Друзья, несмотря на высокие цены на квартиры и немалые ипотечные ставки, россияне рекордно покупают квартиры в ипотеку. В 2023 году ожидается очередной рекорд по выдаче ипотечных кредитов на сумму более 6 трлн. рублей. Это значит, что миллионы семей станут счастливыми обладателями новых квартир благодаря ипотеке.
Но не все покупатели стремятся брать именно ипотеку для покупки квартиры. Ведь квартира оказывается в залоге и тогда при просрочках платежей ее можно потерять.
Есть 5 разных вариантов, когда лучше взять обычный кредит. Но для начала давайте разберем основные стадии покупки квартиры в ипотеку. Их довольно много, а именно 8 пунктов:
- Оценка стоимости квартиры
- Оформление ипотеки
- Совершение сделки купли-продажи
- Оформление права собственности
- Оформление страховки
- Оформление квартиры в залог
- Погашение ипотеки
- Снятия обременения залога квартиры
Только после всего этого бывший ипотечник становится владельцем "чистой" квартиры.
Причем несколько позиций будут оплачиваемыми для заемщика:
- Оценка - 5 -20 тыс.руб.
- Страхова 0,3-0,8%
- Госпошлины по оформлению и снятию залога.
Если покупать квартиру по обычному кредиту, то действий будет ровно в 2 раза меньше:
- Взятие кредита
- Покупка квартиры
- Оформление права собственности
- Погашение кредита.
Но за простоту надо платить в виде более высокой процентной ставки и меньшим сроком кредитования, который не превышает 7 лет. Но у потребительского кредита есть и существенные плюсы:
- меньшая трудоемкость оформления
- более быстрое совершение сделки
- потребительский кредит с дифференцированными платежами (равнодолевыми) и переплата будет меньше на 20-40%. По ипотеке только аннуитет.
- банк не получает права на квартиру даже при просрочках по кредиту.
Здесь можно вспомнить финансового Остапа Бендера Сергея Мавроди, который задолжал огромные деньги. После отсидки он спокойно въехал в свою московскую квартиру на Комсомольском проспекте, которую никто у него на забрал.
Давайте перейдем уже к вариантам.
1. Большой первоначальный взнос
Допустим вы уже накопили 60 или 70% необходимых средств. Это могут быть собственные накопления или деньги от продажи имущества, активов. В этом случае необходима относительно небольшая сумма, которую вполне по силам погасить за 3-5 лет (стандартные сроки потребительского кредита).
2. Альтернативная сделка по покупке другой квартиры
В этом случае тоже необходимы деньги на так называемый кассовый разрыв. Вы сначала покупаете квартиру, в нее прописываетесь, а уже потом продаете свою.
Здесь деньги будут нужны буквально на срок 1-3 месяца и нет смысла заморачиваться с ипотекой. Т.к. срок кредита буде небольшой, то и разница в переплате будет не принципиальной.
3. Ожидаемое поступление крупной суммы денег
Это может быть продажа имущества, акций, бизнеса и т.д. Один мой знакомый покупал квартиру за полгода до окончания 3-х летнего срока по ИИС. Если бы он закрыл ИИС раньше, то потерял бы больше чем разница в процентных ставках между ипотекой и потребительским кредитом.
4. Нужно много денег
Это довольно экзотический случай но он тоже присутствует. Дело в том, что если у вас уже есть ипотека, то получить потом потребительский кредит довольно сложно. А вот наоборот, намного проще. Поэтому мой бывший коллега по работе так и сделал. У него был первоначальный взнос в размере 50%. Остальные 50% он взял по обычному кредиту и купил квартиру. А потом под залог этой квартиры занял еще денег, которые направил на собственный бизнес.
5. Использование квартиры или недвижимости как актива
Этот вариант больше подходит для бизнеса. Квартиру или недвижимость без обременений можно не только продать, но и заложить или внести в капитал компании. Для бизнеса это весьма распространенная практика. У моего друга предпринимателя случилась такая ситуация. Он арендовал квартиру и была договоренность с собственником, что он ее в итоге выкупит. Бизнес, которым он занимался пошел в рост и надо было найти длинные деньги для развития под низкий процент.
Он договорился с банком, что тот даст недорогой кредит под поручительство друга и залог этой квартиры. Но квартира должна быть без обремений. Тогда друг взял обычный кредит и выкупил ее у собственника.
После этого оформил квартиру под залог своего поручительства по кредиту на компанию.
ИТОГ
Конечно, ипотека остается главным финансовым инструментом при покупке квартиры или недвижимости. Но есть варианты, когда обычный кредит тоже подойдет для совершения сделки по покупке недвижимости.