1189 подписчиков

Рынок новостроек – фаталист.

30 июня 202330 июн 2023

749

3 мин

Оглавление

Карма!
ЛУНА И ВОЛНЫ
Георгий Дмитриев

Это сегрегация какая-то, реальный апартеид.
Есть схема для белых и всех остальных.
Удивительно точно, сам того не поняв, РБК обрисовал ещё одну «засаду» для абсолютного большинства застройщиков страны.
Рынок новостроек перекошен настолько, что любой новый «схематоз» (термин Набиуллиной Э.С.) ситуацию только усугубляет.
РБК во вчерашней публикации рассказал, какие схемы расцвели в северной столице после отмены «нулевых» ипотек. В первую очередь, траншевая ипотека.
Суть в том, что заёмщик получает кредит частями (как правило, двумя). Первую (до 30%) на время строительства, остальную сумму после того, как застройщик построит дом. Это позволяет в разы уменьшить платежи по ипотеке, пока заёмщик не заедет в своё жильё.
Как верно подмечает РБК, такая схема представляет определённые риски для застройщиков и, соответственно, рынка, на неё косится ЦБ РФ, и даже грозит ввести запрет, но пока этого не делает.
Главная проблема, - слабое наполнение эскроу счетов, и в результате, дорогое проектное финансирование. Это подрывает экономику проектов и увеличивает риски недостроя у не очень крепко стоящих на ногах застройщиков.
Вот!
В этом то и есть главная мысль. Но почему РБК её не развило. Отметил, да, но сделал акцент.
Смотрите.
Авторы публикации берут интервью у представителей трех компаний Санкт-Петербурга и области: Setl Group, КВС и Расцветай.
Первый в этом списке, ни много, ни мало, №5 в стране по объёмам строящегося жилья.
Что говорят его представители?
Специальные программы, позволяющие активизировать спрос, занимают в структуре продаж группы 66%. Из них 40% приходятся на траншевую ипотеку. В компании видят её востребованность (ипотечный платёж снижается, в среднем, в три раза) и намерены практику расширять.

Иная ситуация с двумя другими девелоперами.
У КВС доля траншевой ипотеки в структуре продаж составляет 13%.
Там говорят, что хотели бы её увеличить, но не могут, им приходится лимитировать такие сделки по требованию банков. Причина, та самая слабая наполняемость эскроу счетов. Кредиторы следят за соблюдением застройщиком моделей проектного финансирования.
Ещё хуже обстоит дело у Расцветай. Те утверждают, что из-за слабого наполнения эскроу-счетов, они ввели ограничения на продажи с такой ипотекой.
Как же так. Одна компания планирует расширять такую практику продаж, второй её ограничивают банки, третья ограничивает себя сама.
Знаете, что я сделал.
Я зашёл на ЕИСЖС и посмотрел, что с реализацией метров в новостройках у всех трех фирм.
Зацените:

• Setl Group 42%
• КВС 30%
• Расцветай 6%.
Один из крупнейших, и соответственно денежных, девелоперов страны не испытывает проблем с расширением использования траншевой ипотеки. И его самого и партнёрские банки не пугает слабая наполняемость эскроу-счетов и дорогой кредит на ведение работ. Вероятно, и финансовые учреждения и он сам, видят, что он может позволить себе более дорогое проектное финансирование. Поэтому траншевая ипотека у этого застройщика работает, расширяется, а продажи показывают отличный результат.
У КВС, значительно меньшего по размеру, по-видимому, нет столь больших возможностей обслуживать слишком дорогой кредит, поэтому банки ограничивают выдачу, и продажи, соответственно, показывают весьма посредственный результат.
И, наконец, Расцветай, самый «тщедушный» застройщик из этой троицы. Его финансовые возможности «тянуть лямку» дорогого кредита таковы, что он сам наложил на себя епитимию.
Тут подходит библейское:

«Всякому имеющему дастся и приумножится, а у неимеющего отнимется и то, что имеет» (Мф.25:29).

Что следует их этого факта?
Какой дурак будет покупать квартиру у застройщика с помощью дорогого жилищного займа, если может купить у другого в ипотеку с выплатой процентов в первые несколько лет втрое меньшие обычного.
Траншевая ипотека, - инструмент, который способствует монополизации рынка. Это очевидно. Но это только одна сторона медали.
Траншевая ипотека – это мина замедленного действия, заложенная под рынок.
Сколько сотен «Расцветаев» по стране со слабыми объёмами продаж. И у всех есть дольщики.
А как начнут сыпаться «Рога и копыта», с появлением обманутого населения и недостроенных домов, так ведь и мастодонтам, типа Setl Group мало не покажется.
Всех затронет.
Правильно выражается г-жа Набиуллина, - «схематоз».
Только вот действий никаких не предпринимает.
Значится, так тому и быть.
Что должно произойти, случится неминуемо.

Карма!

✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅

(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).