Экспертиза каркасного дома из СИП-панелей . Разбор технологии и анализ ситуации в которую попали заказчики - продавцы этого дома.
Ситуация:
Дом новый 180кв.м., расположен 120км от МКАД на запад, участок 6 соток, новое СНТ, цена 3.7мил.р.
Построен 2 или 3 года назад.
Меня попросили сделать экспертизу текущего состояния и посчитать примерную стоимость отделочных работ с материалами.
Экспертиза.
Фундамент - стальные сваи. Расстояние между сваями оптимальное, 2000мм. Обвязка - брус естественной влажности 150х150мм.
Состояние нормативное. Провисаний и деформаций не выявлено.
Каркас - брус естественной влажности 200×50мм.
Заполнение - СИП панели, с двух сторон ОСП, внутри пенополистирол ПСБ 15.
Стены, пол, и перекрытие между первым и вторым этажами, а также потолочное на втором этаже выполнены из одинаковых панелей.
Каркас собран ровно, качественно, отклонения по вертикали 3мм на 2.5 метра, по горизонтали 7мм на 9.0 метров.
Состояние нормативное.
Отклонения в пределах допустимых СНиП.
Крыша - накрыта металлочерепицей.
Стропильная система из бруса естественной влажности 200×50мм.
Изготовлена в соответствии с проектом. В наличии врезки под вентиляцию.
Чердак холодный, проветриваемый.
Недостатки:
Отсутствуют снегозадержатели, водосточные лотки и трубы, не сделана подшивка свесов кровли, не покрашены или другим образом не защищены от уфл и осадков открытые участки древесины на высоте от 6.5 до 8.5 метров.
Не сделан люк на чердак.
Отделка фасадов - мягкая битумная черепица.
Начаты, но не закончены работы по отделке откосов на окнах и дверях. Отливы под окнами болтаются. Цоколь не обшит, каркас для обшивки цоколя отсутствует.
Для завершения отделки фасадов и для работ по завершению кровельных работ, необходимо устанавливать леса по кругу здания.
Лестницы на входной группе и на веранде деревянные, временные. Какой либо фундамент в точках опирания лестниц на землю отсутствует, перил нет.
Подлежат демонтажу и изготовлению в соответствии с нормами и правилами.
Балкон, крыльцо, веранда.
Эти открытые элементы изготовлены из дерева.
Дерево после монтажа не было покрашено и начало портиться из-за воздействия уфл и атмосферных осадков.
Состояние - ограничено работоспособное.
Несущая способность снижена.
Рекомендую демонтировать и изготовить эти элементы из новой древесины с последующей обработкой или из стали.
Отделка изнутри - начато изготовление обшивки стен ГКЛ (гипсокартоном). Технология монтажа ГКЛ грубо нарушена. Необходимо выполнить демонтаж уже прикрученных и зашпаклеванных листов и сделать монтаж в соответствии с нормами и правилами.
Откосы, подоконники тоже необходимо переделать.
Вывод: отделка отсутствует, есть демонтажные работы, вынос/погрузка и вывоз мусора.
Лестница - деревянная, без отделки, шаг и высота ступеней удобные, в соответствии с нормами и правилами.
Перила отсутствуют.
Необходима отделка и изготовление перил.
Коммуникации - в дом заведено электричество 5Квт. Вода - скважина, ввод - труба ПНД 32мм без утепления с греющим кабелем. Септик - два переливных колодца по 3 метра из бетонных колец. Трубы водоотведения разведены под домом, не утеплены.
Вентиляционные шахты и специальные ниши под проведение коммуникаций между этажами внутри дома отсутствуют.
По дому разведены трубы водоснабжения из полипропилена. Подключен унитаз, раковина, эл.бойлер.
Установлен эл.щит и от него сделана разводка электропроводки в кабель-каналах по комнатам. Выполнен минимум: лампочка, выключатель и одна розетка в комнате.
Отопление отсутствует. Обогрев осуществляется с помощью эл.клнвекторов.
Котельная отсутствует.
Выводы эксперта по текущему состоянию дома:
Основные конструктивные элементы здания в нормативном состоянии.
Необходимо доделать фасады, свесы кровли, отделку вокруг окон.
Переделать открытые балкон, веранду, крыльцо, лестницы.
Выполнить демонтаж внутренней отделки ГКЛ, снять электропроводку, трубы водоснабжения.
После этого сделать всю внутреннюю отделку и прокладку коммуникаций по дому заново.
В здании из СИП панелей необходима установка принудительной вентиляции с рекуперацией воздуха.
Примерная стоимость работ и материалов:
Внутренняя отделка 22.000 руб за 1 кв.м по полу
180х 22.000 = 3.960.000₽
Отделка лестницы и изготовление перил 300.000₽
Изготовление люка на чердак со складной лестницей 60.000₽
Работы и материалы снаружи:
Подшивка свесов кровли, водосточные лотки, снегозадержатели, обшивка торцов кровли металлом 1.200.000₽
Замена балок на веранде, балконе и крыльце на стальные 800.000₽.
Изготовление стального каркаса для крепления цокольных панелей и обшивка дома этими панелями 600.000₽
Свайный фундамент под 2 лестницы (входная группа и террасса), изготовление лестниц на стальном каркасе, с отделкой ДПК и стальными перилами, покраска - 800.000₽
Вентиляция с рекуперацией - 400.000₽.
Итого 7 820 000₽.
Дом и участок 3 700 000 + 7 820 000 доделки/переделки = 11 520 000.
Надо добавить, что участок совсем не обустроен. Нет откатных ворот, парковки, дорожек. Ничего.
Анализ ситуации в которой оказалась заказчики - продавцы этого дома.
Люди не разбирающиеся в строительстве и отделке увидели рекламу, в которой им пообещали построить современный, теплый дом под ключ, с подключением коммуникаций и разводкой электричества, водоснабжения и водоотведения.
На картинке был дом с отделкой, а в договоре перечислены общестроительные работы, обшивка фасада и коммуникации.
Все дополнительные работы, без которых дом не может считаться законченным в договоре перечислены не были, так как существует много вариантов подшивки свесов кровли, лестниц, перилл, ступеней, отделки цоколя, не говоря о массе вариантов и стоимости внутренней отделки.
Когда коробку дома поставили и они увидели,
что она из себя представляет, думаю у них был шок.
Все доборные элементы снаружи дома - в договоре не перечислены и по факту отсутствуют.
Голые стены из ориентированно-стружечной плиты, прямо на эти плиты им в соответствии с договором прикрутили трубы, провода и установили унитаз и раковину.
Подключили воду и канализацию, установили выходную дверь и сказали, что работы закончены.
В итоге, вместо дома который был на картинке и у заказчиков в мечтах, они получили дом построенный в соответствии с договором.
Деньги кончились, проект заморозили.
Прошло 2 года, цены выросли, перспектив закончить дом стало ещё меньше и его выставили на продажу.
Окончание истории
Заказчик экспертизы после получения полной картины по количеству и стоимости предстоящих работ от покупки отказался.
За 12 миллионов можно купить новый, готовый, кирпичный дом с недорогой отделкой и всеми коммуникациями на расстоянии 45км от мкад.
Про поселок с такими домами напишу отдельно.
У меня есть услуга - стартовая консультация.
Провожу онлайн.
На ней я работаю с вопросами заказчиков, анализирую выбранные ими варианты домов по рекламе и помогаю просчитать реальную стоимость проекта, а также риски и способы управления ими.
Обращайтесь +79165680888