Пора вернуться в двухкомнатную квартиру в Гольяново, но спустя уже три с половиной года. Напомню как она выглядела:
В начале 2022 решили квартиру продать, т.к. прошёл минимальный срок владения и можно не платить налоги при продаже. Предупредили арендаторов, подождали пока те найдут себе квартиру на замену и съедут.
И приступили к поиску бригады… первый раз в жизни решили нанять рабочих на весь цикл отделки. Размещали объявление на профи.ру только и так получилось, что выбрали бригаду то-ли армян, то-ли ещё кого; я в нациях не силён - без обид; не русские, короче. Но у них начальница русская женщина, якобы у неё произошло недавно горе - умер муж, который руководил этой бригадой. Поверили, хотя сейчас думаю что это враньё.
Итак, вводные - двухкомнатная квартира, 45 квадратов + 2 балкона. Нужен капремонт со снятием полов, выравниванием стен, возведением перегородок. Поклейка обоев, укладка ламината, плитки, сантехника и электрика. Весь цикл до мебелировки без батарей, дверей и потолков - стандарт.
Договорились на 250 000, подписали смету с договором, совершив ещё одну ошибку - по смете 5 этапов по 50 000. Не правильно - нужно большую часть на последний этап оставлять.
Сделали демонтаж вместе с полом. Выясняется, что нужно менять лаги - покупаем новые бруски (высушенные обязательно). Собрали новые лаги, закрепили влагостойкие листы - ничего не скрипит. Через пару дней приезжаю - скрипит коридор в самом заметном месте; говорю - переделываем. В ответ «угу». Но через неделю, пока они стены возводили и ровняли, ничего не поменяли; начало скрипеть в другом месте и решили оставить и перед укладкой финишного на пол переделать, если скрипеть не перестанет.
Сантехники сделали все отлично, а вот с электрикой накосячили - в маленькой комнате свет работал от старой проводки, а во всей остальной квартире - от новой. Потребовал переделать, сказали - «переделаем».
Стены в ванной выравнивали, но криво - угол 90 в месте установки раковины пропал бесследно. А увидели мы это только когда раковину привезли ставить - плитка уже лежала; на вопрос - как так получилось молчали. Стены выполнили очень плохо - Лена заставляла переделывать 3 раза, потом заставляла переклеивать 3 раза обои в коридоре.
В большой комнате несущую стену вместо выравнивания по маякам выровняли «под правило» и получилась хрень. Переделывать смысла не видели и Лена решила поклеить туда яркую дорогую «фреску». Купили им фреску за 7000, объяснили как клеить, дали инструкцию… и они поклеили не правильно! На последнем этапе - с уложенным ламинатом (полы так и не передали - они скрипели), установленными выключателями и розетками и поклеенными обоями (т.е. почти все готово) они сбежали. Потому что мы начали тыкать им на их ошибки и требовать устранения за их счёт. Отдали нам ключи и ушли, а мы не доплатили им остаток в 50 000
Искать на мелочи людей не стали - исправляли все сами. Мы совершили ошибку - не контролировали каждый шаг и за неё поплатились своим трудом и временем. Электрику в комнате я исправил - пришлось расшивать стену и пускать новый кабель по дверному проему и под натяжным потолком, а Лена заклеила аккуратно обоями; ничего и не заметно. Раковину выставил с зазором по обеим стенам, чтобы в глаза не бросалось сильно.
Лампы, светящие на кривые стены заменили шестиугольными полками с подсветкой hand made. Стена в большой комнате была рассчитана исходя из размера стандартного шкафа - 3 метра. Но и там был косяк - длина стала 2,96. Шкафы уже в квартире и собраны, а тут выясняется, что последняя секция не лезет. Нашли конторку с циркулярной и машиной для кромления, отвезли им детали шкафа и уменьшили ширину шкафа и двери. В общем - исправляли ляпы бюджетно и красиво.
Итого что сделали с квартирой: полный демонтаж покрытий, замена чернового пола, новая электрика и водопровод, замена батарей, выравнивание стен (по крайней мере попытка была), поклейка обоев и покраска стен, новый туалет - инсталляция и другая сантехника, вкладыш в ванную, плитка и ламинат, облицовка ламинатом одного из балконов, вся мебель новая, натяжные потолки с большим количеством света.
Результат нашей работы:
Квартира продавалась долго. Первая и самая важная причина - локация: от метро 2,5км, ходит один автобус, вонючий подъезд и не красивый дом. Если забыть про удаленность от метро, то место хорошее - рядом лес, два пруда, куча магазинов и инфраструктурных объектов. Но мы вышли на рынок летом, в июне или июле (не помню уже) и по очень высокой цене 13млн. Нас сбило с толку большое количество звонков и количество просмотров - по 10-15 в неделю. И так без конца весь первый месяц. Полагаю, что все хотели посмотреть на идиотов, которые сделали дорогущий ремонт (по мнению звонивших) в этом районе. Там такое редкость. Адекватных предложений по цене не было - надо было ещё тогда снижаться в цене, но мы воодушевленные интересом людей держали планку 12,5-13 миллионов.
И только в конце сентября я наступил себе и Лене на горло и поставил 11 миллионов. И получил предложение почти сразу от 2х человек, в результате квартира была продана за 11,3.
Вроде дешево, но давайте посчитаем прибыль, если бы это был инвестиционный проект. Такая же квартира в соседнем доме продалась за 8,7 млн. это проверенная информация. Получается 11,3-8,7=2,6 налогооблагаемая база. 13% от 2,6 это почти 340 т.р.; ремонт нам обошёлся для ровного счёта 1,36 млн (это полностью вся потраченная сумма с рекламой, квартплатами и пр). Получается 2,6-1,7=0,9 млн примерная чистая прибыль за 5-6 месяцев работы с квартирой (3 месяца ремонт, 3 месяца продажа).
А Вы купили бы такую квартиру?