На покупку новой квартиры в Праге уже уходит рекордные 16,6 годовых зарплат. И никакого удешевления не ожидается, несмотря на то, что в столице планируется построить 140 000 квартир.
В настоящее время в Праге в стадии строительства находится 140 000 новых квартир. Каждый год к воображаемому пулу квартир, которые инвесторы хотят построить в столице, добавляются еще тысячи единиц. Однако в последний год темпы их роста замедлились. В годовом исчислении их число увеличилось на шесть тысяч. Что касается 12-месячного роста, то это самое незначительное движение за последние годы.
Большое количество квартир в этих населенных пунктах будет построено на так называемых brownfields, то есть на ранее заброшенных территориях. Примером может служить строительство одного из крупнейших на сегодняшний день жилых проектов в Чешской Республике - Smíchov City, который возводится примерно на 20 гектарах земли в Праге 5. Предполагается, что в новом районе будут работать и жить более 12 000 человек
Из-за постоянно высоких затрат на строительство, дорогого финансирования и долгого медленного процесса получения разрешений объём квартир в столице не только сокращается. Значительно меньше квартир поступает в продажу. По данным аналитической компании Flatzone, количество квартир, выставленных на продажу, снижается уже 4 квартала подряд.
Многие застройщики также откладывают новые проекты из-за снижения спроса на рынке. По мнению экспертов по недвижимости, такой подход может еще больше ограничить предложение недвижимости и привести к росту цен.
"Снижение предложения новых квартир ограничит возможности для возможного снижения цен в этой части рынка. Конечно, это не относится к вторичным квартирам, цены на которые уже немного снижаются, согласно некоторым частичным отчетам", - рассказал Петр Дуфек, главный экономист банка Creditas.
Проекты Central Group являются примером такого откладывания строительства. В конце прошлого года компания отложила запуск и продажу текущих фаз двух своих крупнейших проектов.
"В период замедления продаж неэффективно строить слишком много новых квартир "в запас". Именно поэтому мы решили отложить на год начало строительства и продажу текущих этапов двух наших крупнейших проектов - Park Quarter в Праге 3 и Tesla Hloubětín в Праге 9", - подтверждает Душан Куновский, владелец компании. В общей сложности Central Group откладывает строительство и продажу более 730 новых квартир.
Это проблема не только столицы. Согласно данным Чешского статистического управления, количество начинаемого строительства жилья снижается по всей Чешской Республике.
В течение последних четырех кварталов наблюдалось ежегодное снижение числа начатых строительств. Наиболее существенная разница видна при сравнении третьего квартала прошлого года с 2021 годом, где строительство нового жилья упало почти на 1/3.
Спрос постепенно начинает расти
Однако после примерно полутора лет значительного снижения продаж новых квартир застройщики в настоящее время переживают небольшое оживление рынка.
"После зимы нервозность вокруг энергетического кризиса улеглась. Высокие процентные ставки всё еще являются ощутимым препятствием для приобретения жилья, но с прошлого года самым большим препятствием для наших клиентов является DSTI. Его отмена вместе с падением ипотечных ставок ниже 6 % является положительным стимулом для чешского рынка ипотеки и недвижимости", - комментирует Лукаш Мадера, директор по продажам и работе с клиентами Skanska Residential.
Однако возобновление строительства в том объёме, к которому столица привыкла за последние годы, будет зависеть не только от роста спроса, но и от других факторов.
"Цены на строительные материалы и финансирование всё еще значительно выше, чем раньше. Поэтому для того, чтобы строительство пошло в гору, процентные ставки должны снизиться, а затраты на строительство должны упасть как минимум на 10 % по сравнению с кризисным прошлым годом", - объясняет Ондржей Штястный, главный аналитик Central Group.
По его словам, если компании удастся договориться о более низких ценах со строительными компаниями, то в этом году она начнет строительство до 1 600 новых квартир в 6 населенных пунктах на сумму 6,5 млрд чешских крон.
16,6 годовых зарплат на одну квартиру
Несмотря на нынешний весьма ограниченный спрос на покупку собственной квартиры, Прага уже давно сдерживает обратное. Столица не справляется с притоком новых жителей, а предложение было на рекордно низком уровне до стремительного роста процентных ставок.
За последние полтора года оно снова почти удвоилось из-за дорогих ипотечных кредитов и в настоящее время составляет около 5 500 квартир, доступных для продажи.
Однако, как отмечает Франтишек Брож, аналитик компании Cenová mapy, некоторые из предлагаемых проектов будут завершены через несколько лет. Это означает, что люди покупают квартиры, которые пока существуют только на бумаге. Тот факт, что некоторые проекты были отложены более чем на год, может ввести в заблуждение относительно текущего объёма предложения.
Именно в результате того, что предложение новых квартир в долгосрочной перспективе меньше, чем реально требуется рынку, согласно анализу Central Group, доступность жилья в Праге снова снизилась и остается худшей среди всех близлежащих мегаполисов.
Доступность жилья ухудшилась
Долгосрочные медленные темпы утверждения новых проектов жилья и связанное с этим превышение спроса над предложением привели к резкому росту цен на новое жилье и снижению доступности жилья в последние годы.
Только с 2015 года цены на жилье выросли примерно на 150 процентов. При этом заработная плата за это время выросла лишь на треть. Как показывает последний анализ Central Group, в настоящее время для покупки новой квартиры площадью 70 м2 в Праге требуется рекордные 16,6 годовых зарплат, по сравнению с "всего" 10 годовыми зарплатами в начале 2015 года.
"Пока не будут упрощены и ускорены процессы получения разрешений, не снизятся процентные ставки и цены на строительные материалы, предложение новых квартир будет сокращаться, что приведет к дальнейшему повышению цен. Пока все это не изменится, у Праги нет шансов избавиться от этого нежелательного первенства", - сообщает Душан Куновский, глава Central Group.
* * *
Если Вам понравилась наша публикация - ставьте лайк, подписывайтесь на нас, делитесь публикацией со знакомыми и друзьями в соцсетях. Спасибо, что читаете нас!
Более подробнее на нашем сайте: https://www.binio.ru/novosti-chehii/2395/20.06.2023/situacija-s-kvartirami-v-prage-v-ijune-2023-goda