«Качественных» заёмщиков на рынке практически не осталось. А «некачественных», тех, кто сегодня является основным потребителем льготных ипотечных программ, методично отсеивает Центральный Банк.
Интересно, что эта версия прямо или косвенно подтверждена мнениями банкиров
Отложенный процесс
Выдачи ипотеки в апреле оказалась вполне себе на уровне. Небольшое снижение за счёт как раз программ призванных сделать жильё доступным, они пользуются спросом всё меньше.
Если точнее, есть запрос на такие программы, но эффект от более низких ставок теперь полностью нивелирован завышенной стоимость новостроек.
Ну а программы, которыми пользовались в прошлом году большим спросом среди контингента не совсем платёжеспособного, постепенно сворачивают меры ЦБ
Другими словами, сегодняшнего падения спроса, вполне можно было бы ожидать в прошлом году. Но, застройщики в купе с банкирами хорошо постарались.
Последние неплатёжеспособные
Глава госкорпорации ДОМ.рф на днях давал интервью СМИ, и поделился любопытными данными собственного (компании) исследования.
Лично мне интересными показались не цифры, но так называемый «портрет» сегодняшнего заёмщика, пользователя льготных программ
Очевидно, что такими программами пользуются далеко не люди имеющие средства. Казалось бы – вполне логично, но не совсем. Дело в том, что новостройки нынче продаются преимущественно с помощью ипотеки, за собственные средства приобретается лишь небольшая часть.
К тому же, последние пару лет сильно растёт спрос на заграничное жильё, а «местный» премиум – сегмент если и покупают, то всё больше на вторичном рынке.
На эти факты неоднократно обращали внимание риелторы и прочие специалисты.
Другими словами, «мужика с деньгами» на рынке новостроек сегодня нет, как нет там сейчас и инвесторов.
Кто остаётся? Правильно, так называемый, «средний класс» и ниже, те, кто, по сути, неплатёжеспособен
Исследование госкорпорации, вполне это подтверждает
Выдача ипотеки преимущественно распределяется в сторону двух групп домохозяйств.
Первую составляет «средний класс». Их совокупный семейный доход, как правило, превышает среднедушевые показатели по стране.
Чуть менее многочисленную группу (35%) составляют домохозяйства, чьи доходы покрывают лишь затраты на продукты и одежду.
И только у 12% ипотечных заемщиков доходы не позволяют покрывать даже необходимые расходы на жизнь.
Заметьте, в какой интонации говорится о тех, кому кредит в общем-то не стоило бы давать совсем - «только у 12%»
Хотя, те, которых 35% - «чьи доходы покрывают лишь затраты на продукты и одежду», назвать надёжными заёмщиками также не повернётся язык.
Итого - 47%, почти половина
Что до остальных, тех, кого именуют средним классом, уверен что и там «с середины на половину»
Что там с «портретом»?
Средняя по больнице – «нормальная»
Интересна ещё разница между средним «ипотечным чеком» по вторичному рынку и новостройкам.
Если в первом случае сумма кредита составляет в среднем 3,0 млн., то в новостройках уже 5,0 млн., разница 40% - тот разрыв, о которой писали в ЦБ
И что характерно:
При покупке новостроек сумма первоначального взноса устойчиво снижается и в большинстве случаев составляет 15-20%.
Это обусловлено ростом цен за квадратный метр на первичном рынке.
На «вторичке» размер среднего первоначального взноса долгое время остается неизменным — 25-30%.
Это говорит нам о необходимости внимательно следить за кредитными рисками в этом сегменте.
То есть из всех неплатёжеспособных, самые неплатёжеспособные идут именно на рынок новостроек. Следить нужно именно за льготными ипотечными программами. На вторичном рынке, в этом плане, все в норме
Есть ещё одна «ложечка дёгтя», вроде незаметная
Получатели ипотечных займов в 2022 г. заводили детей в среднем в 2 раза чаще, чем все домохозяйства России в целом.
Тем не менее, доля заемщиков, не имеющих в составе семьи ни одного ребенка, в прошлом году увеличилась на 5%
То есть те, кто брал ипотеку в прошлом году часто заводили детей, но доля тех, у кого их пока нет, растёт (привет демографии)
К чему это? Это всё к долговой нагрузке
Почти две трети заёмщиков тратят на обслуживание ипотечного кредита не более 30% семейного дохода (при условии двух работающих членов семьи)
О чём это говорит?
Это говорит о том, что случае декретного отпуска, либо любой непредвиденной ситуации, долговая нагрузка 60% заёмщиков вполне может превысить 50%
О какой рождаемости можно говорить?
Таковых впрочем и без этого хватает для создания «неудобств» банковской системе
Доля рискованного сегмента — домохозяйств, чьи выплаты по ипотеке превышают половину совокупного семейного дохода — стабильно составляет примерно пятую часть от общего числа заемщиков.
Другими словами, сегодня мы уже имеем 20% рискованных займов.
Портфель на май 2023 года 14,7 трлн., а 20% от него - около 3,0 трлн.
Далеко не нынешние 56,2 млрд. просроченной задолженности, согласитесь?
Мнение автора