В любом уважающем себя договоре аренды помещений содержится пункт об индексации платежей. Это обусловлено суровой действительностью — экономической ситуацией в стране и мире.
Инфляцию никто никогда не видел в лицо, но точно ощущал её присутствие в своей жизни. Дорожает всё: товары и услуги. Обратное движение тоже есть, но мы его как-то особо не замечаем.
Ни для кого не секрет, что стоимость аренды складывается из ренты и расходов на эксплуатацию. Расходы постоянно растут, а арендодатель хочет получать прибыль на том же самом уровне. Компенсация издержек происходит за счёт постепенного увеличения стоимости аренды.
Идеальная ситуация для арендатора, когда он нашел помещения по приемлемой цене и подписал долгосрочный контракт зафиксировав платёж. Да, и такие договора тоже встречаются!!! Но, такие условия чаще всего обусловлены капитальными вложениями со стороны арендатора.
Теория
Инфляция – обесценение денег по причине роста цен.
Индексация в арендных отношениях — это средство защиты от инфляции путём привязки суммы договора к фиксированному проценту или индексу потребительских цен.
Про фиксированный процент рассказывать особенно нечего.
Индекс потребительских цен (ИПЦ) – статистический показатель, показывающий изменение стоимости набора определенных товаров и услуг. Его на официальном уровне рассчитывают органы государственной статистики. Его считают в нескольких вариантах:
1) к предыдущему месяцу;
2) к декабрю предыдущего года;
3) к соответствующему месяцу предыдущего года;
4) за период с начала года к соответствующему периоду предыдущего года.
Стоит правильно выбирать точку отсчёта, потому что индексы будут разниться. Логичнее всего брать разницу к соответствующему месяцу предыдущего года, т.к. этот показатель отражает весь прошедший период времени. Так, например, ИПЦ января к декабрю предыдущего года скорее всего будет незначительным.
Статистика
Вот о чём говорит Банк России в своей статье «Динамика потребительских цен»:
В целом за 2022 год инфляция составила 11,94%, что на 3,55 п.п. выше, чем в 2021 году. Основной вклад в увеличение годового показателя внес резкий рост цен в марте — апреле, в мае — декабре инфляция замедлялась.
По прогнозу Банка России, с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 5,0–7,0% в 2023 году и вернется к 4% в 2024 году.
Источник
Всю актуальную информацию по ИПЦ и не только в режиме online можно получить на официальном на BI портале Росстата (Федеральной службы государственной статистики) http://bi.gks.ru
В апреле 2023 года ИПЦ составил 106,96 (к декабрю предыдущего года), т.е. инфляция была на уровне 6,9%.
Ситуации
В мае 2021 года вел переговоры с крупной федеральной IT-компанией.
Стандарнтым условием договора аренды была индексация не более 10% в год. Контрагент попался опытный и настаивал на индексации по ИПЦ, который в тот момент составлял 106,2. Сошлись на формуле: «ИПЦ, но не менее 5%».
Спустя год настал тот заветный день, когда стала возможна индексация договора. На тот момент ИПЦ составил 115,9. Арендатор был в шоке. Мы уведомили его, что индексируем договор на 15,9%!
А вот арендаторам, чьи договора индексировались в марте 2023 года, повезло. ИПЦ был равен 103,5!
Чтобы хоть как-то обезопасить обе стороны от резких скачков и падений можно установить вилку индексации, указав предельные значения, например, выставив условия индексации не менее 5% и не более 10%.
Выводы делаем сами
Как показала практика, нет идеального решения. Каждый делает выбор сам. Но, наиболее справедливым для арендатора и арендодателя получается индексация по ИПЦ.
Справедливой для сторон будет следующая формулировка:
Начиная со второго года аренды, в соответствии с законодательством РФ, Арендодатель имеет право увеличивать арендную плату и плату за постоянную часть коммунально-эксплуатационного обслуживания не более одного раза в год в соответствии с индексом потребительских цен к соответствующему месяцу предыдущего года, определяемым Росстатом (Федеральной службой государственной статистики РФ) - https://rosstat.gov.ru/statistics/price.
: