Дорогой читатель! Сегодня должно состояться итоговое в этом году (но, надеюсь, все же не последнее), заседание Общественного Штаба по КРТ в Санкт-Петербурге.
В преддверии заседания затронем одну чувствительную тему, которая всех интересует.
Как известно, если спросить, что больше всего любят люди, то на одном из первых мест будет ответ: «Люди больше всего любят считать чужие деньги».
Посчитаем и мы. Посмотрим на проект КРТ глазами гипотетического инвестора (о которых так много говорят в разных чатах), попытаемся оценить выгоду, сделав некоторые пояснения и оговорки.
Итак:
-во что обойдется реализация проекта КРТ в границах одного из кварталов, застроенных теми самыми «панельками-хрущевками»?
- можно ли не «отжимать» население квартала в Закадье?
- какой доход можно получить от такого проекта?
Начнем сначала.
Что мы имеем в данный момент, или, иначе, сформулируем исходные данные (цифры приближенные к реальности, основаны на анализе ситуации в нескольких кварталах, выбранных научным методом «тыка», но с некоторыми допущениями):
- квартал Санкт-Петербурга, застроенный, в основном, домами первых массовых серий (1958-1970);
- площадь квартала - 51 га (510 000 кв.м.) (Площадь кварталов, попадающих в «зону КРТ» самая разнообразная , есть кварталы по 10 га, но есть и по 90 га);
- площадь, занятая всеми зданиями (жилыми и нежилыми) в квартале – 83 000 кв. м.;
- общая площадь зданий в квартале – 371 000 кв.м.;
Исходя из этого:
- коэффициент застройки (КЗ) (отношение площади, занятой зданиями, к площади квартала) составляет: 83000/510000 = 0,16;
- коэффициент использования территории (КИТ) (плотности застройки) составляет: 371 000/ 510000 = 0,73 ( довольно низкая, есть кварталы и с более высокой плотностью, но редко где КИТ превышает значение 1,1)
Посчитаем количество населения в квартале:
- площадь жилищного фонда в квартале - 332000 кв.м.
- примем, что в настоящее время площадь, приходящаяся на оного человека в квартале, соответствует социальной норме в 18 кв.м., тогда в квартале проживает в настоящее время примерно 18 500 чел (332000/18); из них в «панельках-хрущевках» - 12 000 чел.
Сценарий:
-Проект КРТ реализуется методом «сносим все, кроме того, что не сносим»
-выселяемому населению предоставляется жилье по тем же социальным нормам в ТОМ ЖЕ РАЙОНЕ города (покупается на первичном рынке);
- коэффициент использования территории принимаем равным 1,7 (максимально допустимый в ПЗЗ Санкт-Петербурга);
-максимальная этажность жилых зданий – 13 этажей.
Посчитаем:
Доходы:
-объем возможного нового строительства жилья ( с учетом того, что часть домов в квартале, построенных после 1970 г. остается): 780 000 кв.м.
-выручка от продажи с учетом цен первичного рынка в этом же районе города: 200 000 руб./кв.м* 780 000 = 156 000 000 000 (для тех, кто плохо разбирается в нолях – это 156 млрд. руб).
Расходы:
Расселение: 12000 (чел.)*18 (социальная норма)* 200 000 (цена) = 43 млрд. 200 млн. руб.;
Себестоимость строительства жилья (по укрупненным нормативам цены строительства): 51 млрд 200 млн. руб.;
Себестоимость строительства нежилых зданий: 920 млн. руб.
Снос и вывоз мусора: 140 млн. руб.
Затраты на создание объектов инженерной инфраструктуры (10%) от себестоимости жилья- 5 млрд. 100 млн. руб
-Затраты на социальную инфраструкуру (школы, детские сады, поликлиники) (по нормативам) - 22 млрд. 400 млн. руб.
- Затраты на изыскания и проектирование (10% от себестоимости строительства) - 5 млрд. 100 млн. руб.
ВАЖНО: ЗЕМЛЯ – БЕСПЛАТНО!!!
ИТОГО:
156 млрд. руб – 43,2 млрд. – 51, 2 млрд. – 0,92 млрд.- 0,14 млрд.- 5,1 млрд – 22,4 млрд. – 5,1 = 27,9 млрд. руб
Рентабельность затрат: 27,9/128,1 =22%
Подытожим:
При заданных условиях проект КРТ вполне может быть рентабельным.
Конечно, в реальности все может быть не так благостно, расчеты грубоваты, жизнь внесет свои коррективы: «гладко было на бумаге, да забыли про овраги», но определенный запас прочности у проекта есть).
Вопрос только один: Где найти 100 млрд. руб для реализации проекта?
На этой оптимистической ноте и завершим. Ну а следующая публикация – об итогах заседания Общественного штаба по КРТ, которое должно состояться сегодня.
-