В чем отличия и что выгоднее
Аванс и задаток — это способ подтверждения серьезных намерений о выходе на сделку купли-продажи недвижимости. Свое желание купить жилье покупатель выражает через предварительную передачу денежных средств в размере 5% или более от суммы объекта. Принимая деньги от покупателя, продавец в свою очередь подтверждает готовность продать объект именно этому человеку. Аванс и задаток принципиально отличаются друг от друга. Разберемся в нюансах, чтобы понять, что выгоднее и продавцу, и покупателю.
В этой статье:
- Разберемся, в чем сходства и отличия аванса и задатка
- Поговорим, что писать в авансовом соглашении и договоре задатка
- Выясним, что выгоднее продавцу и покупателю
- Поделимся лайфхаками
- Узнаем, кто может принять задаток
Что такое аванс?
Аванс – формальный способ зафиксировать договоренности о сделке, поскольку ни о каких гарантиях речи не идет. Это частичная оплата по договору купли-продажи. Если сделка не состоится, аванс возвращается в полном объеме. Для внесения аванса достаточно оформить расписку в его получении.
Что такое задаток?
Задатком называют сумму, которая фиксирует договоренности сторон и обязывает их исполнить все, что изложено в договоре задатка. В противном случае продавец имеет право не возвращать полученные средства покупателю. При исполнении обязательств задаток засчитывают как часть оплаты по договору купли-продажи.
Что общего между авансом и задатком?
➔ Обе формы служат для подтверждения намерения сторон выйти на сделку.
➔ В обоих случаях потребуется составить соглашение или договор.
➔ И задаток, и аванс вносятся как часть стоимости квартиры и вычитаются из общей суммы при покупке недвижимости.
➔ Чем выше стоимость недвижимости, тем больше задаток или аванс. Как правило, это сумма в районе 50 тыс. рублей или 5% от стоимости недвижимости.
➔ Оба платежа можно провести онлайн и офлайн, если вы пользуетесь услугами агентства и его инструменты работы с клиентами позволяют сделать это.
Тогда в чем разница?
➀ Задаток, в отличие от аванса, не подлежит возврату
С точки зрения продавца задаток надежнее. Он больше гарантирует, что сделка состоится, и продавцу можно смело снимать объявления о продаже. С другой стороны, задаток накладывает обязательства и на продавца: если по его вине стороны не выйдут на сделку, он обязан будет вернуть и задаток, и сверху сумму, равную ему.
Покупатель вправе вернуть задаток только в том случае, если ему отказал банк в выдаче ипотечного кредита. Причина «я передумал» для возврата задатка не подходит.
➁ Понятие «задаток» определяется Гражданским Кодексом. Определение «аванс» не фигурирует ни в одном нормативно-правовом акте
Согласно ст. 416 ГК РФ, «при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен». Форс-мажорные обстоятельства (стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки) считаются основанием для возврата задатка в полном объеме и без штрафа. Соглашение о задатке заключается в письменном виде и может быть оформлено как расписка или на фирменном бланке. Документ не требует нотариального заверения. В нем обязательно должны быть указаны основные сведения о сторонах сделки: ФИО, паспортные и регистрационные данные, сумма задатка и сроки исполнения обязательств.
➂ Если в соглашении не значится слово «задаток», внесенные до сделки средства считаются авансом
Если у суда есть сомнения о том, является ли переданная сумма задатком, п. 3. ст. 380 ГК гласит, что средства надо считать авансом.
Аванс так же, как и задаток, является предоплатой, гарантирующей совершение сделки. Однако этот платеж не защищен законодательно. Брокеры по недвижимости не советуют в качестве аванса передавать сумму, больше 50 000 рублей или соразмерную стоимости недвижимости, поскольку в случае отмены сделки вернуть деньги будет трудно даже через суд.
Авансовое соглашение составляется так же, как и при задатке: прописываются все данные и условия купли-продажи недвижимости, проговариваются сроки и размер аванса. Нотариальное заверение не требуется, строгой формы не существует. Отличие только в том, что авансовое соглашение может быть не исполнено и никто ничего никому предъявить не сможет.
Договор задатка и авансовое соглашение: что в них писать?
Чем подробнее будет составлен документ, тем прозрачнее будут действия всех сторон до выхода на сделку. Название договора может быть каким угодно, а содержание должно быть следующим:
✓ паспортные и регистрационные сведения сторон,
✓ подробная информация о приобретаемом объекте недвижимости: адрес, квадратура, этаж и т.д.,
✓ сведения о собственниках и зарегистрированных лицах,
✓ документы, которые помогут убедиться в юридической чистоте объекта: выписка из домовой книги, разрешение на сделку органов опеки, согласие супруга, если квартира приобретена в браке, справки об отсутствии задолженностей,
✓ срок и порядок возврата задатка/аванса,
✓ дата съезда прежних владельцев,
✓ при оформлении ипотечного кредита прописывает пункт о том, как действовать в случае отказа банком,
✓ способ уведомления сторон друг друга — почта, e-mail,
✓ дата, место сделки, имя нотариуса,
✓ кем оплачиваются расходы на проведение сделки: ячейка, регистрация, нотариальные услуги.
Аванс VS задаток: Что выгоднее?
Плюсы и минусы задатка:
➕ для покупателя: спокойствие в ожидании сделки
➕ для продавца: чистота продажи
➖ для обеих сторон: невозможность изменить условия
Плюсы и минусы аванса:
➕ для покупателя: возможность отменить сделку без потери денег
➖ для обеих сторон: юридическая незащищенность договоренностей
Лайфхаки
Можно заключить авансовое соглашение, включающее пункт о том, что по истечении какого-либо срока переданная сумма станет задатком.
Если приобретаемая квартира находится в ипотеке, задаток может стать суммой погашения кредита.
При альтернативной сделке лучше внести задаток на одинаковый срок в обеих сделках.
Разновидностью задатка может быть обеспечительный платеж. Этот вид передачи денежных средств может иметь любые условия возврата или удержания, о которых договорились стороны.
При передаче аванса или задатка требуется расписка в получении денежных средств или специальный пункт, прописанный в соглашении и содержащий следующие сведения:
- паспортные данные,
- переданная сумма,
- ссылка на авансовое или задаточное соглашение или договор,
- дата и подпись получателя денег.
Если покупатель решил вернуть задаток в судебном порядке, нужно оповестить об этом продавца, направив ему заказное письмо с уведомлением.
Перед передачей задатка нужно убедиться в том, что продавец — собственник недвижимости или действует по доверенности. О том, как это сделать, мы писали в статье «Доверенность на недвижимость: для чего нужна и как оформить».
Кто имеет право принять задаток?
Агентство недвижимости никогда не выступает стороной, принимающей задаток. В этом процессе должны участвовать исключительно физические лица, которые могут решить спорные моменты в суде. Агентство может принять аванс при существующем договоре о продаже недвижимости с продавцом.
Суммы в 20-100 тыс. рублей вполне достаточно для оформления задатка. Если продавцу нужно больше (для погашения ипотеки, коммунальных или судебных долгов), лучше оформить предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом. Идеально, если документ заверит нотариус.
Почти всегда в спорных ситуациях суд встает на сторону покупателя, если сделка сорвана по независящим от него обстоятельствам.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Как продать квартиру самостоятельно: Чек-лист собственника
Выписка из ЕГРН. Как получить в 2023 году