Управляющая компания желала получать 15,7 рубля с квадратного метра за обслуживание, собрание собственников утвердило лишь 9,37. Коммунальщикам это показалось очень малой суммой и они решили расторгнуть договор управления в одностороннем порядке.
Недостижение о размере тарифа на обслуживание является основанием для одностороннего расторжения договора?
Управляющая компания считала, что является.
Справедливости ради отмечу, что коммунальщики обратились за разрешением спора в суд, а не просто стали считать стоимость обслуживания по собственному тарифу.
В суде представители обслуживающей организации сослались на экономическую необоснованность тарифа, за который проголосовало общее собрание собственников. Работать за эти деньги компания была не намерена.
Недостижение соглашения о размере платы за обслуживание коммунальщики трактовали как существенное нарушение договора. Кроме того, они ссылались на наличие долга отдельных собственников жилых помещений за предыдущие периоды обслуживания.
Суд первой инстанции эти доводы убедили, решением суда договор был расторгнут.
Кто имеет право расторгнуть договор управления?
Этим вопросом задался суд апелляционной инстанции, а вслед за ним и суд апелляционной инстанции.
Решение задачки оказалось очень простым.
Действующее законодательства не предусматривает возможность расторжения договора управляющей компанией в одностороннем порядке. Совсем не предусматривает.
Что бы ни происходило в отношениях между собственниками жилых помещений и управляющей компанией, инициировать в суде процесс одностороннего расторжения договора управляющая организация не вправе.
В соответствии с ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса, договор управления многоквартирным домом может быть расторгнут только по инициативе собственников.
Что же делать управляющей компании, если тариф на обслуживание действительно занижен собственниками?
В этом случае у управляющей организации есть два законных варианта реагирования:
Вариант 1. Начать процедуру изменения размера платы за обслуживание жилого помещения.
Суд кассационной инстанции в обоснование этого варианта сослался на п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.
Однако данная норма устанавливает лишь процедуру согласования тарифа, но регламентирует процедуру его изменения. Представляется, что принудительно изменить размер платы возможно лишь в судебном порядке, доказав ее экономическую необоснованность.
Вариант 2. Оспорить не размер платы за обслуживание, а решение общего собрания собственников в целом. При этом, согласно п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого договору социального найма собственности», в суде также придется доказывать экономическую необоснованность размера платы, за который проголосовало общее собрание собственников.
Особой разницы между двумя этими вариантами нет, но в любом случае защитить права управляющей компании путем одностороннего отказа от договора невозможно.
Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 12.12.2022 г. оставлено без изменения, кассационная жалобу управляющей компании — без удовлетворения.
Источник: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 11.05.2023 №88-10113/2023.
Подпишитесь на канал
Не пытаюсь создать лучший в мире канал о праве — показываю способы решения конкретных юридических проблем в структурированных кейсах.
Буду рад вашей отметке «палец вверх», если материал был полезен.