Учитывая сложившуюся судебную практику о невозможности расторжения договора управления по инициативе управляющей организации, многие ждут истечения срока действия договора для того, чтобы избавиться от убыточного дома. О том, на что необходимо обратить внимание в таких случаях поговорим в данной статье.
В случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора (часть 2 статьи 198 ЖК РФ).
Верховный Суд РФ в решении от 13.08.2019 N АКПИ19-474 «О признании частично недействующими подпунктов "а", "б", "г" пункта 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 938/пр» указал следующее:
«Окончание срока действия договора управления многоквартирным домом в случае заявления одной из сторон о его прекращении по данному основанию влечет прекращение деятельности по управлению многоквартирным домом и изменяет перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, что в силу требований частей 2 и 3 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации требует внесения изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации…
И признал не действующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункты "а", "б", "г" пункта 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 г. N 938/пр, в той мере, в какой данные нормативные положения в системе действующего правового регулирования допускают возложение на лицензиата, подавшего заявление о внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, обязанности по представлению указанных в них документов и препятствуют внесению изменений в названный реестр в случае прекращения договора управления многоквартирным домом в связи с окончанием срока его действия».
Исходя из указанной позиции ВС РФ, можно сделать вывод, что с управляющая организация вправе прекратить управление МКД (при условии надлежащего уведомления собственников, ОМСУ и размещения информации в системе ГИС ЖКХ).
При этом, во многих решениях суда по искам о необходимости продолжения управления МКД до момента его перехода в новую управляющую организацию содержится оговорка о том, что : «приведенные положения законодательства не возлагают на иных лицензиатов, в частности, по заявлениям которых внесены изменения в реестр лицензий в связи с прекращением договора управления по окончании срока его действия, исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом после внесения соответствующих изменений в реестр лицензий».
В случае прекращения управления домом в связи с истечением срока договора управления, огромное значение имеет четкое соблюдение условий уведомления собственников, прописанных в договоре управления.
Как указано в ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
В некоторых судебных решениях по искам об оспаривании актов ГЖИ об исключении МКД из реестра лицензий суды ссылаются на ч.1 ст.450 ГК, согласно которой предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Если принять во внимание положения ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, когда одна из сторон заявила о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, то такой договор не считается продленным.
Именно направление писем всем собственникам в срок, указанный в договоре управления суды расценивают как надлежащее уведомление, позволяющее прекратить управление МКД (решение Арбитражного суда Иркутской области по делу №А19-6611/2021; решение Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-15600/2019; Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2019 года по Делу № А60-53177/2018; Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда 07 февраля 2019 года по Делу № А60-53179/2018).