Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодня наша тема – может ли управляющая компания расторгнуть в одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом, в том числе, если она не согласна с размером платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме.
Важный вопрос – размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, из чего он складывается, кто его должен обосновать, вправе ли собственники многоквартирного дома снижать размер платы за содержание жилого помещения, и возможно ли одностороннее расторжение договора управления многоквартирным домом управляющей организацией.
Ранее я освещала тему платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме в другом ключе - рассматривался вопрос, что входит в понятие платы, что включает в себя плата, как проходит собрание собственников по установлению платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме. Почитайте в подборке статью, которая так и называется «Плата за содержание жилого имущества в многоквартирном доме».
Сегодняшняя тема связана с платой за содержание жилого помещения в многоквартирном доме в контексте возможности расторжения договора управления многоквартирным домом, если размер платы не устраивает стороны.
1.Как формируется размер платы за содержание жилого имущества в многоквартирном доме.
Управляющая компания обязана:
1. представить собственникам помещений в многоквартирном доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме;
2. в предложении управляющей компании о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны:
а) содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения;
б) в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, размер платы устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - гг. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований);
в) обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (п.31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491) (Правила 491).
ВАЖНО!!! Итак, в соответствии с Правилами 491 размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должен быть обоснован, должен содержать расчет (смету), а также должен предусматривать детализацию платы с учетом годовой стоимости каждого вида работ и услуг и периодичность их исполнения.
2.Имеет ли право общее собрание собственников помещений многоквартирного дома принять решение о снижении размера платы за содержание жилого помещения без учета мнения управляющей компании? Данный вопрос законодательно не урегулирован.
Согласно пункта 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается на срок не менее чем один год и не может устанавливаться произвольно.
Размер платы за содержание жилого помещения должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности").
Если собственники имущества в многоквартирном доме не прислушались к мнению и доводам управляющей компании по поводу повышения размера платы за содержание жилого имущества, управляющая компания обязана руководствоваться решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, так как действующее законодательство не содержит обязанность руководствоваться предложением управляющей компании при принятии решения общим собранием собственников об установлении размера платы за содержание жилого помещения.
Итак, с одной стороны управляющая компания перед утверждением на общем собрании собственников размера платы за содержания жилого помещения, приводит обоснования и расчеты для увеличения размера платы, с другой стороны, собственники жилых помещений, имеют право не согласиться с управляющей компанией и отказаться увеличить размер платы.
В такой ситуации у управляющей компании возникает законный вопрос: «как можно содержать дом в надлежащем порядке, если цены растут, соответственно и плата за содержание дома должна расти и что делать, если собственники не согласны с повышением размера платы за содержание жилого помещения». Можно и собственников понять, плата за содержание жилого помещения растет, а доходы не растут и даже уменьшаются и достаточно ли управляющая компания экономно расходует денежные средства, поступающие на содержание жилых помещений.
3.Кто имеет право расторгнуть договор управления многоквартирным домом.
Действующим законодательством РФ предусмотрена возможность отказа от исполнения договора управлении многоквартирным домом в одностороннем порядке только собственниками помещений. Право на отказ в одностороннем порядке от договора управления управляющей организацией законом не предусмотрен (части 8.1,8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г. N 1027/10 по делу N А11-10018/2008, договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений, а также в случаях, определенных соглашением сторон. Односторонний отказ управляющей компанией от исполнения договора управления многоквартирным домом, законодательством не предусмотрен. По мнению высших судебных инстанций, договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Это связано с учетом характера жилищных правоотношений, социальной значимости обеспечения обслуживания многоквартирного дома, а также интересов потребителей - собственников многоквартирного дома, поэтому односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом управляющей компанией, законом не предусмотрен.
Однако, управляющая компания может попытаться расторгнуть договор управления многоквартирным домом по соглашению сторон или по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (ст.450 ГК РФ). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, гражданское законодательство допускает возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п. 1 ст. 451ГК РФ).
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Итак, дорогие друзья:
- в одностороннем порядке договор управление многоквартирным домом могут расторгнуть только собственники жилых помещений многоквартирного дома;
-уменьшить размер платы в одностороннем порядке на общем собрании собственников возможно, но этот вопрос законодательно не урегулирован, так как собственники жилых помещений и управляющая компания при определении платы за содержание жилого помещения, в том числе руководствуются расчетами (сметой) и обоснованием управляющей компанией на следующий календарный год;
- если управляющая компания не согласится с размером платы за содержание жилого помещения, установленного общим собранием собственников, она может попытаться расторгнуть договор управления многоквартирным домом в судебном порядке.
Надеюсь, статья для вас полезна и интересна, хочется знать ваше авторитетное мнение, кто сталкивался с такими ситуациями в жизни. Пишите, пожалуйста, в корректной форме. Подписывайтесь на мой канал, ставьте лайки.
