Флиппинг - это термин, который используется в контексте инвестирования в недвижимость. Он означает покупку дома, квартиры или другой недвижимости с целью получения прибыли от ее продажи в течение короткого периода времени (от английского flip – переворачивать).
Флиппинг обычно включает выполнение ремонтных работ и улучшений, чтобы увеличить стоимость недвижимости перед ее продажей. Цель флиппинга заключается в том, чтобы купить недвижимость за низкую цену, улучшить ее и продать за более высокую стоимость, заработав на разнице в цене. Например, Вы берете квартиру с «бабушкиным ремонтом», «доводите ее до ума», и продаете за бОльшую цену, чем приобрели. Или даже берете вполне себе свежую квартиру, немного "подшаманиваете", покупаете стильную мебель, вешаете модные шторы, устанавливаете кондиционер - и вуаля, продаете дороже.
Флиппер (инвестор, который занимается флиппингом) может работать самостоятельно или с командой профессионалов, включая строительных подрядчиков, риэлторов и бухгалтеров. Для новичков Флиппинг может быть довольно рискованным вариантом инвестирования, так как требует высокой начальной инвестиции и существует риск потерять деньги, если недвижимость не будет продана по цене, достаточной для покрытия всех затрат. Ведь очень сложно не имея опыта рассчитать цену ремонта и других вложений, а также адекватно оценить будущую цену недвижимости, за сколько удастся продать апгрейденный объект. И, соответственно, реально рассчитать ту дельту, ради которой вы будете работать. Многие «влюбляются» в квартиру после вложенный в нее средств и затрат и не могут адекватно оценить обновленный объект, ведь «столько сил вложено, моя квартира самая классная».
Технологии флиппинга включают в себя методы поиска и анализа потенциальных объектов для покупки, оценку рисков и возможных прибылей, а также оптимизацию процесса ремонта и продажи. Среди основных этапов флиппинга можно выделить:
1.Поиск и анализ объектов. Инвесторы могутиспользовать различные источники для поиска недвижимости, включая интернет-сервисы, аукционы (электронные и реальные), агентства недвижимости и т.п. С развитием Интернета и популяризацией флиппинга очень сложно найти объект, который значительно дешевле рынке. Это может быть «срочная продажа», реализация имущества банкротов и еще несколько вариантов. Флипперы должен хорошо ориентироваться на рынке недвижимости, чтобы правильно оценить стоит или не стоит вкладываться в тот или иной объект. С самого начала нужно понять, стоит или не стоит входить в объект, проведя детальный анализ, согласовав условия покупки и оценив затраты на ремонт.
2. Оценка рисков и прибылей. Самый важный этап! Просчет здесь может свети на нет весь проект, ведь результатом инвестиций может быть не только прибыль, но и убытки. Флипперы должны провести детальный анализ рисков и возможных прибылей при покупке и продаже объектов для максимизации выгоды.
3. Финансирование. Инвесторы могут использовать собственные средства или получать кредиты для покупки объектов и их ремонта. Очень часто флипперы используют ипотечные средства, что уменьшает порог входа в объект и увеличивает рентабельность их капитала. Например, квартира стоит 3 миллиона рублей. Первоначальный взнос по ипотеке равен 450 тысячам, а расходы на кредит (комиссии, страховка, три месяца ежемесячных платежей, так как проект рассчитан на 3 месяца) 300 тысяч. Ремонт обойдется в 1 миллион, итого инвестор должен в течение 3 месяцев вложить 1 миллион 750 тысяч вместо 4 миллионов. Выгода очевидна.
4. Ремонт и строительство. Флипперы могут использовать подрядчиков или самостоятельно заниматься ремонтом объектов. Конечно, своими силами будет дешевле. Начинающие флипперы (которых развелось очень много в последнее время), изучив пару видео на ютубе принимаются за ремонт своими руками, смело перекрашивая старые батареи в модный черный и реставрируя советский шкаф в стиле «потертый прованс». Но для глобального ремонта своих усилий будет недостаточно, поэтому здесь приходится искать бригаду, договариваться и, что самое важное, контролировать весь процесс.
5. Маркетинг и продажи. Флиппер делает красивые и привлекательные фото своего объекта. Это очень важный этап, лучше потратить деньги на фотографа и видеографа. Качественного отснять результаты своих усилий и быстрее, а главное, дороже продать объект. Выставлю примеры фото как не надо продавать, профессиональный флиппер точно не выставит подобные картинки в свое объявление.
Таким образом, флиппинг – это быстроразвивающаяся стратегия инвестирования на российском рынке недвижимости. До определенных объемов им могут заниматься непрофессионалы, но над крупными и масштабными проектами должны работать целые команды, включающие специалистов в разных сферах (строители, экономисты, бухгалтеры, юристы, маркетологи и т.д.)