Почему-то у многих есть страх оформлять ипотеку. Формируется картинка, что это кабала выплаты на 20-30 лет без права продажи квартиры и при просрочке в 1 день, банк отберет квартиру. Как быть собственнику, если семейный цикл подошел к тому, что нужно квартиру продать, а по ней осталась действующая ипотека.
Хочу сейчас развеять этот миф и показать способы продажи квартиры, без собственных средств.
1 СПОСОБ - ЭТО ПРОДАЖА ЗА СЧЕТ НАЛИЧНЫХ СРЕДСТВ ПОКУПАТЕЛЯ
Это самый простой способ, когда покупатель вносит свои денежные средства на расчетный счет продавца с целью досрочного гашения ипотеки. Банк снимает обременение с квартиры, далее подписывается договор купли между сторонами о продаже и сдаются документы на регистрацию.
Подводные камни:
Есть риск того, что после внесения денег на расчетный счет продавцу, тот может пропасть и не выйти на сделку купли продажи. И в дальнейшем, взыскать этот долго будет достаточно сложно.
Решение:
После внесения денег на расчетный счет, сразу подписывать договор купли продажи, сдавать документы на регистрацию в мфц и делать приостановку регистрации, пока банк не снимет обременение. После снятия обременения, сделка зарегистрируется, без участия продавца.
2 СПОСОБ - ЭТО ПРОДАЖА КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ ПО ИПОТЕКЕ ТЕКУЩЕГО БАНКА ЗАЕМЩИКА
Сразу приведу пример:
Квартира находится в обременении у Сбера, то если найти покупателя, который готов будет купить квартиру в ипотеку у Сбера
В этом случае банк даст возможность оформить ипотеку покупателю при текущем обременении.
Подводные камни:
В этом способе, в отличие от первого, подводных камней нет, так как происходит одновременное снятие обременения и сдача документов на регистрацию. Так же есть еще плюс в том, что сроки регистрации этой сделки будут быстрее, чем даже покупка этой квартиры за наличный расчет.
3 СПОСОБ - ЭТО ПРОДАЖА КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ ПО ИПОТЕКЕ ДРУГОГО БАНКА
Этот способ один из самых сложных и может в себе комбинировать несколько способов:
1 ВАРИАНТ. Первоначальный взнос у покупателя хватает на досрочное гашение ипотеки у продавца
Тут применяется следующая схема:
1 этап: покупатель вносит собственные средства на счет продавца
2 этап: снимается обременение с квартиры
3 этап: покупается данная квартира по ипотеке покупателя
Подводные камни:
За то время, пока снимается обременение с квартиры, покупателю могут отказать в одобрении текущей ипотеки либо изменить условия (поднять процентную ставку) при которых ему будет не выгодно покупать.
2 ВАРИАНТ. Рефинансирование ипотеки у продавца в том банке, где одобрена ипотека у покупателя
Эту схему можно применять, когда у покупателя маленький первоначальный взнос и его не хватает на полное досрочное гашение ипотеки
1 этап: продавец делает рефинансирование своей ипотеки в банк покупателя
2 этап: продажа ипотечной квартиры по 2 способу (когда банки у продавца и покупателя сходятся)
Подводные камни:
За то время, пока продавец делает рефинансирование своей ипотеки в банк покупателя, то покупателю могут отказать в одобрении текущей ипотеки, либо изменить условия (поднять процентную ставку) при которых ему будет не выгодно покупать квартиру. И продавец может остаться с ипотекой другого банка, которая будет ему не выгодна.
3 ВАРИАНТ. С использованием кредитной компании.
Эту схему можно применять, когда продавец не может или не хочет делать рефинансирование в банк покупателя.
Схема сделки:
1 этап: покупатель с продавцом обращаются в кредитную компанию, которая выдает займ для гашения ипотеки (кредитная компания проверяет документы на квартиру и одобрение покупателя)
2 этап: между сторонами заключается предварительный договор и передается предоплата по квартире
3 этап: кредитная компания выдает деньги продавцу, на полное гашение ипотеки
4 этап: продавец снимает обременение по квартире
5 этап: сделка по квартире за счет ипотеки покупателя
6 этап: возврат продавцом заемных средств от кредитной компании
Подводные камни:
За то время, пока продавец снимает обременение по своей квартире, то покупателю так же могут отказать в одобрении текущей ипотеки, либо изменить условия (поднять процентную ставку) при которых ему будет не выгодно покупать квартиру, и продавец попадает под высокие процент займа от кредитной компании.
Вывод:
Есть достаточно способ, чтобы продать ипотечную квартиру, но нужно тщательно подходить к выбору, учитывая все подводные камни. Поэтому из практики, на данный момент я рекомендую оформлять ипотеку в Сбере, потому что, эту квартиру проще продать, так как каждый второй заемщик (в районе 50 % покупателей), оформляет ипотеку в Сбере. И обязательно схему сделки согласовывать с юристом, чтобы заранее учесть все подводные камни.
У кого еще есть способы снятия обременения ? Делитесь в комментариях !
- Подписывайтесь на канал
- Если нравится статья, ставьте лайк
- Мой телеграмм канал тут
- Мой ВК тут
- Мой тел. +7-953-686-42-56