После продажи и получения денег от дома мы принялись искать квартиру для инвестиции - отремонтировать и продать.
Звучит легко, но у Лены очень много требований к объекту и выбирала она очень капризно. Я считаю, что это правильно, хотя сам поступил бы по другому.
Купили за 9,1 в конце апреля однокомнатную квартиру в Орехово.
39 квадратов, балкона нет, второй этаж, 7 минут от метро, дом после капремонта, потолки 2,65.
По документам. Наследство более 3х лет, наследников нет. Было одно НО - квартира была в залоге по причине ипотеки от физ.лица. Это не ипотека банка, немного проще для покупателя (для нас) и значительные затраты для продавца - очень высокие проценты. Причина такой ситуации у продавца личная и оглашать ее не буду, скажу лишь, что продавец добрая, адекватная девушка. Слишком добрая.
Сделка прошла, начали проводить тендер на ремонт. Так как я все ещё работал на основной работе, которая приносила стабильный, хоть и небольшой, доход Лена сказала, что в этот раз от меня не потребуется ничего кроме периодических визитов и проверки с точки зрения соблюдения технологий ремонта.
После прошлого опыта с двушкой (который ещё не закончился на тот момент) Лена выбрала подрядчика, а не бригаду, причём за вполне приемлемые деньги.
Ремонт начали в начале июля и делали неспешно, до конца августа. В течении ремонта обратил внимание на удобство работы с подрядчиком - указываешь недостатки и он спокойно все воспринимает и исправляет (не сам, конечно).
Переплата стоила того, чтобы попробовать.
В общем - в конце августа нам подрядчик сдаёт квартиру и мы приступаем к мебелировке, дверям, потолкам и исправлению косяков.
Для экономии своего бюджета сборку мебели, исправление мелких недостатков делал сам. Шторы - покупали ткань на рынке и подшивали сами.
Со сборкой кухни была отдельная история - кухню заказали угловую, но стандартная глубина 60см, а у нас глубина за углом должна быть 30 - это толщина вент. короба на кухне. Лобзик спас ситуацию, но делал сам, т.к. сборщики мебели за нестандартные ситуации дерут три шкуры. Только на следующем объекте я научился договариваться, а пока - сам себе мастер.
Старые стены не сносили - выравнивали штукатуркой и толстым слоем шпаклевки, т.к. некоторые стены под окраску. Стены ванной были сделаны из асбестовых плит и в одном месте крашеная стена дала трещину, а повесить полотенцесушитель (электрический, скрытого подключения) оказалось сложно - отверстие из которого провод из стены торчит просто запенили и зашпаклевали. Как туда крепить саморез? Пришлось из 4х крепежей 3 использовать, а пока подключали раскурочили всю покраску - самим пришлось зашпаклевывать.
Выводы для подключения раковины в ванной слишком далеко вывели - обрезал и перепаивал трубы сам.
Больше не могу вспомнить ничего.
Теперь бюджет всего проекта.
Покупка квартиры - 9 150 000
Стоимость ремонта 1 050 000; если бы нанимали на сборку мебели и исправление, то пусть будет 1 100 000 млн работы со всеми материалами, мебелью и техникой.
С учетом рекламного бюджета, затрат на покупку и продажу - 1 130 000
Стоимость продажи 12 300 000
Налогооблагаемая база 3 150 000
Налог 410 000
Чистая прибыль грубо 1 600 00 за 5 месяцев (с момента получения ключей при покупке до момента получения денег при продаже)