Под инженерным обеспечением понимается совокупность вещных прав и вещей, связанных с обеспечением объекта недвижимости системами (как правило, централизованными) электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, газификации, воздухоочистки и аспирации.
Далее важно понимать, что инженерные системы, как и объекты капитального строительства, возникают в процессе проектирования и строительства. При этом к земельным участкам могут относиться результаты лишь некоторых этапов стадии проектирования. На этапе строительства все результаты будут относиться строго к возводимым зданиям и сооружениям.
Основные этапы проектирования и строительства
В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации для осуществления нового строительства, реконструкции и некоторых видов капитального ремонта зданий и сооружений требуется обязательная разработка проектной документации. Данная документация представляет собой текстовые и графические материалы, определяющие архитектурные, технологические, функциональные и инженерно-технические параметры будущего объекта строительства. Технология проектирования в зависимости от вида и назначения объекта, может отличаться, но стадийность и порядок выполнения работ, в большинстве случаев, сохраняются.
Рассмотрим более детально первых два этапа, результаты которых относятся к земельным участкам: исходно-разрешительная документация и инженерные изыскания.
1. Сбор исходно-разрешительной документации (ИРД) выполняется на самых ранних этапах проектирования, или предшествует ему, как самостоятельная независимая работа. Это комплект материалов, характеризующих будущий объект строительства и отведенную для этих нужд площадку. Документы выдаются органами местной власти, организациями, эксплуатирующими инженерные системы, контролирующими структурами и так далее при наличии у заявителя права собственности на земельный участок.
В состав исходно-разрешительной документации обязательно включаются:
- документы, подтверждающие право собственности на землю (или договор аренды)
- градостроительная документация, подтверждающая возможность размещения планируемого к строительству объекта на выбранном участке
- решения городской администрации
- заключения и согласования от контролирующих служб и органов: санитарно-эпидемиологической службы, технические условия пожарного надзора, заключение управления природными ресурсами и охраны окружающей, заключение среды, технические условия на разработку специализированных разделов ГО МЧС и другие
- технические условия на инженерное обеспечение объекта, в том числе: водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, отведение стоков (хозяйственно-бытовых, производственных, дождевых), присоединение к авто- и железным дорогам, подключение к сетям телефонизации, интернета и другие
На данной стадии (ПП) к земельным участкам могут быть отнесены основные документы градостроительного характера: проекты планировки территории, проекты межевания и градостроительные планы.
2. Инженерные изыскания выполняются для изучения природных и техногенных условий площадки будущего строительства. На основании отчетов о проведении этих работ проектировщик принимает решения о расположении объектов на местности, заглублении фундаментов зданий и сооружений, степени их защиты от воздействия различных неблагоприятных факторов, трассировке инженерных сетей и другие.
До начала проектирования требуется выполнить следующие виды работ:
- инженерно-геодезические изыскания (съемка рельефа, камеральная обработка, установка геодезических знаков)
- инженерно-геологические изыскания (определение свойств грунта, наличия и состава грунтовых вод, определение грунта основания под фундамент и другое)
- инженерно-экологические изыскания и инженерно- гидрометеорологические (информация о природно-климатических условиях площадки строительства, особенностях растительного и животного мира, наличии техногенных источников загрязнения и т.д.)
- инженерно-гидрографические работы (позволяют получить данные о ситуации, подводном рельефе и подводных сооружениях, с последующим отображением их на инженерно-топографических (инженерно-гидрографических) планах и профилях)
- определение геофизических характеристик строительства (горные и сейсмические условия строительства, данные о залежах полезных ископаемых и другие исследования)
- поиск и обследование территории на наличие взрывоопасных предметов в местах боевых действий и на территориях бывших воинских формирований
- археологические исследования
На данной стадии (П) лишь часть результатов изысканий может быть отчуждена вместе с участком, даже в случае отказа от реализации основного проекта строительства. Согласования необходимо получать заново, если будут отклонения от базовых параметров застройки. Большинство документов имеет сроки действия (в среднем 2-3 года).
Выводы и заключения
Результаты предпроекта скорее типичны для комплексного освоения территорий или мультифункциональной застройки большой территории.
Для целей оценки и приведения цен аналогов к стоимости объекта оценки могут использоваться следующие коэффициенты: