Когда банк выдаёт кредит, он хочет возврата долга и процентов. Если заёмщик не сможет исполнить обязательства, у кредитной организации есть возможность закрыть долг за счёт залога. Объясняем, как банки оценивают кого имущество, какие виды стоимости существуют и на какую сумму кредита в итоге можно рассчитывать.
Материал написан для блога «Помощник финансиста».
Автор: Николай Пилецкий, директор Московского областного фонда микрофинансирования.
Стоимость залогового имущества — самый чувствительный момент, когда решается вопрос о выдаче кредита. У каждого участника сделки есть свой взгляд на цену на квартиру, машину или станок. При этом банк занижает финальную стоимость, а заёмщик завышает.
Какие виды стоимости бывают?
Разберемся, какие существуют виды стоимости одного и того же объекта.
Оценочная стоимость
Её определяет независимый оценщик. Он сравнивает цену имущества с аналогичными объектами, выясняет, сколько на нём можно заработать, например, сдавая в аренду. В результате оценщик указывает цену, которая учитывает интересы всех сторон в тот период, когда происходит сделка.
Деятельность такого специалиста лицензируется. Если его заметят в манипуляции цифрами, то как минимум он лишится работы.
Рыночная стоимость
Она определяется продавцом и покупателем как наиболее приемлемая на основании текущих цен на аналогичные объекты.
Балансовая стоимость
Стоимость имущества, которая отражена в балансе предприятия с учётом амортизации (постепенного снижения стоимости) и переоценок. Эта стоимость является дополнительным фактором при оценке банком залога.
Залоговая стоимость
Оценочная или рыночная стоимость дисконтирования, то есть заниженная на залоговый коэффициент банка — «залоговый дисконт».
Как банк считает стоимость залога?
За основу берётся сумма, которую определил независимый оценщик. Затем банк снижает эту стоимость в зависимости от вида имущества, например, на 30%. Так банк перестраховывается, поскольку в случае реализации залога можно быстрее продать имущество и закрыть просроченный кредит.
Если вашу квартиру оценили в миллион рублей, банк определит её залоговую стоимость в 700 тысяч рублей и предоставит кредит на эту сумму. В случае невыплаты займа жильё начнут продавать, начиная с суммы в 700 тысяч рублей. Если после реализации недвижимости и погашения кредита и процентов останутся деньги, их вам вернут.
В залоговый дисконт также закладывают износ имущества. Например, через два года автомобиль потеряет в цене 15%, соответственно этот процент будет заложен в сумму кредита.
Если банки отказывают в кредите даже с залогом?
Если сразу несколько банков отказали в кредите, попробуйте получить обратную связь от них. Возможно, организации оценивают риск невозврата денег как высокий. И поэтому вы с большой вероятностью можете остаться без залогового имущества.
Вместо вывода
Кредит, даже небольшой, — это ответственность. И прежде чем за ним идти, нужно честно оценить финансовое положение предприятия. Следует понять, качественно ли налажен учёт и контроль за платежами в вашей компании, сможет ли ваш менеджмент следить и своевременно исполнять требования банка. Несвоевременные платежи и неисполнение обязательств могут привести к штрафам, к судам, а затем и к реализации залогов.
Поэтому прежде чем обращаться за кредитом, оцените эффект от финансового рычага и пользу от заёмных денег прямо сейчас.
Есть мысли и дополнения по поводу темы? Делитесь в комментариях.
Подписывайтесь на Telegram-канал «Помощник финансиста», чтобы узнать больше о финансовом менеджменте и автоматизации.