Мы продолжаем следить за рынком первичной недвижимости. В этом посте более подробно рассмотрим рынок ипотеки, а также выясним, продолжают ли цены на первичном рынке подавать сигналы к восстановлению.
Ипотека остается одним из ключевых факторов спроса
Ипотека продолжает быть драйвером рынка недвижимости и остается основным источником спроса для поддержания продаж девелоперов. Около 80% ДДУ было заключено с помощью ипотеки в 1 кв. 2023 г., по данным ДОМ.РФ. А для рынка Москвы апрель 2023 года стал рекордным по количеству заключенных ипотечных договоров, достигнув 11.6 тыс. шт. (+1% м/м).
Объем выданных ИЖК сохранился на высоком уровне в апреле
Объем выданных ИЖК за апрель по всей стране снизился на 0.6% м/м до 566 млрд руб. Сравнение г/г нерелевантно из-за низких выдач на фоне начала СВО, но апрельский объем остается на высоком уровне (топ-4 месяц с начала действия программы льготной ипотеки в 2020 году). Ожидаемо доля программ с господдержкой составила 50% от всех выдач в апреле (-2 п.п. м/м).
Спрос продолжил смещаться в сторону вторичного рынка. Доля первичного рынка в объеме выдач в апреле снизилась на 4 п.п. до 35%, что является самым низким показателем за последние 5 месяцев.
Средняя ставка по кредитам может продолжить рост
Средняя ставка по кредитам на первичном рынке в апреле выросла на 0.5 п.п. м/м до 6.0%. Мы считаем, что вероятен дальнейший рост ставки до ~8%, который будет следствием нескольких факторов: началом действия новых мер от ЦБ по надбавке к коэфф. риска и будущим повышением ключевой ставки.
Новые меры от ЦБ продолжат ограничивать рост цен, повышая ставку по ипотеке
С 1 июня ЦБ ввел ограничения по дополнительной надбавке к коэффициентам риска (по сути дополнительным расходам на резервы банков) для кредитов:
- с ПДН (отношение ежемесячного платежа по долгу к доходу) ниже 60%
- с первоначальным взносом по ипотеке ниже 20% (с 2024 года ниже 30%).
Диалоги о дополнительных ограничениях от ЦБ велись еще с февраля этого года, но теперь изменения вступили в силу. В сегменте новостроек выдавалось около 66% кредитов с первоначальным взносом ниже 20% по итогам 1 кв. 2023 г. Следовательно для большинства банков будет менее выгодно выдавать ипотеку по старым ставкам. Кроме того, вероятное повышение ключевой ставки может сместить некоторый объем банковских средств с размещения в ипотечных кредитах (для клиентов с ПДН <60% и ПВ<20%) на более доходные и менее рискованные инструменты.
В итоге на фоне ужесточения требований от ЦБ ставка по ипотеке на первичном рынке может увеличиться, и мы увидим дополнительное давление на цены жилья с июня.
Падение цен продолжает замедляться
После анализа текущих вводных на рынке ипотеки, рассмотрим как вели себя цены в апреле при сохранении высокого объема выдач ИЖК. По данным Сбериндекса, в апреле цены на рынке России снизились на 0.3% м/м (-0.6% в марте и -0.8% в феврале). При этом резко замедлилось падение в Москве до -0.1% м/м (-0.5% в марте и -0.6% в феврале). Цены в Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях показали более быстрое снижение по сравнению с Москвой: на -1.6% м/м, -1.1% м/м и -1.9% м/м соответственно.
Вывод: ипотека остается основным драйвером рынка жилья, и текущие объемы ежемесячных выдач находятся в топ-4 с момента начала действия льготной программы. Падение цен продолжает замедляться и подают сигналы к восстановлению, но введенные меры от ЦБ могут оказывать дополнительное давление на цены в будущем, которое мы увидим по статистике июня.