Конечно, самый верный вариант – это подать уведомление о планируемом строительстве в порядке 51.1 ГрК РФ. Но так делают очень редко. Зачастую строят дом, а уже потом думают об узаконивании.
Если вы только планируете покупать земельный участок, то нужно проверить все возможные риски, связанные с вероятным отказом в разрешении на стройку со стороны администрации.
Во-первых, обращайте внимание на категорию земель и вид разрешенного использования.
И хоть сейчас строить на земельных участках сельскохозяйственного назначения можно, есть масса нюансов, поэтому лучше, если для такой категории сразу будет установлен разрешенный вид использования «под дачное строительство».
Во-вторых, проверьте различного рода обременения газораспределительных и электросетей и даже железнодорожных путей.
В-третьих, проверьте объект на предмет наличия так называемых «красных линий» и непосредственно сам план застройки, в котором могут неожиданно обнаружиться «назначенные» муниципалитетом параметры разрешённого строительства или «появиться», как разбойники из куста, всякие бульвары на месте обычного земельного участка.
Все эти нюансы можно увидеть в выписке из ЕГРН, в кадастровом паспорте. Также можно запросить и сам градостроительный план на земельный участок, если таковой предусмотрен для территории, где вы покупаете землю.
Теперь к самому процессу узаконивания
Если вы построили дом, а документов нет, то прежде чем подавать исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку, сначала попытайтесь решить вопрос в досудебном порядке.
Это значительно экономичнее.
Для этого вам нужно будет обратиться к кадастровому инженеру, он составит технический план здания и подготовит диск для оформления права в Росреестре. Заявление нужно подавать через МФЦ.
Если Росреестр зарегистрирует права собственности, считайте, что вы обошлись «малой кровью».
При отрицательном результате нужно, конечно, знакомиться с причинами отказа. К сожалению, не все сотрудники Росреестра отличаются высокой квалификацией, поэтому бывает такое, что один специалист даёт отказ, а при повторной подаче документов право регистрируют.
Если в досудебном порядке решить вопрос не удалось, то дальше вас ждет суд.
При оформлении права на жилой дом вам понадобятся следующие документы:
- Технический план (готовит кадастровый инженер).
- Оценка стоимости дома (для оплаты государственной пошлины). Отмечу, что для суда, как правило, достаточно справки, поэтому полноценный отчет не нужен.
- Государственная пошлина, рассчитанная от стоимости дома. Здесь ссылка на калькулятор госпошлины.
- Санитарно-эпидемиологическая экспертиза о том, что помещение пригодно для проживания (готовит компетентный сотрудник специального отдела Роспотребнадзора вашего региона).
- Заключение о том, что строение находится в пределах границ вашего земельного участка (готовит кадастровый инженер).
- Правоустанавливающие документы на землю.
- Грамотное исковое заявление.
В просительной части иска должна быть примерно такая формулировка:
Прошу признать право собственности Иванова Ивана Ивановича на дом общей площадью 132 кв.м., расположенный на земельном участке по адресу: ____________________________
Ответчиком указывается чаще всего администрация муниципального образования, если, конечно, земли не имеют федеральный статус.
После вынесения решения суда вы будете полноправным собственником, даже если само решение вы не зарегистрируете в Росреестре. Хотя в законе и указано, что право собственности возникает с момента государственной регистрации права, по факту решение суда, вступившее в законную силу уже никто не сможет не учитывать.
По ходу дела могут возникнуть вопросы, поэтому, конечно, лучше обращайтесь к юристам, так будет спокойнее.
Чек оформления права через суд в среднем от 50 000 до 100 000 рублей, но есть и региональные особенности, которые тоже нужно учитывать.