У вторичного жилья есть очевидные преимущества для покупателей: стоит такая недвижимость на 35–40% дешевле новостроек и в нее можно сразу же заселяться. В то же время сделки с квартирами из старого фонда несут дополнительные риски. О наиболее распространенных из них рассказали эксперты риелторской компании «Метриум».
Фейковый собственник
С 1 марта 2023 года обновились правила выдачи выписок из ЕГРН: теперь сведения о собственниках жилья нельзя получить без их согласия. С одной стороны, это позволяет защитить персональные данные. С другой — покупателям стало гораздо труднее проверить подлинность документов на недвижимость.
Мошенники могут представиться владельцами квартиры, забрать задаток и скрыться с похищенными деньгами. Впрочем, третье лицо может получить выписку из ЕГРН без указания собственника, но с остальными данными (адрес, площадь, обременения и прочие).
«Балласт» от предыдущих владельцев
Если квартиру покупали с помощью маткапитала, родители обязаны выделить в ней детскую долю. Это условие становится балластом, если супруги хотят обновить недвижимость: им обязательно нужно получить согласие органов опеки, а затем приобрести жилье, равноценное продаваемому.
В результате из-за безответственности прежних владельцев новые собственники могут лишиться квартиры, не совершив никаких нарушений. Покупателям придется добиваться возврата денег через суд, при этом продавцы к тому моменту могут уже потратить полученную сумму. Поэтому решившись на сделку с детскими долями, следует удостовериться, что хозяева подобрали подходящую квартиру на замену.
Риски с доверенностью
Сделки по доверенности считаются одними из самых рискованных, несмотря на легальность этого инструмента.
Покупателю следует проверить срок действия доверенности (убедиться, что она не отозвана) и полномочия лица, которому она выдана. Иногда документ предоставлен с целью сдачи квартиры в аренду, а получивший его пытается продать жилье. Человек, которому выдана доверенность, должен показать свой паспорт. Также необходимо связаться с доверителем и уточнить все подробности: желательно по видеосвязи с записью беседы. Сделку следует проводить при участии нотариуса.
Внезапные наследники
Также возможны проблемы при покупке наследственной квартиры. После сделки могут объявиться внебрачные дети и другие неожиданные претенденты на недвижимость.
До 2020 года в таких ситуациях суд присуждал покупателям компенсацию в размере до 1 млн рублей, что гораздо меньше стоимости квартиры. Теперь по закону потерпевшим положено возмещение в размере по крайней мере кадастровой стоимости недвижимости.
Чтобы перестраховаться, нужно выяснить в УК, ЖЭУ, у соседей максимум подробностей о составе семьи продавца, заказать архивную выписку из домовой книги, ознакомиться с текстом завещания. Но даже эти меры не гарантируют абсолютную надежность сделки.
Ненадежный «сейф»
Чтобы не потерять деньги при покупке вторичного жилья, имеет смысл воспользоваться аккредитивом. Безналичная сумма будет защищена банком и заблокирована до тех пор, пока продавец не предоставит документы о сделке.
Если же деньги хранить в ячейке, банком они не застрахованы. Кредитная организация охраняет доступ к сейфу, но если средства из него исчезнут, не обязан возмещать ущерб. Такое случается нечасто, но эксперты не рекомендуют рисковать.
Штраф за чужие ошибки
Обязательно нужно проверить техпаспорт вторичного жилья: если была незаконная перепланировка, то платить за нее штраф и восстанавливать исходный облик помещения придется собственнику. Траты на это могут составить сотни тысяч рублей.