На прошлой неделе мы провели целое расследование, чтобы... не купить квартиру. Почти дошли до внесения задатка и отказались в итоге.
Агент продавца при первом разговоре так обозначила правоустанавливающие документы: наследство по закону от мужчины 2-м совершеннолетним детям и супруге.
Когда дело дошло до чтения документов выяснилось много интересного:
1. Кроме свидетельств о праве на наследство по закону есть еще и решение суда.
2. Супруга бывшая. С наследодателем они развелись 20 лет назад. Квартиру покупали в браке. Раздела имущества после развода не было. Она не знала, что может претендовать на долю в квартире и пропустила срок вступления в наследство. Вступала в наследство через суд.
3. А потом один из наследников судится уже с ней. По поводу отмены выделения ей доли в наследстве. Прошел все инстанции. Остался только Верховный суд. Везде проиграл.
У нас появился вопрос: Если наследники - мама и дети, что у них за отношения? Как дошло до суда?
На этом этапе большинство самостоятельных покупателей совершают роковую ошибку - не задумываются, а действуют напролом. Наш юрист бесплатно за 20 минут по фото документов может оценить уровень риска именно в вашей ситуации.
Оказалось, дети от разных браков. И наследница - бывшая супруга - не мать старшему сыну наследодателя. У умершего был еще один брак, раньше. Надеюсь, вы не запутались в семейно-родственных отношениях.
Никто из собственников не может лично приехать на переговоры и подписать договор задатка. Сын находится на работе во Владивостоке, бывшая супруга, которой уже за 70, в Зеленограде и с трудом передвигается, дочь - на 9-м месяце беременности и тоже далеко из дома не выходит.
Спрашиваем, как они все приедут на сделку? Агент говорит, что для сделки они предпримут над собой усилие.
Поговорили с каждым из собственников по видеосвязи, проверили паспорта. Вроде, все достаточно адекватные и, действительно, каждый из них изъявляет желание продавать квартиру.
Именно на такой стадии — когда вроде всё нормально, но внутренняя тревога не уходит — самое время показать документы специалисту. Мы проводим экспресс-анализ документов на квартиру за 20 минут и сразу говорим, есть ли «красные флаги», как в этой истории. Напишите мне «ДОКУМЕНТЫ», чтобы получить бесплатную консультацию.
Решающим фактором для отказа стало вот что:
Умерший, судя по тому, что удалось о нем узнать, мужчина был любвеобильный. С известной нам супругой развелся 20 лет назад. Вряд ли следующие 20 лет сидел дома и играл в шахматы. Вполне могут найтись еще дети, о которых известные наследники не имеют ни малейшего понятия. Особенно учитывая, что старший сын узнал о существовании сестры от следующего брака отца только у нотариуса. Когда пришел принимать наследство.
Возраст смерти наследодателя предполагает, что у него могут быть другие, несовершеннолетние дети, имеющие по закону обязательную долю в наследстве. Просто они еще не узнали о смерти отца. Узнать о ней они могут и через несколько лет, когда станут совершеннолетними.
Отсюда выводы:
1️. Есть риски, что у наследодателя могут быть другие наследники, имеющие обязательную долю в наследстве.
2️. У нас нет возможности доказать ни их наличие, ни их отсутствие.
3️. Мы не можем устранить эти риски никаким доступным способом.
4️. Поэтому лучше отказаться от покупки объекта.
Излагаю все это нашему клиенту - покупателю. Он, конечно, с нашими выводами согласен. Ищем другую квартиру, менее рискованную.
Нашли подходящую квартиру, но не уверены, что с документами все в порядке?
Я подготовила для вас Чек-лист “11 скрытых рисков при покупке квартиры на вторичном рынке”, который поможет вам первоначально самостоятельно оценить юридическую чистоту объекта.
Больше актуальных случаев из практики читайте в моем телеграм канале.