Люди, добившиеся ощутимых успехов в своем бизнесе, считают, что операции с недвижимостью – сущий пустяк. Потому что в своей основной деятельности они сталкиваются с куда более сложными проблемами. А тут же просто участок, дом или квартира – вложил деньги и забыл на долгие годы. Однако практика показывает, что даже искушенные бизнесмены и просто умные люди могут оказаться беспомощными перед неожиданно возникающими бюрократическими и техническими препятствиями при сделках с их объектами. Вот одна такая история.
Деньги к деньгам
Марина работает в кровельной компании, где является не только финансовым директором, но и соучредителем. Фирма крупная, объекты федеральные, деньги идут нескончаемым потоком. Некоторую часть своих доходов Марина тратит, остальное вкладывает в ценные бумаги и недвижимость.
Поиском объектов она не занимается. Как это обычно бывает с обеспеченными людьми, недвижимость сама ее находит. В основном, это предложения многочисленных знакомых, которые в курсе финансовых возможностей девушки. Из большого списка вариантов она выбирает, на ее взгляд, наиболее перспективные с точки зрения инвестирования.
Здесь и коммерческая недвижимость, и квартиры, и дома. Но больше всего земельных участков. Ведь с ними, как правило, меньше всего проблем. Как говорят, «пить-есть не просят». Локации участков самые разные, в основном на престижных направлениях. И не только для индивидуального жилищного строительства, но и сельскохозяйственного назначения.
Покупкой недвижимости Марина занимается сама, ни к риэлторам, ни к юристам за помощью не обращается – просто смотрит, нет ли на объекте обременения. А договор купли-продажи заказывает прямо перед сделкой в МФЦ, оплачивая половину стоимости, или, чаще всего, договор уже бывает подготовлен риэлтором продавца.
Ни один объект из нескольких десятков за все время владения у девушки никем ни разу не был оспорен или, тем более, не был изъят. Это позволяет ей с уверенностью оценивать себя как опытного инвестора и в очередной раз убеждает в том, что операции с недвижимостью может совершать даже домохозяйка, если хотя бы немного дружит с головой.
Неприятная неожиданность
Когда из-за пандемии у кровельной компании начались финансовые проблемы, было решено направить на зарплаты средства учредителей, чтобы не потерять высококлассных специалистов, вынужденно оставшихся без работы. И если у всех совладельцев продажа активов прошла, как обычно, гладко, то Марина не смогла с этим справиться вообще.
При попытке реализации недвижимости выяснилось, что один из дорогих участков вдруг оказался в санитарной зоне соснового бора. Марина отдала прежнему владельцу за уступку его права аренды у государства кругленькую сумму, потому что это последняя линия элитного коттеджного поселка, рядом с лесом. Для выкупа земли нужно было построить дом, но руки никак до этого не доходили, да и срок аренды оставался приличный.
За это время власти расширили границы бора, чтобы прекратить его неконтролируемое использование. Все уже выкупленные и арендованные участки оказались в санитарной зоне, где любая стройка запрещена. Юрист компании попытался оспорить отказ в получении разрешения на строительство, но судьи были непреклонны. Разумеется, покупать такой участок никто не захотел.
Тогда Марина выставила на продажу еще один дорогой участок, который находится на первой линии красивого озера в пригороде. На этот раз земля была в собственности, проблем не должно было быть. И потенциальный покупатель очень быстро нашелся. Проверив документы, он вызвал геодезиста для уточнения границ, так как с одной из сторон участок огибала дорога.
Вердикт специалиста оказался неожиданным и неприятным – примерно десятую часть участка захватили соседи, которые уже успели поставить вдоль забора без отступов баню, сарай и курятник. Свою оплошность на словах они признали, но сносить постройки категорически отказались. Покупатель, естественно, приобретать землю в таком соседстве не захотел.
Это провал!
По первым двум участкам предстояли довольно долгие судебные разбирательства. И Марина решила продать еще один, который находился прямо рядом с коттеджем ее родителей, оставленный стариками «на приданое». В надежде, что когда-нибудь дочь построит свой дом рядом с ними по соседству. Они получили эту землю еще в доперестроечные годы, прибрав никому не нужный пустырь.
Но и здесь выяснилось, что родители не оформили участок как положено, и право собственности на него находится в неопределенном статусе. Они понадеялись на дочь, а та была уверена, что документы уже давно были в порядке. Грянул семейный скандал. У Марины случилась истерика, но девушка быстро взяла себя в руки и отвезла к риэлтору с юридическим образованием документы по всем своим объектам недвижимости.
Оказалось, что у каждого из них есть те или иные проблемы. Абсолютно у всех. Долго неиспользуемые владельцем участки накопили неприятностей больше всего. В основном они подверглись посягательству соседей. Те сознательно или по наивности отхватили себе, кто сколько смог. По некоторым участкам муниципалитеты провели коммуникации – газ, электроэнергию и даже канализацию. Прямо посередине.
Почти у всех земель сельхозназначения виды разрешенного использования были приведены в соответствие с новым классификатором – с представляющих коммерческую ценность, связанную с возможностью возведения построек типа дачных поселков, на вид, предполагающий только его обработку. А один из участков вообще оказался ошибочно размещенным на уже существующем.
Имелись у Марины и квартиры, и частные дома, с которыми тоже обнаружились проблемы. Во многих квартирах не была узаконена перепланировка. В некоторых остались зарегистрированные преобразования, а где-то они появились уже после покупки. По одной из квартир уже шло судебное разбирательство по иску вернувшегося из мест заключения жителя, который не принимал участие в приватизации. Под несколькими частными домами не была выкуплена арендованная земля. И почти половина домов оказалась расположена слишком близко к забору.
Марина была неприятно удивлена, что почти все объекты с изъянами она приобрела у знакомых или партнеров по бизнесу. А там, где нужно было эксплуатировать недвижимость, виновата оказалась она сама. Была ли это излишняя самоуверенность, неумение делегировать полномочия специалистам или банальная жадность – теперь уже неважно.
«Практически все эти проблемы вполне можно решить, правда, это займет время и потребует затрат, – прокомментировал ситуацию риэлтор Марины. – Но совершенно очевидно, что оставлять без присмотра на долгое время свои многочисленные объекты недвижимости не стоит, иначе это может привести к печальным последствиям. Уж сколько раз твердили миру: советуйтесь при покупке недвижимости со специалистом. Однако, увы, случаев, подобных случаю моей клиентки, меньше не становится...»
Почему вы все еще не оформили в собственность и не застраховали свой загородный дом?
И хочется, и колется: какие недостатки дачной жизни пугают россиян
В какую недвижимость нельзя вкладываться. Советы начинающему инвестору
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости