Купить квартиру на торга в рамках исполнительного производства по 229 ФЗ.
По-другому называются «торги приставов»
На авито и других досках объявлений часто видим привлекательные лоты ниже рынка и указание что объект реализуется по 229 ФЗ. Давайте разберем что это за квартиры.
Все начинается с того, что клиент банка, взяв ипотечный кредит или кредит под залог недвижимости не справляется с погашением кредита. Также взыскателем может быть и физическое лицо или Микрофинансовая организация. После пропуска 3 платежей (зависит от кредитного договора) банк направляет уведомление о погашении полной суммы ипотеки, если это не происходит обращается в суд. Потом исполнительный лист отправляется к приставам. Приставы передают в Росимущество, далее распределяют торгующим организациям. Торгующая организация проводит торги и реализует имущество. На первых торгах цена минус 20 процентов от оценочной стоимости, если никто не купил еще минус 15 процентов. Торги идут на повышение.
Для участия в торгах необходима электронная подпись и аккредитация на площадках, где проводятся торги.
Выглядит все просто и привлекательно.
Основные проблемы:
1) Должник может попытаться оспорить торги. Это может затянуть процесс оформления в собственность и освобождение квартиры.
2) В квартире будут зарегистрированные лица, снимать придется через суд
3) Не известно состояние квартиры, возможна неузаконенная перепланировка
4) Сложности аккредитации на площадках в Москве и МО, если посмотреть сайт ФАС и вбить наименование организаторов торгов, можно увидеть что основной жалобой является отключение участника от возможности подать заявку в момент торгов. В регионах если торги проводятся на «адекватных» площадках («Сбербанк-АСТ» РТС-тендер и другие, то можно попробовать если готовы к рискам.
5) В среднем разница с рынком на торгах в регионах 500 000 рублей. В Мосве и области больше. Но там своя «специфика участия» в торгах
6) Нет возможности проверить квартиру, так как у приставов не всегда есть даже выписка из домовой книги (Ф-9).
7) Как правило все квартиры с долгами по коммуналке. По закону долги на нового собственника переходят только по капитальному ремонту. Остальные долги можно списать, написав заявление на открытие нового лицевого счета. Но управляющие компании не всегда готовы это сделать и приходится подавать в суд с требованием открыть новый лицевой счет без долгов.
Личный опыт участия в Московской области. Было несколько сделок, но предварительно, до торгов общались с должниками и согласовывали компенсацию за физическое и юридическое освобождение квартир. Но были также и сложности с одной квартирой. Новый собственник получил квартиру только через 1,5 года после оформления собственности. Сейчас эта тема не интересна. Мой совет не связываться без опыта, очень много сложностей.