Не все знают, что некоторые недобросовестные строители загородных домов наживаются на отсутствии компетенции у заказчиков. Вот пять распространенных способов «незаметного» обмана.
🔴 Указание в смете несуществующих работ.
Недобросовестный застройщик может показать в смете строки затрат, которые никак не нужны для конкретного дома. Все строится на незнании покупателя.
Например, в проекте дома используется свайный фундамент, а в соответствующем разделе сметы указано что-то вроде «замес сырья для бетонной плиты».
То есть, покупатель платит за работу, которая в принципе не подразумевается. Такие манипуляции могут встречаться на всех этапах строительства.
🔴 Оплата за неполную рабочую силу.
Есть формула расчета человеко-часов, увязанная на количество работников
и затраченное на работу время. Расходы покупателя зависят от количества человеко-часов и стоимости за единицу. Вот тут-то все и зарыто.
Например, в смете может быть заложена оплата на бригаду из 10-ти человек, а фактически посменно трудятся двое работяг. Разницу застройщик возьмет себе, ну и конечно заработает на наценке.
Другой пример: отделка дома указана в 20 дней, а выполняется за 14. Застройщик рассчитывается с бригадой, а «пустые» 6 дней кладет в свой кошелек.
🔴 Манипуляция с материалами.
Тут снова может быть расхождение сметы и реальности. Застройщик подменяет материал из сметы на более дешевый аналог, хотя внешне все выглядит без особых отличий. Вариант особой жадности: сознательная закупка бракованной продукции.
Например, в строительстве каркасных домов можно использовать доски естественной влажности и доски камерной сушки. Они отличаются содержанием влаги. Первый тип стоит гораздо дешевле второго, но и больше подвержен деформациям. При этом опытные застройщики знают, как правильно обрабатывать влажные доски для снижения рисков. Покупатель этого не видит, а фактическая стоимость относится к сухим доскам.
🔴 Откаты и скидки от поставщиков.
Застройщик указывает в смете оптовую цену на материалы. Все сходится с информацией на сайте и каталоге поставщика. В реальности же строительные компании могут получить дополнительную скидку из-за повышенного объема заказов. Разница оседает в кошельке строительной компании.
Например, застройщик одновременно работает сразу с тремя заказчиками. Суммарно требуется ~ 5 км арматуры разного типа. Поставщик в связи с большим объемом делает скидку или кэшбек. Будущий владелец дома про это никак не узнает.
🔴 Неучтенные услуги, которые "вылезут" как доп. затраты позДже.
В этом случае застройщик формально не выходит из сметы, но фактические затраты заказчика повышаются. Потому что оплата пойдет за неуказанные услуги.
Например: погрузка и разгрузка материалов, вывоз строительного мусора. При заключении договора застройщик может уверять, что все уже заложено в стоимость. В реальности гораздо надежнее выносить работы отдельной строкой.
Как защитить себя от обмана:
✅ Найдите владельцев построенных домов от выбранного застройщика и пообщайтесь с ними. Узнайте как соблюдались сроки, качество строительства, были ли подводные камни.
✅ Проведите консультации с независимыми специалистами – строителями по смете и условиям договора подряда.
✅ При заключении договора предусматривайте поэтапную оплату за выполненные работы, а также штрафные санкции за нарушение сроков и качества работ.
✅ Лично или через представителя контролируйте ход работ.
✅ Воспользуйтесь он-лайн видеосъемкой процесса строительства и контролируйте строительство удаленно.
✅ При выявлении срыва сроков, пересортицы, невыхода строителей на площадку инициируйте конф колл со строительной организацией, а также письменно направляйте уведомление Подрядчику информацию о выявленных нарушениях (это для будущих судебных разбирательств, но Подрядчики все поймут и не захотят с Вами связываться).