Очень долго занимался коммерческой недвижимостью, сначала это были крупные объекты измеряемые гектарами и идущими под снос для дальнейшего строительства ТРК и ТК, затем перебрался в более малый сегмент, а именно в сегмент офисной недвижимости. При этом не переставал следить за тем, что творилось в жилой, а дела там порой шли лучше чем где либо. Цены действительно сильно выросли и довольно ощутимо.
Два ляма как с куста?
Такую фразу я услышал от одной девочки, купившую квартиру за 3,5 миллиона рублей на этапе строительства, и через 3 года продавшую ее за 5,5 миллионов.
К сожалению большинство доходность считают именно таким образом, “2 ляма как с куста”, но если мы добавим сюда налоги, затраты покупателя на документы, временные затраты, комиссионные, даже в случае если покупкой и продажей квартиры занимаетесь Вы, Вашу комиссию никто не отменял. Затем оставшуюся прибыль нужно поделить на три, и высчитать соотношение доходности вложенного капитала с годовой доходностью.
Результат будет очень неплохим, но мы забыли о рисках. Соотношение риска к доходности никуда не пропало, вложенные денежные средства в бетон на 3 года несут в себе определенные риски и основной из них, это снижение цен на недвижимость. Вы можете, как угадать, так и проиграть.
Основным драйвером роста цен стала льготная ипотека, при этом большинство потенциальных покупателей не понимают зависимости: чем доступнее процент по ипотеке, тем больше спрос на жилье, тем самым выше растут цены. И очень забавно слышать возгласы о том, что: “Цены задрали на квартиры, лучше бы процент по ипотеке снизили!”
Сейчас дошло дело до абсурда, большинство участников рынка разделили рынок на две составляющие: первичка и вторичка, при этом не понимая, что они очень сильно связаны.
Как говорил один известный герой: - Чтобы купить что-нибудь ненужное, нужно сначала продать что-нибудь ненужное.
Более того, допустим, что вы все же получили свои 2 ляма, как с куста, купив квартиру за три и продав за пять, а что дальше? Цены выросли везде, и для того, чтобы войти в новую сделку по недвижимости вы уже не найдете объект за 3 миллиона, он будет стоить 4 или 4,5, а гарантий дальнейшего роста нет. Не забываем о том, что в случае получения вами ключей, вы автоматом попадаете на рынок вторичной недвижимости, а до получения ключей, выставленная Вами квартира будет конкурировать с квартирами от застройщика.
Сегодня выходящая статистика по ипотеке бьет все рекорды, большинство делает вывод о том, что рынок оживает, так ли это?
На мой взгляд оживает не рынок недвижимости, а рынок кредитных продуктов и банковских услуг. Большая доля ипотек берется на первичный рынок недвижимости, тем самым поддерживая строительную отрасль, забывая про вторичку. Улучшение жилищных условий для граждан владеющих вторичным жильем превратилось в игру: продай с дисконтом и возьми ипотеку. Более того, цены, которые большинство видит в ЦИАН и на АВИТО это желания продавцов, реальные сделки проходят с дисконтом от выставленной цены.
Если говорить про элитную недвижимость, то там дела обстоят совсем плохо. Скидки на многие новостройки бизнес-класса в Москве достигли 35%, более часто дисконт в среднем составляет 19%.
Пишу только свои наблюдения, у каждого свое видение на, но наблюдать довольно интересно.