечислили все основные способы решения жилищного вопроса. Главные выводы такие:
- Купить квартиру проще в новостройке, потому что больше вариантов дофинансирования от разных организаций.
- Банковские кредиты продолжают оставаться самым популярным способом получения заемных средств, в том числе из-за наличия категорий граждан, которые имеют право на льготный кредит. Однако высокий размер ежемесячного платежа является для многих людей серьезным препятствием.
- Стоит присмотреться к накопительным системам («Жилищный баланс», «Стройсбережения»), если готовы заселиться не сразу. В таком случае ежемесячный платеж будет ниже, а значит, более подъёмен.
- Лучший способ найти подходящий вариант финансирования жилья под себя – это собрать максимум информации из разных организаций, не полениться и сходить на консультации, взять расчеты. Имея на руках все данные, вы примете решение, которое подойдет в вашей ситуации.